TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 MARS 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 23/03796 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XSAB

N° de MINUTE : 25/00210

Monsieur [M] [V]

né le 19 Février 1988 à [Localité 6] (CAMEROUN)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [Z] [G]

née le 21 Février 1980 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Ayant tous pour Avocat : Maître [T], avocat au barreau de PARIS, vestiaire: P 126

DEMANDEURS

C/

Monsieur [K] [X]

né le 06 Juillet 1964 à [Localité 10] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [O] [R] épouse [X]

née le 21 Juin 1970 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Ayant tous pour Avocat : Maître Anne-France de HARTINGH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R1861

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Janvier 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 25 mars 2021, Mme [G] et M. [I] [E] ont acquis de Mme [R] épouse [X] et M. [X] un pavillon à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Ayant constaté des infiltrations par la toiture, Mme [G] et M. [I] [E] ont, par actes d’huissier du 13 avril 2023, fait assigner Mme [R] épouse [X] et M. [X] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leur préjudice.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 septembre 2024 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 20 janvier 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 24 mars 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, Mme [G] et M. [I] [E] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— juger Mme [G] et M. [I] [E] recevables et bien fondés en leurs demandes, y faire droit, et rejeter toutes fins et conclusions contraires, et en conséquence ;

— condamner solidairement Mme [R] épouse [X] et M. [X] à verser à Mme [G] et M. [I] [E] la somme de 49 933,66 euros au titre des frais de remise en état du bien immobilier ;

— condamner solidairement Mme [R] épouse [X] et M. [X] à verser à Mme [G] et M. [I] [E] la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— condamner solidairement Mme [R] épouse [X] et M. [X] à verser à Mme [G] et M. [I] [E] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Mme [R] épouse [X] et M. [X] aux entiers dépens de l’instance.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2024, Mme [R] épouse [X] et M. [X] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter Mme [G] et M. [I] [E] de leurs demandes ;

— condamner Mme [G] et M. [I] [E] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [G] et M. [I] [E] aux dépens.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement de Mme [G] et M. [I] [E]

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de la combinaison des articles 1644, 1645 et 1646 du code civil que l’acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose (étant précisé que le vendeur professionnel est irréfragablement présumé connaître les vices de la chose), il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l’action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome ; que si le vendeur ignorait les vices de la choses, il n’est tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Mais, conformément à l’article 1643 du même code, le vendeur peut stipuler qu’il ne sera obligé à aucune garantie – quelle que soit l’action exercée -, pour les vices cachés dont il n’avait pas connaissance.

L’acheteur qui exerce l’action estimatoire est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices lui permettant d’être en possession d’un immeuble conforme à celui qu’il avait souhaité acquérir (voir en ce sens : Cass. 3e civ., 1er février 2006, n° 05-10845).

En l’espèce, le tribunal relève en premier lieu les éléments suivants :

— le procès-verbal de constat d’huissier du 25 février 2022 (près d’un an après la vente) témoigne

de traces d’humidité et de moisissures affectant les murs et plafonds des chambres à l’étage, ainsi que d’un affaissement de la toiture (non perceptible sur les photographies) ;

— le courrier de la société Isobay du 1er mars 2022 (un an environ après la vente) décrit des infiltrations en toiture, l’affaissement de cette dernière et l’état de pouriture des charpentes ;

— le rapport d’expertise IRD du 22 février 2023 (près de deux ans après la vente), établi après la survenance d’un dégât des eaux survenu en décembre 2022, décrit des infiltrations multiples à travers la toiture en tuiles.

Il n’est ainsi pas contestable que le bien soit affecté un vice constitué par le défaut d’étanchéité de la toiture, à l’origine d’importantes infiltrations dans les pièces de vie à l’étage qui rendent nécessairement la chose impropre à sa destination normale et attendue dès lors que la première fonction d’une habitation est de protéger ses occupants des évènements climatiques.

Il n’est en outre pas contesté que ni les infiltrations ni le défaut d’étanchéité n’étaient visibles au moment de la réalisation de la vente.

Quant à la condition d’antériorité du vice, force est de constater que la seule preuve repose sur les analyses du rapport d’expertise d’assurance, selon lequel les infiltrations sont nécessairement anciennes au regard de l’état de la charpente alors que l’expert ne l’a pas examinée lui-même puisqu’il se réfère aux entreprises intervenues pour deviser les travaux de réparation.

Ainsi, en l’absence de plus amples éléments de preuve, notamment quant à la caractérisation précise du défaut d’étanchéité de la toiture, il est bien difficile de tirer une telle conclusion qui, aux yeux du tribunal, n’est qu’une hypothèse insuffisamment étayée d’un point de vue technique.

En l’absence de preuve de l’antériorité du vice caché, les demandes doivent être rejetées.

Au surplus, et à considérer que la condition d’antériorité soit satisfaite, le tribunal observe que l’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés qui ne peut céder qu’en présence d’un vendeur professionnel, ce qui n’est ni argué ni démontré en l’espèce, ou de la preuve de ce que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Or, Mme [G] et M. [I] [E] ne rapportent aucune preuve d’une telle connaissance dès lors que rien n’indique que des infiltrations se sont manifestées avant la vente. En effet, les travaux de peinture, dont il est allégué qu’ils ont été entrepris afin de dissimuler l’état réel du bien, n’ont concerné que les portes et n’ont donc pu masquer d’éventuelles infiltrations.

Du tout, il résulte que les demandes seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme [G] et M. [I] [E], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter les demandes présentées de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [G] et M. [I] [E] de leurs demandes en paiement ;

MET les dépens à la charge de Mme [G] et M. [I] [E] ;

DEBOUTE Mme [G] et M. [I] [E] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [R] épouse [X] et M. [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT