Tribunal Judiciaire de Montpellier, Pole civil section 1, 17 avril 2026, n° 23/03559

TJ Montpellier 17 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Montpellier, pole civil sect. 1, 17 avr. 2026, n° 23/03559
Numéro(s) :	23/03559
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Julien CARMINATIGeorges INQUIMBERT
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE CHRISTOL - INQUIMBERT
Parties :	S.N.C. [ A ] RESIDENCES

Texte intégral

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TOTAL COPIES

MINIUTE NATIVEMENT NUM2RIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

N° : N° RG 23/03559 – N° Portalis DBYB-W-B7H-ONYT

Pôle Civil section 1

Date : 17 Avril 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [O] [Q] [W]

né le 22 Décembre 1971 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Madame [T] [I] [F] [G] épouse [W]

née le 24 Octobre 1979 à [Localité 3] (CAMEROUM), demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Julien CARMINATI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.N.C. [A] RESIDENCES, dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 419 750 352, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Georges INQUIMBERT de la SCP CHRISTOL I./INQUIMBERT G., avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Emmanuelle VEY

Juge unique

assisté de Christine CALMELS grefier lors des débats et de Cindy VELLAYE greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 23 Février 2026

MIS EN DELIBERE au 17 Avril 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 17 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 23 septembre 2021, Monsieur [E] [W] et son épouse Madame [T] [W] née [F] [G] ont acquis en l’état futur d’achèvement deux lots au sein de la résidence [Etablissement 1] située à [Localité 5].

Le délai de livraison a été fixé au sein de l’acte de vente au 31 mars 2022.

Par courrier du 10 novembre 2021, la SNC [A] Résidences a informé les époux [W] que la livraison était reportée dans un premier temps au second trimestre 2022 puis, par courrier du 30 septembre 2022, au second trimestre 2023. Ces retards étant notamment justifiés par la cessation et mise en liquidation du cabinet de maîtrise d’œuvre d’exécution ainsi que par la mise en liquidation de la société titulaire du lot gros-œuvre.

La livraison des lots est intervenue le 7 juin 2023 soit 433 jours après la date initialement prévue.

Par acte introductif d’instance délivré le 17 août 2023 Monsieur [E] [W] et Madame [T] [W] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Montpellier la SNC [A] Résidences afin d’obtenir sa condamnation, au visa des articles 1103, 1104 et 1231-1 du Code civil et demandent au tribunal de :

— Rejeter toutes les demandes formulées à leur encontre, comme non-fondées, mal-fondées ou injustifiées ;

— Condamner la SNC [A] Résidences à leur payer la somme de 18 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la SNC [A] Résidences à leur payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner la SNC [A] Résidences aux dépens.

Ils soutiennent à l’appui de leurs demandes que la société [A] Résidences n’a pas respecté le délai de livraison prévu au contrat de vente, que les causes de suspensions invoquées pour justifier le décalage de ce dernier ne sauraient légitimer un tel retard dans la livraison de leurs biens. Ainsi , ils indiquent qu’il convient de réparer le préjudice de jouissance qu’ils ont subi du fait de ce retard.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SNC [A] Résidences sollicite, au visa des articles 1103 et 1231-1 du Code civil, que les époux [W] soient déboutés de leur demande d’indemnisation du préjudice de jouissance subi en raison du décalage du délai de livraison et qu’ils soient condamnés à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Elle allègue en défense que le décalage de livraison du bien est justifié par l’apparition des causes de suspension du délai contractuellement prévues telles que l’épidémie du Covid-19, la défaillance du maître d’œuvre, le redressement et la liquidation d’une entreprise ainsi que la survenance d’intempéries. Toutes ces causes ayant été attestées par le Maître d’œuvre d’exécution en accord avec les dispositions contractuelles, elle soutient qu’il ne peut être retenu à son égard un retard dans l’exécution du contrat ouvrant droit à indemnisation.

L’ordonnance de clôture a été différée au 26 janvier 2026. A l’issue de l’audience du 23 février 2026 l’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026 par mise à disposition.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions.

I. Sur le retard de livraison

Aux termes de l’article 1104 du Code civil « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

L’article 1231-1 du Code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison d’un retard dans l’exécution de l’obligation, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, dans l’acte d’acquisition des consorts [W], en page 18, la date de livraison prévue était fixée au premier trimestre 2022, soit au plus tard au 31 mars 2022 « sauf survenance d’un cas de force majeure tel que défini par l’article 1218 du Code civil ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison visée par l’article 3 des conditions générales ».

Ainsi, aux termes de cet acte, le vendeur, à savoir la SNC [A] Résidences, s’est obligée contractuellement à achever l’immeuble et à le livrer au plus tard à la fin du premier trimestre 2022, au plus tard le 31 mars 2022, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison prévu au contrat.

Il n’est pas contesté que les lots devant revenir aux époux [W] leur ont été livrés le 7 juin 2023, soit avec un retard de 433 jours (14 mois et 7 jours).

Il s’ensuit que le retard de livraison est ainsi caractérisé.

Néanmoins, ainsi qu’il est précisé en page 18 de l’acte de vente « Dans le cahier des conditions générales sus-analysé, et auquel les parties entendent se référer, a été indiquée la liste des évènements qui seraient notamment considérés comme causes légitimes de suspension de délai. » Ainsi, il convient d’analyser si le retard dans le délai de livraison est justifié par des clauses de suspension des délais de livraison insérées dans le cahier des conditions générales de ventes en l’état futur d’achèvement, intitulé « Cahier des charges – document d’information 1ère et 2ème tranche Fragrance » annexé à l’acte de vente et faisant partie intégrante de ce dernier.

S’agissant de la clause contractuelle relative au Covid-19Au sein de l’acte de vente du 23 septembre 2021, page 18, au paragraphe « Délai de livraison – Achèvement des travaux », il est prévu que « seront considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison, tout cas de force majeure, la force majeure pouvant résulter notamment des troubles résultants d’hostilités, révolutions, cataclysmes, épidémies, infections endémiques, pandémies, accidents ou incidents de chantiers ».

Plus précisément, s’agissant de l’épidémie de Covid-19, une autre clause contractuelle a été insérée, page 18, selon laquelle « Compte tenu des circonstances exceptionnelles liées au virus Covid-19 et à l’état d’urgence sanitaire déclaré dans la loi n°2022-290 du 23 mars 2020 pour lutter contre la propagation dudit virus, les parties acceptent que les présentes soient grevées de cet aléa pouvant bouleverser le délai de livraison stipulé.

[…]

Ainsi, si l’état d’urgence sanitaire devait être prolongé au-delà du 10 juillet 2020, les parties conviennent que le délai de livraison sera différé :

— d’un temps égal, à compter du 11 juillet 2020 au temps pendant lequel il aura été mis obstacle à la poursuite des travaux et/ou du temps pendant lequel les travaux auront été substantiellement ralentis »

— augmenté du délai nécessaire à la remise en route du chantier, déterminé dans les mêmes conditions de remise en route du chantier qu’en cas de survenance d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Étant précisé que la loi du 17 octobre 2020 a déclaré l’état d’urgence sanitaire.

Les parties s’en rapporteront à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs ».

Il est rappelé que l’état d’urgence sanitaire a été déclaré nationalement à deux reprises :

— entre le 24 mars 2020 et le 10 juillet 2020 par la loi n°2020-290 et le décret n°2020-293 du 23 mars 2020 ;

— entre le 17 octobre 2020 et le 1er juin 2021 par décret n°2020-1257 du 14 octobre 2020

Un régime spécifique de sortie progressive de la crise sanitaire a par la suite été appliqué par la loi n° 2021-689 du 31 mai 2021 ayant vocation à s’appliquer jusqu’au 31 juillet 2022.

Par attestation du 25 octobre 2021, la société Ecome, prise en la personne de Monsieur [R], maître d’œuvre d’exécution pour la construction de la résidence [Etablissement 2] retard de 150 jours calendaires sur l’échéance démarrage cloisons des six villas, des bâtiments C et D et sur l’avancement général des travaux ; ces retards sont liés aux arrêts de production et au manque de matières premières, conséquences de la pandémie mondiale (COVID 19) ».

Bien que le lot des époux [W] soit situé dans le Bâtiment A, non concerné par cette attestation à leur sens, elle précise le retard pour le démarrage des cloisons des villas et des bâtiments C et D, et concerne de manière générale le chantier puisqu’elle mentionne un retard de 150 jours calendaires sur « l’avancement général des travaux » elle vise par voie de conséquence un retard sur la durée de réalisation de l’ensemble des lots du chantier.

Par une seconde attestation du 10 juillet 2023, Monsieur [R] précise les délais de retard dans la livraison selon les périodes d’interruption :

« – du 30 octobre au 15 décembre 2020 : 47 jours calendaires auxquels s’additionnent le délai de remise en route du chantier de deux semaines (15 jours calendaires) contractuellement prévu : soit 62 jours de retard ;

— du 3 avril au 3 mai 2021 : 31 jours calendaires auxquels s’additionnent le délai de remise en route du chantier de deux semaines (15 jours calendaires) contractuellement prévu : soit 46 jours de retard ».

Il est en effet prévu, en page 50 du cahier des conditions générales de vente, s’agissant de la survenance d’une cause légitime de suspension du délai de livraison que, « l’époque pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, augmenté du délai nécessaire pour la remise en route du chantier, déterminé comme suit : […]

— Si la suspension est de plus de 3 semaines consécutives, le délai de remise en route du chantier sera de deux (2) semaines, en plus de la période d’arrêt. »

Précision étant ici faite que sur cette dernière attestation, un décalage de 108 jours calendaires est indiqué et non plus 150 jours. Celle-ci étant plus récente que celle indiquant un décalage de 150 jours, il y a lieu de retenir que ce sont 108 jours calendaires de décalage du délai de livraison qui sont indiqués par le maitre d’œuvre de l’opération.

Bien que les périodes visées par le maître d’œuvre soit antérieures à la signature de l’acte notarié, il convient de les prendre en compte, les parties ayant expressément convenu au sein de l’acte de vente précité que si l’état d’urgence sanitaire devait être prolongé au-delà du 10 juillet 2020, – ce qui a été le cas dès le 17 octobre 2020 – le délai de livraison sera différé d’un temps égal, à compter du 11 juillet 2020 au temps pendant lequel il aura été mis obstacle à la poursuite des travaux et/ou du temps pendant lequel les travaux auront été substantiellement ralentis.

S’agissant de la défaillance du premier maître d’œuvre la société ………..GeckoEn application des dispositions de l’article 3.1.3 alinéa 3 du Cahier des conditions générales de ventes en l’état futur d’achèvement, également intitulé « Cahier des charges – document d’information » entrant dans le champ contractuel des parties, « sera considéré comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison (…) la défaillance de l’une des entreprises ou prestataire ».

L’alinéa 5 prévoit que « s’il survenait (…) une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’évènement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, augmenté du délai nécessaire à la remise en route du chantier déterminé comme suit :

(…)

— si la suspension est due à l’un des évènements évoqués ci-dessus relatifs à la défaillance, la mise sous procédure collective ou à résiliation du marché d’une entreprise, le délai de remise en route du chantier sera de quarante-cinq (45) jours calendaires à compter de l’ordre de service donné à la nouvelle entreprise ».

En l’espèce, et par courrier du 6 août 2021, l’entreprise Gecko, maître d’œuvre d’exécution, a informé la SNC [A] Résidences de ce qu’elle cessait son activité et de son impossibilité d’assurer la mission de maitrise d’œuvre en conséquence.

Dès lors, la SNC [A] Résidences s’est incontestablement trouvée dans le cas de la défaillance d’une entreprise ou prestataire.

Il ressort des termes de l’attestation du 10 juillet 2023, mais également de l’acte d’engagement du 1er septembre 2021 signé entre la SNC [A] Résidences et la société Ecome que cette dernière est devenue maître d’œuvre d’exécution en remplacement de la société Gecko en date du 1er septembre 2021.

Dès lors, et en application des dispositions du Cahier des charges précitées, la suspension de la livraison du bien est justifiée pour un délai de 70 jours correspondant aux 25 jours s’étant écoulés entre la défaillance de l’entreprise Gecko du 6 août 2021 et son remplacement par la société Ecome le 1er septembre 2021, auxquels s’ajoutent les 45 jours de remise en route du marché.

L’argumentaire des consorts [W], tout d’abord s’agissant de la mauvaise foi de la SNC [A] Résidences ayant été informée préalablement de la dissolution de la société Gecko sera rejeté en l’absence de preuve quant à cette information préalable et en raison de la rapidité de la société [A] Résidences pour contracter avec un nouveau maitre d’œuvre (25 jours).

Par ailleurs, les époux [W] invoquent avoir dû subir la latence de la SNC [A] Résidences dans la signature de ces ordres de services sans autre développement ni justifications dans la mesure où les 45 jours calendaires s’ajoutant aux 25 jours de décalage ont été convenus préalablement au contrat. Il s’ensuit que ce moyen sera écarté.

S’agissant de la liquidation judiciaire de l’entreprise EGBI PERRINEn application des dispositions de l’article 3.1.3 alinéa 3 du Cahier des conditions générales de ventes en l’état futur d’achèvement, également intitulé « Cahier des charges – document d’information » entrant dans le champ contractuel des parties « sera considéré comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison (…) tous retards résultant du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire, de la sauvegarde des ou de l’une des entreprises, de leurs fournisseurs ou sous-traitants »

En l’espèce, il est établi que la société Egbi [H] a fait l’objet, par jugement du Tribunal de commerce de Grenoble du 30 novembre 2021, d’une procédure de redressement judiciaire puis, par jugement du 22 mars 2022, d’une conversion en liquidation judiciaire.

En outre, la société SNC [A] Résidences communique des mises en demeures adressées par plis recommandés des 3 et 9 décembre 2021, ainsi que par courrier recommandé du 7 janvier 2022 signalant la persistance de désordres et l’application de pénalités de retard et enfin par une lettre recommandée du 20 janvier 2022 adressée également par courriel constatant que tous les bâtiments sont impactés par l’existence « d’ouvrages extérieurs et intérieurs non terminés ce jour, de nombreuses malfaçons à reprendre et finitions à réaliser ». Ce retard dans le gros œuvre impliquant nécessairement des répercussions sur l’intervention des autres corps dans la réalisation du chantier.

La société Ecome atteste notamment de l’impact de cette liquidation judiciaire sur la réalisation du chantier et plus précisément sur le décalage du délai de livraison dans son courrier du 10 juillet 2023 où elle précise que : « le chantier a subi depuis le 30 novembre 2021 et jusqu’au 15 mars 2022 la cause légitime de suspension de délai suivante : redressement et liquidation judiciaire de la société EGBI.

Le délai prévisionnel de livraison du programme immobilier est donc décalé de 106 jours calendaires au titre de cette cause.

Il convient également de prendre en compte un délai de remise en route du chantier de 45 jours calendaires ainsi que contractuellement prévu.

Le délai prévisionnel de livraison du programme immobilier est donc décalé au total au titre de cette cause légitime de suspension de délai de 151 jours calendaires. »

La SNC [A] Résidences ayant confié la réalisation du gros œuvre aux sociétés TSC et [X] selon ordres de service des 15 mars et 22 juin 2022, un délai de 106 jours s’est écoulé entre le redressement judiciaire de la société Egbi [H] et la contraction d’un nouveau contrat pour la réalisation de ce lot gros œuvre.

