TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [S] [M], Monsieur [L] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02111 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FRN

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 février 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT – OPH (ANCIENNEMENT OPAC DE PARIS)

établissement public dont le siège social est situé [Adresse 6]

représenté par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B96

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [G]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414

Monsieur [L] [F]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2026 prorogé au 06 février 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 06 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/02111 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FRN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juillet 1990, [Localité 9] Habitat OPH a donné à bail à M. [H] [U] un logement de trois pièces sis [Adresse 5] à [Localité 11], escalier 45, 6ème étage et une cave située dans le même immeuble.

Le loyer, hors charges, s’élevait, dans son dernier état à la somme de 267,39 euros.

M. [H] [U] est décédé le 22 novembre 2023.

PARIS HABITAT OPH a appris que des tiers s’étaient installés dans son logement.

Selon procès-verbal de constat, Maître [D], commissaire de justice, qui s’est rendu sur les lieux le 18 septembre 2024, n’a pu rencontrer personne mais un membre du personnel de la résidence lui a déclaré que « deux jeunes » vivaient dans le logement.

Commise par ordonnance du 25 septembre 2024, Maître [T], commissaire de justice a, à l’ouverture du logement, trouvé un seul document, au nom de [L] [F].

Par acte de commissaire de justice du 05 février 2025, [Localité 9] Habitat a fait citer M. [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] afin de :

constater de la résiliation de plein droit du bail du 16 juillet 1990, du fait du décès de M. [H] [U], titulaire du bail, à la date de son décès au 22 novembre 2023,dire et juger M. [L] [F] occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] à [Localité 10] [Adresse 8], au 6ème étage,ordonner l’expulsion de M. [L] [F] et des occupants de son chef, du logement sis [Adresse 5] à [Localité 10] [Adresse 8], au 6ème étage et de la cave située dans le même immeuble, avec l’assistance du commissaire de police du quartier et du serrurier si besoin est, et ce, sous astreinte, pour le contraindre à s’exécuter de 50 euros par jour de retard, à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement à intervenir,dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit,réserver la compétence du juge de céans pour liquider l’astreinte,dire et juger que le sort des biens mobiliers se trouvera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner M. [L] [F] à verser à [Localité 9] HABITAT OPH à compter du 22 novembre 2023 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, majoré des charges locatives récupérables, et ce,jusqu’à libération effective des lieux,Décision du 06 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/02111 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FRN

condamner M. [L] [F] au paiement de la somme en principal de 5795,24 euros, dette d’indemnités d’occupation arrêtée au 6 janvier 2025,avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente assignation,ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1154 du code civil,condamner M. [L] [F] au paiement d’une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,le condamner aux dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été enrolée sous le numéro 25/02111.

Lors d’une tentative de sommation interpellative du 3 février 2025, le clerc significateur a rencontré devant le logement un homme qui n’a pas décliné ses prénom, nom et qualité mais lui a indiqué qu'[C] [G] habitait dans le logement.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, [Localité 9] Habitat a donc fait citer M. [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] afin de :

constater de la résiliation de plein droit du bail du 16 juillet 1990, du fait du décès de M. [H] [U], titulaire du bail, à la date de son décès au 22 novembre 2023,dire et juger M. [C] [G] occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] à [Localité 10] [Adresse 8], au 6ème étage,ordonner l’expulsion de M. [C] [G] et des occupants de son chef, du logement sis [Adresse 5] à [Localité 10] escalier 45, au 6ème étage et de la cave située dans le même immeuble, avec l’assistance du commissaire de police du quartier et du serrurier si besoin est, et ce, sous astreinte, pour le contraindre à s’exécuter de 50 euros par jour de retard, à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement à intervenir,dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que, passé ce délai elle sera liquidée et qu’il sera à nouveau fait droit,réserver la compétence du juge de céans pour liquider l’astreinte,dire et juger que le sort des biens mobiliers se trouvera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner M. [C] [G] à verser à [Localité 9] HABITAT OPH à compter du 22 novembre 2023 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, majoré des charges locatives récupérables, et ce,jusqu’à libération effective des lieux,condamner M. [C] [G] au paiement de la somme en principal de 5795,24 euros, dette d’indemnités d’occupation arrêtée au 6 janvier 2025,avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente assignation,ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1154 du code civil,condamner M. [C] [G] au paiement d’une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,le condamner aux dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été enrolée sous le numéro 25/02534.

A l’audience du 5 juin 2025, les deux dossiers ont été joints et l’affaire a été renvoyée au 7 novembre 2025, à la demande de M. [C] [G].

A l’audience du 7 novembre 2025, [Localité 9] Habitat OPH maintient ses demandes sauf à porter sa demande principale en paiement à la somme de 10 873,89 euros au 3 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, en raison des indemnités d’occupation échues depuis l’arrêté de compte à l’assignation et s’oppose à tout délai.

M. [C] [G], représenté par son conseil, indique être occupant depuis août 2024, la fille du défunt lui ayant alors donné les clefs. Il précise qu’il n’est pas rentré par voie de fait dans le logement. Il ignore qui est M. [F].

Il reconnaît le principe de la dette mais limitée à partir d’août 2024, de sorte qu’il faudrait selon lui retirer 4236,12 euros de la somme due.

