N° RG 24/01898 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PFNY

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

JUGEMENT DU 18 Mai 2026

DEMANDEUR:

Madame [H] [W] épouse [T], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre KOCHOYAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [B] [T], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre KOCHOYAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [D] [T] épouse [A], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre KOCHOYAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [O] [A], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Pierre KOCHOYAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [N], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [U], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 16 Mars 2026

Affaire mise en deliberé au 18 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 18 Mai 2026 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Pierre KOCHOYAN

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 25 juin 2018, prenant effet au 01er août 2018, Monsieur et Madame [T] ont donné à bail à Madame [X] [U] et Monsieur [P] [N], un logement sis [Adresse 5].

Le loyer mensuel a été fixé à 1400,00 euros par mois, outre 30,00 euros de provision sur charges. Par le jeu de l’indexation, le loyer mensuel a été augmenté à hauteur de 1499,88 euros par mois outre la provision sur charge.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 décembre 2023, signifié à personne s’agissant de Monsieur [P] [N] et signifié à domicile s’agissant de Madame [X] [U], Monsieur [B] [T] et Madame [D] [A] ont fait délivrer aux locataires un congé pour reprise au 31 juillet 2024.

Le 11 juillet 2024, les consorts [T] ont adressé à Madame [X] [U] et Monsieur [P] [N], par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, une lettre recommandée avec accusé de réception aux fins de procéder à l’état des lieux de sortie le 01er août 2024.

Le 01er août 2024, le commissaire de justice a dressé un procès-verbal tendant à constater que Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] ne s’étaient pas présentés à l’état des lieux de sortie et n’avaient pas quitté le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, signifié à étude, Madame [H] [T], Monsieur [B] [T], Madame [D] [A] et Monsieur [O] [A] ont fait assigner Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] d’avoir à comparaître à l’audience du 23 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER aux fins de constatation du congé pour reprise ou à défaut résiliation judiciaire du bail, et en tout état de cause expulsion des locataires, condamnation à la dette locative et condamnation à des dommages et intérêts.

Le 29 août 2024, le commissaire de justice a dressé un procès-verbal d’état des lieux de sortie.

Le 28 octobre 2024, l’agence immobilière mandataire des consorts [T] a adressé à Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] une lettre de mise en demeure d’avoir à régler la somme de 2425,85 euros.

Après de nombreux renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 mars 2026.

A cette audience, Madame [H] [T], Monsieur [B] [T], Madame [D] [A] et Monsieur [O] [A], représentés par leur conseil qui a déposé son dossier, se sont rapportés à leurs écritures. Ainsi, ils ont demandé au tribunal de :

A titre principal,

DECLARER valide le congé pour reprise du logement signifié le 05 décembre 2023 pour la date d’effet du 31 juillet 2024 ;

DECLARER Madame [X] [U] et Monsieur [P] [N] sans droits ni titre à compter du 31 juillet 2024 ;

A titre subsidiaire,

PRONONCER la résiliation du bail conclu le 25 juin 2018 portant sur le logement sis [Adresse 5] ;

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement Madame [X] [U] et Monsieur [P] [N] à payer à Madame [H] [T] et Monsieur [B] [T], la somme de 2425,85 euros au titre du solde des loyers et charges échus et impayés afférents à la location du logement et de l’indemnité d’occupation pour le mois d’août 2024, suivant décompte arrêté au 19 novembre 2024 ;

CONDAMNER solidairement Madame [X] [U] et Monsieur [P] [N] à payer à Monsieur [O] [A] la somme de 5000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de la résistance fautive ;

CONDAMNER solidairement Madame [X] [U] et Monsieur [P] [N] à payer à Madame [H] [T], Monsieur [B] [T], Madame [D] [A] et Monsieur [O] [A], la somme de 1000,00 euros chacun à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNER solidairement Madame [X] [U] et [E] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation et :

Coût de signification de congé pour reprise du logement soit 229,40 euros ;

Coût des convocations soit 72,00 euros ;

Coût du procès-verbal de constat soit 379,68 euros ;

Droit de plaidoirie soit 13,00 euros ;

CONDAMNER solidairement Madame [X] [U] et Monsieur [P] [N] à payer à Madame [H] [T], Monsieur [B] [T], Madame [D] [A] et Monsieur [O] [A], le somme de 3000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTER Madame [X] [U] et [P] [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

REJETER toute demande de délais de grâce.

A l’audience du 16 mars 2026, Madame [X] [U] et Monsieur [P] [N], bien que régulièrement convoqués, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés. Si Monsieur [P] [N] a sollicité une nouvelle fois, par courriel le renvoi de l’affaire à une prochaine audience, le juge des contentieux de la protection n’a pas fait droit à cette demande estimant qu’il ne justifiait pas d’un intérêt légitime compte tenu des arguments avancés ainsi que de la temporalité de cette demande.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS

A titre liminaire,

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention.

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation à la dette locative

A) Sur la validité du congé pour reprise

L’article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 énonce trois hypothèses dans lesquelles un congé peut être délivré par un bailleur : soit pour reprendre le logement pour l’habiter en justifiant du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, soit pour le vendre, soit à raison d’un motif légitime et sérieux.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

S’agissant du congé pour reprise, le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire, ou de son concubin notoire.

Concernant l’auteur du congé, dès lors que le bien loué fait l’objet d’un démembrement de propriété, seul l’usufruitier a la qualité de bailleur, de sorte qu’il est le seul à pouvoir délivrer un congé pour reprise du logement loué.

L’article 1421 du code civil dispose que chacun des époux a le pouvoir d’administrer seul les biens communs et d’en disposer, sauf à répondre des fautes qu’il aurait commises dans sa gestion. Les actes accomplis sans fraude par un conjoint sont opposables à l’autre.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par acte de commissaire de justice en date du 05 décembre 2023, signifié à personne s’agissant de Monsieur [P] [N] et signifié à domicile s’agissant de Madame [X] [U], Monsieur [B] [T] et Madame [D] [A] ont fait délivrer aux locataires un congé pour reprise au 31 juillet 2024.

S’agissant de l’auteur dudit congé, il convient de relever que les conclusions des demandeurs font apparaître que Monsieur [B] [T] et Madame [H] [T] sont usufruitiers du bien objet du litige. Dans ces conditions, tant Monsieur [B] [T] que Madame [H] [T] avaient qualité pour délivrer congé aux locataires. Ces derniers étant mariés, Monsieur [B] [T] pouvait seul délivrer ledit congé. Il semble que Madame [D] [A], la fille des consorts [T] soit nue-propriétaire du bien loué. Bien qu’elle n’ait pas qualité pour délivrer à elle seule un congé aux locataires, dès lors qu’il n’est prévu aucune sanction en ce que l’un des auteurs du congé avait qualité à cet effet, la nullité de ce dernier ne saurait être retenue de ce chef.

S’agissant du délai, il convient de préciser que les bailleurs ont donné congé au locataire plus de 06 mois avant la date de reprise des lieux, conformément aux obligations légales prévues par la loi du 06 juillet 1989.

S’agissant de l’objet du congé, il est nécessaire de souligner que Monsieur [O] [A] étant descendant des bailleurs, ces derniers pouvaient valablement délivrer congé aux fins que leur petit-fils récupère la jouissance du bien.

Dans ces conditions il y a lieu de constater la validité du congé pour reprise signifié le 05 décembre 2023 à Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U].

Dès lors, il résulte des constats de commissaire de justice en date du 01er août 2024 et 29 août 2024 que Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] n’ont quitté les lieux que le 29 août 2024. S’étant maintenus dans les lieux postérieurement à la date prévue par le congé pour reprise, Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] sont devenus occupants sans droit ni titre à compter du 01er août 2024.

B) Sur la demande de condamnation aux arriérés de loyers et charges

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les consorts [T] justifient d’un décompte de dette locative émanant de l’agence immobilière, arrêté au 19 novembre 2024, d’un montant 3825,85 avant déduction du dépôt de garantie. Il convient de soustraire à cette somme, le montant de l’indemnité d’occupation que les consorts [T] ont chiffré à 1440,53 euros. En outre, il convient de relever que les consorts [T] ne rapportent pas la preuve d’un défaut d’entretien de la chaudière et de la climatisation imputables à Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] ; dans ces conditions il y a lieu de déduire les sommes de 122,00 euros et 484,00 euros qui avaient été comptabilisées à cet effet.

Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] étant tous deux cotitulaires du bail, ils sont solidairement tenus des dettes locatives.

La dette de Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] en ce sens s’élève donc à 1779,32 euros, à laquelle il y a lieu de soustraire le dépôt de garantie d’un montant de 1400,00 euros.

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement Madame [X] [U] et Monsieur [P] [N] à payer à Monsieur [B] [T] et Madame [H] [T] la somme de 379,32 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, arrêtés au 19 novembre 2024.

C) Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation

À compter de la résiliation du bail, du fait du congé, Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U], devenus occupants sans droit ni titre, sont tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation est indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] à payer à Monsieur [B] [T] et Madame [H] [T] la somme de 1440,53 euros au titre de l’indemnité d’occupation portant sur la période du 01er au 29 août 2024.

Sur les demandes de dommages et intérêts

A) Sur la demande formulée par Monsieur [O] [A]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Partant, le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle ou quasi délictuel, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l’espèce, il ressort du congé délivré aux locataires que ce dernier était motivé par le souhait des consorts [T] de permettre à leur petit-fils, Monsieur [O] [A], de s’installer dans ce logement à compter du 01er août 2024. Dès lors que Madame [X] [U] et Monsieur [P] [N] se sont indûment maintenus dans les lieux jusqu’au 29 août 2024, Monsieur [O] [A] a nécessairement été affecté par ce retard. Il en résulte qu’il a subi un préjudice distinct de celui de ses grands-parents qui est réparé par l’indemnité d’occupation. Si le principe de ce préjudice de jouissance ne peut donc faire l’objet d’une contestation sérieuse, il convient cependant de relever que Monsieur [O] [A] ne justifie pas des sommes sollicitées. En effet, Monsieur [O] [A] était hébergé chez ses parents à cette période de sorte qu’il ne justifie pas de l’ampleur de son préjudice.

Dans ces conditions, Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [O] [A] la somme de 350,00 euros à titre de dommages et intérêts.

B) Sur la demande formulée par les consorts [T] et [A]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En matière de résistance abusive, la faute est caractérisée par la preuve par le demandeur de la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière de la partie adverse.

En l’espèce, Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] se sont illégalement maintenus dans les lieux à la suite de la résiliation du bail du fait du congé. En effet, bien que ces derniers avancent des conditions particulières relatives à leur situation pour expliquer les raisons du retard à quitter le logement loué, ils n’ont en rien justifié lesdites conditions par la production d’éléments probants. De surcroit, le procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 01er août 2024 fait largement état de l’absence de collaboration des locataires. A ce titre, le procès-verbal indique qu’à la date de l’état des lieux de sortie initialement fixé, Monsieur [P] [N] avait indiqué au commissaire de justice « que de toute manière lui et sa famille n’entendaient pas quitter les lieux ». Dans ces conditions, il est possible d’imputer à Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] une faute tenant à leur mauvaise foi dans la résolution de ce litige.

Monsieur [B] [T] et Madame [H] [T] ont nécessairement été atteints par le comportement des défendeurs. Ils ont dès lors subi un préjudice distinct du seul retard de libération des lieux. Eu égard au principe de réparation intégrale, l’indemnité d’occupation qui vise à indemniser le retard susvisé ne saurait suffire à réparer l’entièreté des préjudices subis par Monsieur [B] [T] et Madame [H] [T]. Dans ces conditions, Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [B] [T] et Madame [H] [T] la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

S’agissant de Monsieur [O] [A], il convient de relever que ce dernier ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct qui résulterait du comportement des locataires, outre le retard dans la libération des lieux qui a été précédemment indemnisé. Dans ces conditions, la demande de Monsieur [O] [A] de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive sera rejetée.

S’agissant de Madame [D] [A], il est nécessaire de souligner que cette dernière ne justifie pas de sa qualité au regard du bien litigieux. Cette dernière n’est pas usufruitière. Dès lors, cette dernière ne démontre pas dans quelle mesure, le fait pour Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] d’avoir adopté un comportement qualifié de résistance abusive, lui a causé un préjudice personnel. Dans ces conditions, la demande de Madame [D] [A] de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

A) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [X] [U] et Monsieur [P] [N] succombant à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens.

B) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [X] [U] et Monsieur [P] [N], condamnés aux dépens, seront solidairement condamnés à payer à Madame [H] [T], Monsieur [B] [T], et Monsieur [O] [A] la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cependant, la demande de Madame [D] [A] formulée au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

C) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la validité du congé signifié le 05 décembre 2023 à Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] par Monsieur [B] [T] et Madame [D] [A] au titre du logement sis [Adresse 5], pour reprise au 01er août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] à payer à Monsieur [B] [T] et Madame [H] [T] la somme de 379,32 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, arrêtés au 19 novembre 2024 ;

DECLARE Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 01er août 2024 ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation dont Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] sont redevables à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 01er août 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés intervenue le 29 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] à payer à Monsieur [B] [T] et Madame [H] [T] la somme de 1440,53 euros au titre de l’indemnité d’occupation portant sur la période du 01er au 29 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] à payer à Monsieur [O] [A] la somme de 350,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] à payer à Monsieur [B] [T] et Madame [H] [T] la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [O] [A] de ses autres demandes;

DEBOUTE Madame [D] [A] de ses autres demandes;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [N] et Madame [X] [U] à payer à Madame [H] [T], Monsieur [B] [T], et Monsieur [O] [A] la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.