Dès lors, il est justifié d’une suspension du délai de livraison de 151 jours en raison du redressement et de la liquidation judiciaire de la société Egbi [H], correspondant aux 106 jours de décalage auxquels s’ajoutent les 45 jours de remise en route du chantier.

S’agissant des intempériesEn application une fois encore des dispositions de l’article 3.1.3 alinéa 3 du Cahier des conditions générales de ventes en l’état futur d’achèvement, également intitulé « Cahier des charges – document d’information » entrant dans le champ contractuel des parties « sera considéré comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison (…) les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d’œuvre et justifiés par une attestation de ce dernier ».

En l’espèce, par attestation du 9 mai 2023, la société Ecome, maître d’œuvre, a retenu une suspension des délais prévisionnels d’achèvement des travaux de 150 jours compte tenu des intempéries au sens de la réglementation des travaux du bâtiment, ces évènements ayant été enregistrés depuis le démarrage du chantier, soit pour la période du 9 décembre 2019 au 29 avril 2023.

Or, et contrairement à ce que soutiennent les époux [W], il n’était nullement contractuellement prévu qu’il faille démontrer l’incidence des jours d’intempéries sur les travaux en cours.

Selon tableau récapitulatif des intempéries rédigé par la société Ecome, sur ces 150 jours d’intempéries, 41 jours ont été relevés depuis l’acquisition par les époux [W] de leurs lots le 23 septembre 2021.

Dès lors, la suspension alléguée de ce chef est justifiée pour les 41 jours puisqu’il est prévu contractuellement uniquement la justification par attestation du maitre d’œuvre des intempéries et phénomènes climatiques retenus, ce qui est produit en l’espèce, sans plus d’éléments probants à rapporter.

S’agissant du décalage du délai de livraison totalAu total, la SNC [A] Résidences justifie d’une cause légitime de retard de livraison du lot acquis par les demandeurs pour 370 jours sur les 433 jours subis, correspondant à :

—  108 jours en raison de l’épidémie de Covid-19 ;

—  70 jours en raison de la défaillance du maitre d’œuvre, la société Gecko ;

—  151 jours en raison du redressement et de la liquidation judiciaire de la société Egbi [H] ;

—  41 jours en raison des intempéries ;

Dès lors le retard de livraison non justifié par une cause légitime de suspension des délais s’élève à 63 jours.

II. Sur l’indemnisation du préjudice subi par les époux [W]

Au titre de leur préjudice de jouissance, les époux [W] sollicitent le versement de la somme de 18 200 euros correspondant à la somme due pour les 433 jours de retard sur leur bien dont la valeur locative est estimée à 1 300 euros.

L’existence d’un préjudice de jouissance en raison du décalage de livraison du bien n’étant pas contestée s’agissant de la période non-justifiée, il convient d’examiner le montant de la valeur locative alléguée pour indemniser ce préjudice.

Compte tenu de l’avis de valeur réalisé par la société Comptoir Immobilier le 10 août 2023 fixant un loyer mensuel médian de 1 300 € par mois, et en l’absence de document permettant d’écarter cette évaluation, il sera alloué aux époux [W] la somme de 2 730 euros ((1 300 euros / 30) x 63)), pour les 63 jours de retard injustifiés dans la livraison de leur bien ayant empêché la jouissance de ce dernier, que la société [A] Résidences sera condamnée à leur verser.

III. Sur les autres demandes

En l’espèce, la SNC [A] Résidences, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Elle sera également condamnée à verser aux époux [W], ensemble, une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe,

CONDAMNE la SNC [A] Résidences à payer à Monsieur [E] [W] et son épouse Madame [T] [W], ensemble, la somme de 2 730 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SNC [A] Résidences à payer à Monsieur [E] [W] et son épouse Madame [T] [W], ensemble, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SNC [A] Résidences aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.