N° RG 25/01756 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P3U2

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 12]

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. – MICA II, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 10 Novembre 2025

Affaire mise en deliberé au 12 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 12 Janvier 2026 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MICA II est copropriétaire au sein de la résidence dénommée [Adresse 5] [Adresse 7] à MONTPELLIER et dont la SAS FONCIA [Localité 9] est le syndic.

Elle ne règle pas les charges de copropriété et sa dette s’élève à la somme de 2257,56 euros au titre des charges de copropriété et 1875,14 euros au titre des nombreux frais de recouvrement déjà exposés.

Toutes les démarches préalables, mises en demeure et commandement de payer n’ont pas permis de solder la dette et même la tentative de conciliation n’a pas eu d’effet envers la requise qui a même été relancée par mail.

Par acte d’huissier de justice en date du 10 juin 2025, signifié à personne habilitée, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA MONTPELLIER sise [Adresse 2] MONTPELLIER a fait assigner La SCI MICA II sise [Adresse 4] à CASTELNAU [Adresse 5] LEZ, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège devant le Tribunal judiciaire de Montpellier le 10 novembre 2025 aux fins de :

CONSTATER qu’une tentative de conciliation a été opérée, sans succès.

Y venir la requise,

Vu les articles 1103, 1104, et 1193 du code civil,

Vu l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les pièces,

CONDAMNER La SCI MICA II à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée le [8] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 9] la somme de 2257,56 euros au titre des charges pour les causes sus-énoncées, selon décompte arrêté au 16 avril 2025  ;

LA CONDAMNER à payer la somme de 1875,14 euros au titre des frais de recouvrement induits pas sa résistance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

LA CONDAMNER à payer la somme de 1500,00 euros au titre des dommages et intérêts ;

LA CONDAMNER à payer la somme de 1200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée le [Adresse 7] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 9] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le commandement de payer pour un montant de 142,18 euros et incluant l’ensemble des frais fixé à l’article 695 du code de procédure civile en ce compris, en cas d’exécution forcée, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, par application de l’article A444-32 du code du commerce, en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire.

L’affaire est appelée à l’audience du 10 novembre 2025.

À cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Il a fourni un décompte actualisé de la dette à la date du 7 novembre 2025, cette dernière s’élève à la somme de 2462,11 euros de charges et 2024,14 euros de frais de recouvrement.

A cette audience, La SCI MICA II n’a pas comparu, ni n’a été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000,00 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 9] produit une attestation de non-conciliation en date du 3 septembre 2024 en raison de l’absence de la défenderesse.

Il s’ensuit que les exigences légales sont respectées et que la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 9] est donc recevable.

Sur les charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

1) Relevé de propriété

2) contrat de syndic

3) décompte des charges arrêté au 7 novembre 2025

4) appels de fonds et régularisation de charges

5) mises en demeure

6) PV d’AG plus contrat de syndic

7) Attestation de non-conciliation

Il ressort de ces documents que La SCI MICA II reste devoir la somme de 2462,11 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 7 novembre 2025.

La SCI MICA II sera donc condamnée en deniers ou quittances à payer 2462,11 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit les mises en demeure du 5 février 2021, du 7 mai 2021 et du 2 mai 2022 ainsi que les lettres de relance du 24 février 2021, du 28 mai 2021 et du 1er juin 2022

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Fait droit à hauteur du montant prévu au contrat de syndic : respectivement 54,00 euros et 44,00 euros.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 294,00 euros.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat » ou « ouverture de dossier contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d’assignation.

S’agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les frais d’huissier :

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais d’huissier (frais d’assignation, frais de notification des conclusions…) qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de La SCI MICA II à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 400,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande d’exécution forcée en application de l’article A444-32 du code du commerce par huissier à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le présent jugement ;

Cette demande ne pourra être prise en compte dans le présent jugement, le requérant n’apportant aucun élément susceptible de s’appliquer à cette décision dans ses écritures.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI MICA II, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Condamné aux dépens, La SCI MICA II devra verser au [Adresse 13] [Adresse 7] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 9] une somme qu’il est équitable de fixer à 500,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE La SCI MICA II à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée le MEYRUEIS II pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 9] le somme de 2462,11 euros au titre des charges pour les causes sus-énoncées, selon décompte arrêté au 7 novembre 2025 ;

CONDAMNE La SCI MICA II à payer la somme de 294,00 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] le [Adresse 7] au titre des frais de recouvrement induits pas sa résistance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE La SCI MICA II à payer la somme de 400,00 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] le [Adresse 7] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE La SCI MICA II à payer la somme de 500,00 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] le [Adresse 7] pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA [Localité 9] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE La SCI MICA II aux dépens de l’instance ;

DIT que si des frais d’exécution devait intervenir pour l’application de cette décision, ils seraient à la charge de La SCI MICA II ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, Le Juge