Il précise qu’il a deux enfants mineurs et porteurs de handicap à charge. Il a fait une demande de logement social. Il ne formule pas de demande de délais de paiement.

M. [L] [F], assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 janvier 2026, prorogée au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En vertu des articles 14 et 40 III de la loi du 6 juillet 1989 applicables en l’espèce, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant et au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, et également, aux descendants, ascendants, concubin notoire ou aux personnes à charge s’ils vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès et si ces personnes remplissent les conditions d’attribution du logement qui doit être adapté à la taille du ménage. A défaut, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Le demandeur verse aux débats :

le contrat de location du 16 juillet 1990 consenti à M. [H] [U] pour un immeuble sis10[Adresse 1] à Paris 75018, escalier 45, 6ème étage et une cave située dans le même immeuble,l’acte de décès de M [H] [U] le 22 novembre 2023,le procès-verbal de constat de la SCP [J] [K] en date du 18 septembre 2024, selon lequel le commissaire de justice n’a pu rencontrer l’occupant des lieux,l’enquête sur l’occupation du parc social de 2022 selon laquelle M. [H] [U] vivait seul dans le logement,le procès-verbal de constat du 17 décembre 2024 de Maître [T], qui retrouvait un document où était mentionné le nom de [L] [F].

M. [C] [G] ne verse aux débats aucun élément de nature à établir que les conditions permettant de bénéficier d’un titre d’occupation telles que prévues par les articles précités de la loi du 6 juillet 1989, sont remplies.

Il convient ainsi de constater la résiliation du bail à la date du décès du locataire, soit le 22 novembre 2023.

M. [C] [G] indique qu’il est installé avec ses enfants depuis le mois d’août 2024 et indique ne pas connaître M. [L] [F], lequel, assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu. En ce qui concerne ce dernier, le seul fait que le commissaire de justice ait retrouvé dans l’appartement un document (qui n’est pas un document d’identité) qui mentionne le nom de M. [L] [F] est insuffisant pour considérer qu’il a occupé les lieux, alors que sa présence n’est corroborée par aucun autre élément.

Compte tenu des pièces versées aux débats, il convient de constater que M. [C] [G] occupe le logement litigeux à des fins d’habitation au moins depuis le 1er août 2024.

Dès lors, l’occupation des lieux par M. [C] [G] est établie, de même que le défaut de tout droit ou titre d’occupation, le bailleur n’ayant nullement consenti à une telle occupation à la suite du décès du locataire en titre alors que le contrat de bail a pris fin à la date dudit décès soit le 22 novembre 2023.

Il convient donc de dire que M. [C] [G] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] à [Localité 9] ([Localité 7][Adresse 2], au 6ème étage et d’ordonner l’expulsion de tous occupants et ce, depuis le 1er août 2024, date à laquelle M. [C] [G] reconnaît être entré dans les lieux. En effet, aucune démarche n’a été entreprise par le bailleur avant le 18 septembre 2024 pour rechercher si les lieux étaient occupés et par qui. Il ne peut donc être considéré que les lieux ont été occupés dès la mort du locataire.

Or, il n’est pas établi que M. [C] [G] soit rentré à l’invitation de la fille de M. [H] [U], dont il apparaît au contraire qu’il était célibataire sans enfants.

Il sera ainsi fait droit à la demande de [Localité 9] HABITAT OPH au titre de la suppression du délai de deux mois de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, ce délai étant réservé aux personnes qui ne sont pas rentrées par voie de fait.

Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte, l’indemnité d’occupation sollicitée répondant aux objectifs poursuivis.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail ou d’occupation sans droit ni titre, afin de préserver les intérêts du bailleur, l’occupant est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniserdu trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, à défaut de tout autre élément permettant d’apprécier la valeur locative du bien, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er août 2024.

Dès lors, il convient de condamner M. [C] [G] à payer la somme de 6 905,16 euros à [Localité 9] Habitat, selon décompte arrêté au 3 novembre 2025, indemnité d’occupation d’octobre 2025 incluse.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [G], en tant que partie perdante, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du contrat de location de plein droit le 22 novembre 2023 à minuit, date du décès de M. [H] [U], concernant le logement sis [Adresse 5] à [Localité 10] escalier 45, au 6ème étage et une cave, appartenant à [Localité 9] HABITAT-OPH ;

CONSTATE que M. [C] [G] est occupant sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 10] [Adresse 8], au 6ème étage et une cave , appartenant à [Localité 9] HABITAT-OPH à compter du 1er août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [G] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, [Localité 9] HABITAT OPH, pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

SUPPRIME le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [G] à payer à [Localité 9] HABITAT OPH, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er août 2024 jusqu’au départ effectif des lieux ;

CONDAMNE M. [C] [G] à payer à [Localité 9] HABITAT OPH la somme de 6905,16 euros au titre des charges et indemnités d’occupation dus, selon décompte arrêté au 3 novembre 2025, indemnité d’occupation d’octobre 2025 incluse ;

REJETTE le surplus des demandes de [Localité 9] HABITAT OPH et notamment toute les demandes à l’encontre de M. [L] [F];

CONDAMNE M. [C] [G] à verser à [Localité 9] HABITAT OPH une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, en audience publique aux jour, mois et an ci-dessus et signé par Nous, Emmanuelle RICHARD, Présidentz et la Greffière.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE