N° RG 24/03074 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MT6G

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/03074 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MT6G

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Guillaume HANRIAT

M^e Audrey PALLUCCI

Le

Le greffier

M^e Guillaume HANRIAT

M^e Audrey PALLUCCI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

SCI IMMO 88, inscrite au RCS d’EPINAL sous le n° 531.351.609. prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 12

DEFENDERESSE :

S.A.S. IRRI [Localité 5] (IRRIJARDIN) inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n° 451.177.026. prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Décembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

Selon bail commercial prenant effet le 1er septembre 1999, la SCI La Cheminée, aux droits de laquelle vient la SCI Immo 88, a donné à bail à la société [Adresse 4] un local commercial situé [Adresse 2] à 67550 Vendenheim.

Par acte du 18 mars 2004 la SARL Sublon Expansion, exploitant la « [Adresse 4] », a cédé son droit au bail à la SAS Irri [Localité 5] ayant pour dénomination commerciale « Irrijardin ».

Un état des lieux d’entrée a été établi de manière contradictoire le 1er avril 2004 entre la SCI La Cheminée et la SAS Irri [Localité 5].

La SAS Irri [Localité 5] a donné congé à la SCI Immo 88 pour le 31 mars 2021, et a quitté les lieux au cours du mois de février 2021.

Le 30 mars 2021 un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé par Me [I] [T], huissier de justice, au contradictoire des parties.

Par assignation délivrée le 26 mars 2024, la SCI Immo 88 a attrait la SAS Irri Strasbourg devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamner au paiement des travaux de remise en état du local commercial et d’autres indemnités.

La clôture a été prononcée le 28 mai 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 7 octobre 2025 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, la SCI Immo 88 demande au tribunal de :

— juger les prétentions, fins et moyens de la SCI Immo 88 recevables et bien fondés ;

— en conséquence, condamner la SAS Irri [Localité 5] à payer à la SCI Immo 88 les sommes de :

* 40 071 € au titre des travaux de remise en état du local commercial ;

* 563,01 € de reliquat de loyer et charges pour le 1er trimestre 2021 ;

* 176,78 € d’intervention d’un plombier déjà réalisée et facturée ;

* 229,80 € d’assurance pour la période du 20 octobre 2020 au 31 mars 2021 ;

* 9 958,48 € au titre de la perte de loyer ;

avec intérêt au taux légal à compter du 29 avril 2021, date de la première mise en demeure ;

— juger que les sommes allouées feront l’objet d’une actualisation à l’indice BT01 à la date d’établissement de chaque devis ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la société Irri [Localité 5] à payer à la SCI Immo 88 la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Irri [Localité 5] aux entiers frais et dépens de la procédure ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— débouter la société Irri [Localité 5] de l’ensemble de ses prétentions, fins et moyens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, la SAS Irri [Localité 5] demande au tribunal de :

— sur demande principale, juger les demandes de la SCI Immo 88 mal fondées ;

— en conséquence, débouter la demanderesse de l’intégralité de ses fins, conclusions et prétentions ;

— sur demande reconventionnelle, condamner la SCI Immo 88 à payer à la société Irri [Localité 5] la somme de 5 558,94 € HT, soit 6 670,73 € TTC à titre de remboursement des provisions sur charges versées et non justifiées, avec intérêts au taux légal à compter des présentes conclusions ;

— en tout état de cause :

* condamner la SCI Immo 88 aux entiers frais et dépens ;

* condamner la SCI Immo 88 à payer à la société Irri [Localité 5] la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motivation

1. Sur la demande principale

1.1 Sur les travaux de remise en état

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1731 du même code, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code dispose qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable.

Dans le cas contraire, le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition (3e Civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502, 22-21.272 et 22-10.298).

A cet égard, l’article 7 du bail liant les parties énonce que le preneur doit maintenir les lieux loués en bon état d’entretien et doit effectuer pendant le cours du bail et à ses frais toutes réparations qui seraient nécessaires sauf celles prévues à l’article 606 du code civil (grosses réparations). […]

L’article 8 du même bail ajoute que le preneur doit notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, et quelle que soit la cause en ce compris la vétusté ou la force majeure, tout ce qui concerne les installations à usage personnel (climatisation, installations électriques, ventilation) ainsi que les fermetures et serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres, parquets, carrelages, revêtements de sol, boiseries… […].

A défaut d’exécution de ces travaux, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, le bailleur pourra se substituer au preneur et les faire réaliser par une entreprise de son choix, aux frais exclusifs du preneur, sans préjudice de tous frais de remise en état consécutifs à des dommages causés par l’inobservation des dispositions de la présente clause.

Le preneur ne devra rien faire ou laisser faire qui puisse détériorer les locaux et il devra prévenir immédiatement le bailleur de toute atteinte qui serait portée à la propriété, de toutes dégradations ou détériorations qui viendraient à se produire dans les biens immobiliers, objet des présentes, et qui rendraient nécessaires des travaux incombant au bailleur. […]

Enfin, l’article 15 du bail stipule que […] le preneur devra, au plus tard le jour de l’expiration du bail, rendre les biens immobiliers donnés à bail, en bon état de réparation et d’entretien, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le preneur devra remettre les clefs au bailleur. […]

Si des réparations ou travaux s’avéraient nécessaires le preneur devra, dans les 48 heures, notifier au bailleur son intention de les exécuter lui-même, étant précisé que les parties entendent soumettre ces travaux au contrôle du bailleur. A défaut, le bailleur fera réaliser les travaux de remise en état aux frais du preneur. Si les locaux ne peuvent être reloués en l’état avant l’exécution des travaux imputables au preneur et relevés dans l’état des lieux, le preneur supportera et réglera au bailleur une indemnité égale au montant du loyer en vigueur et aux charges correspondantes et ce, jusqu’à l’achèvement des travaux, ladite indemnité – qui s’entend hors droits et taxes, droits et taxes en sus à la charge du preneur – devant être réglée dans les mêmes conditions que stipulées à l’article 19.

En l’espèce, lors de l’état des lieux dressé de façon contradictoire le 1er avril 2004, il a été constaté que le local commercial était « en très bon état », à l’exception de deux carreaux de carrelage abîmés dans la petite réserve et d’un carreau de carrelage abîmé dans la deuxième réserve.

Lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie le 30 mars 2021, l’huissier de justice a notamment constaté les éléments suivants, en présence des deux parties :

— la partie inférieure gauche du cadre de la porte d’issue de secours est tordu et déformé et un éclat de peinture est visible en partie basse dans l’axe de la poignée de porte ;

— la partie inférieure gauche du cadre de la porte sectionnelle est tordu et déformé, et la porte présente d’importantes traces jaunâtres sur les deux panneaux du bas de la face intérieure ;

— dans le hall d’entrée :

* le sol en parquet stratifié d’origine est recouvert de dalles en PVC de couleur bleue : l’ensemble est sale et usagé comportant de nombreuses marques et traces ; une partie est manquante devant la porte sectionnelle, laissant apparaître la dalle en béton brut ; en dessous des dalles en PVC, l’ancien parquet stratifié est également marqué et taché, l’ensemble étant désormais hors d’usage ;

* les murs du hall d’entrée comportent une peinture très sale et défraîchie, ainsi que de très nombreux trous de chevilles non rebouchés ou percés pour certains, de diamètres variables, au travers desquels filtre la lumière du jour ;

* le plafond du hall d’entrée, constitué d’un faux-plafond à dalles, est en mauvais état général, comportant de nombreux trous percés et non rebouchés, ainsi que de nombreuses traces et auréoles d’humidité ;

* devant les sanitaires est présent un trou béant d’environ 3 mètres sur 2 mètres 50 où le faux-plafond a été déposé et démonté pour permettre le passage d’un escalier, le gérant de la société Irri [Localité 5] reconnaissant avoir utilisé à usage de stockage la partie située au-dessus des sanitaires, et des dalles sont manquantes au niveau de la rangée située devant la porte sectionnelle ;

* le système d’alarme a été déposé ;

* plusieurs convecteurs électriques sont démontés et rassemblés le long de la baie vitrée, près de l’entrée ;

* le R.I.A. (robinet d’incendie armé) n’est pas entretenu, de même que l’extincteur ;

— dans la partie bureaux :

* dans le local technique : le carrelage est cassé et une partie est manquante, la moquette murale dépareillée est vétuste et défraîchie – certaines parties apparaissant en outre à l’état brut en carreaux de plâtre –, et les dalles du faux-plafond sont vétustes ;

* dans le local stockage, partie de gauche : le carrelage au sol présente des parties cassées et manquantes, certaines parties du papier peint mural sont arrachées et manquantes laissant apparaître le béton brut, le mur extérieur en partie basse comporte un trou béant d’environ 40 centimètres sur 40 centimètres, les dalles du faux-plafond sont en mauvais état général, usagées et dépareillées ;

* dans le local stockage, partie de droite : le carrelage au sol est ancien et sale (absence de carrelage au niveau du seuil entre les deux pièces), le papier peint mural est très défraîchi, les dalles du faux-plafond sont en mauvais état général et il en manque une, et la VMC est encrassée ;

* dans les sanitaires, tant porte de gauche que porte de droite, le carrelage au sol est ancien et sale, le papier peint mural est défraîchi, et les dalles du faux-plafond sont anciennes et l’une d’elles est cassée, étant en outre constaté s’agissant des sanitaires porte de droite que le WC a été déposé.

L’analyse comparative de ces deux documents démontre l’existence de désordres et de dégradations commis dans les lieux, qui nécessitent une remise en état des lieux et qui ne relèvent manifestement pas d’une usure normale.

S’agissant de l’imputabilité de ces désordres au preneur, la SAS Irri [Localité 5] soutient qu’entre le départ du preneur au mois de février 2021 et la réalisation de l’état des lieux de sortie le 30 mars 2021, la SCI Immo 88 a elle-même procédé à la réalisation de travaux.

A cet égard, s’il n’est pas contesté par le bailleur qu’il a entamé des travaux dès le mois de février 2021, seule la réalisation de travaux relatifs au retrait du bardage est établie, alors au demeurant que le bailleur ne sollicite aucune remise en état de ce chef. A l’inverse, la remise des clefs n’est intervenue qu’en fin d’état des lieux de sortie, et il n’est pas démontré que le bailleur aurait été en mesure de pénétrer dans les locaux avant cette date pour y réaliser des travaux.

Enfin, tel que relevé par la SCI Immo 88, dans l’état des lieux de sortie il n’est fait aucune référence à d’éventuelles observations formulées à ce moment par la SAS Irri [Localité 5] pour contester sa responsabilité dans les désordres constatés à l’intérieur des locaux. Dès lors, ce moyen est inopérant.

S’agissant du préjudice subi par la SCI Immo 88, celle-ci réclame le paiement de dommages et intérêts à hauteur du coût total des travaux de remise en état tel qu’il ressort des devis produits.

La SAS Irri [Localité 5] conteste la réalité du préjudice effectivement subi par la SCI Immo 88 de ce chef, au motif que le bailleur avait en tout état de cause prévu de réaliser des travaux de restructuration du local. Toutefois, les travaux concernés, ainsi qu’il ressort des stipulations du nouveau bail conclu au mois de décembre 2020 avec la société JFV, portent sur le changement du bardage et de l’isolant, le changement des portes et vitrine, la modification du pignon en acrotère, l’extension du bâtiment ainsi que la restructuration du parking.

A cet égard, il ressort des constatations effectuées lors de l’état des lieux de sortie que s’agissant de la porte d’issue de secours, la partie inférieure gauche du cadre de la porte est tordu et déformé, et que s’agissant de la porte sectionnelle, la partie inférieure gauche du cadre de la porte sectionnelle est tordu et déformé, la porte présentant d’importantes traces jaunâtres sur les deux panneaux du bas de la face intérieure. Ces désordres et dégradations sont imputables au preneur en l’absence de justification d’éléments en sens contraire.

Néanmoins, à l’inverse le surplus des travaux de restructuration prévus par le bailleur sont sans rapport avec les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie telles que ci-avant listées de sorte que ces travaux de restructuration prévus par le bailleur sont étrangers au litige et s’inscrivent dans une temporalité différente.

Par ailleurs, la SAS Irri [Localité 5] soutient que les frais liés aux mises en conformité incendie incomberaient au bailleur, les travaux de mise aux normes n’étant pas expressément transférés au preneur selon les termes du bail. Toutefois, force est de constater qu’aux termes de l’article 11 du bail liant les parties, il est stipulé que le preneur s’engage à faire contrôler régulièrement le bon fonctionnement et la conformité aux normes réglementaires des installations et équipements des locaux loués et notamment des moyens de secours (extincteurs), que ce contrôle doit être effectué aux frais du preneur par un organisme agréé par l’assemblée plénière des sociétés d’assurances contre l’incendie (C.E.P., VERITAS…), et que le preneur doit justifier de ses contrats à la demande du bailleur, respecter les suggestions contenues dans le rapport du bureau de contrôle et effectuer les travaux de mise en conformité éventuellement nécessaires. En outre, il ressort du devis qu’il fait suite aux « dégradations constatées pour non entretien des différents matériels », et se rapporte donc à des dégradations. Dès lors, ce moyen est inopérant.

Néanmoins, tel que la SAS Irri [Localité 5] le relève, le nouveau preneur a été autorisé dans le cadre de son bail à procéder au réaménagement total de l’intérieur du local. Il ressort en effet de l’attestation établie par le gérant de la société JFV, nouveau preneur à bail, que lors de ses négociations avec la SCI Immo 88 il a « accepté de réaliser des travaux d’aménagement à l’intérieur du bâtiment de façon conséquente », dès lors que « le bâtiment était dans un très mauvais état au départ et impossible à exploiter dans l’état », et qu’il a donc négocié avec le bailleur « une baisse de loyer conséquente de 59 400 € à 52 000 € soit 7 400 € par an au vu de l’état du bâtiment ».

Cette situation est encore corroborée par l’expert-comptable de la SCI Immo 88, qui atteste que compte tenu de l’état du bâtiment et des travaux à entreprendre eu égard à l’état dégradé du local lors de sa restitution en mars 2021, il a été jugé opportun de signer un bail pour un loyer de 52 000 € alors que le projet de mandat de location indiquait un montant de 59 400 € de loyer annuel, et que la conséquence directe de cet état des lieux est une réduction des avantages économiques de la location d’un montant de 7 400 € annuel depuis le 30 décembre 2020.

Il ressort de ces éléments que c’est non pas la SCI Immo 88 en sa qualité de propriétaire bailleur, mais la société JFV, nouveau preneur, qui a pris en charge la réalisation des travaux de remise en état intérieure des locaux pour remédier à leur mauvais état lors de leur restitution par la SAS Irri [Localité 5].

La société JFV ne s’est donc pas cantonnée, comme il est prétendu, à réaliser de simples travaux d’aménagement usuels destinés à adapter les locaux loués à l’exercice de la nouvelle activité commerciale pratiquée, ces travaux ayant d’ailleurs été réalisés en contrepartie d’une réduction conséquente du montant du loyer annuel convenue avec le bailleur.

Dès lors, hormis le coût de remplacement des portes qui a été assumé par le bailleur, la SCI Immo 88 ne démontre l’existence d’aucun préjudice matériel relatif au coût en lui-même des travaux de remise en état du local qu’il devrait assumer, découlant d’un manquement contractuel du preneur, faute de rapporter la preuve qu’il a dû supporter le coût desdits travaux, ou à tout le moins que tel lui incomberait encore compte tenu de l’état actuel des locaux.

Le bailleur ne justifie en réalité d’un préjudice financier direct et certain en lien avec le coût des travaux de remise en état eux-mêmes, qu’à hauteur de 1 680 € TTC correspondant au coût de remise en état de la porte sectionnelle selon devis de la société Serrurerie Service du 14 avril 2021, puisqu’il est établi que le bailleur a pris en charge le remplacement des portes.

Si la SAS Irri [Localité 5] soutient que les dispositions contractuelles du bail feraient échec aux principes d’indemnisation de responsabilité civile ci-dessus rappelés, en particulier s’agissant des articles 7, 8 et 15 du contrat, en réalité ces dispositions permettent au bailleur de se substituer au locataire défaillant dans son obligation d’entretien et de remise en état des locaux lors de leur restitution pour ensuite dans un second temps réclamer au preneur le remboursement du coût des travaux effectivement engagés, faculté que le bailleur n’a pas entendu exercer dans le cadre du présent litige.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS Irri [Localité 5] à payer à la SCI Immo 88 la somme de 1 680 € au titre des travaux de remise en état, et de débouter le bailleur du surplus de ses prétentions de ce chef faute d’être bien fondées.

Dès lors qu’il est constant que l’intégralité du local donné à bail a fait l’objet de travaux de restructuration et de remise en état, tel qu’il ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux d’entrée dressé le 28 mai 2021 entre la SCI Immo 88 et son nouveau locataire la société JFV, la demande d’indexation sur l’indice BT01 est sans objet et sera rejetée.

1.2 Sur le paiement des loyers et charges pour le 1er trimestre 2021

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI Immo 88 justifie par les pièces versées aux débats que par courriel du 5 janvier 2021 à 17h22 elle a adressé à la SAS Irri [Localité 5] la facture concernant le loyer du 1er trimestre 2021 d’un montant de 14 374,72 €, avant de lui adresser un second courriel seulement 20 minutes après indiquant qu’il annule et remplace celui adressé précédemment compte tenu de l’erreur présente dans le calcul des charges, le montant du loyer s’élevant en réalité à 14 937,73 €. Puis, suite au virement bancaire effectué par la SAS Irri [Localité 5] d’un montant de 14 374,72 € le 8 janvier 2021, la SCI Immo 88 lui a adressé un courriel le jour même lui rappelant l’existence de la facture rectificative.

Dans le cadre de la présente instance, la SAS Irri [Localité 5] ne conteste pas tant le quantum du montant finalement mis en compte par la SCI Immo 88, que l’erreur que cette dernière a commise et qui devrait profiter au preneur qui s’est acquitté de la première facture.

Or, la SCI Immo 88 produit les éléments justificatifs relatifs à cet appel de charges, soit l’avis de taxe foncière 2020 ainsi que les relevés de consommation d’eau établis par le SDEA. La teneur de ces éléments n’est pas utilement contestée par la SAS Irri [Localité 5].

En conséquence, la SAS Irri [Localité 5] sera condamnée à payer à la SCI Immo 88 la somme de 563,01 € au titre du reliquat de loyer et charges pour le 1er trimestre 2021.

1.3 Sur l’intervention de plomberie

L’article 8 du contrat de bail stipule que le preneur doit notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, et quelle que soit la cause en ce compris la vétusté ou la force majeure, tout ce qui concerne les installations à usage personnel (climatisation, installations électriques, ventilation) ainsi que les fermetures et serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres, parquets, carrelages, revêtements de sol, boiseries, etc.

En l’espèce, le bailleur produit une facture en date du 10 novembre 2020 établie par la société Thermo-San d’un montant de 176,78 € pour une intervention le 9 novembre 2020 ayant pour objet le remplacement d’une vanne de coupure.

Le preneur ne conteste pas la réalité de cette dépense, ni que l’intervention a eu lieu au sein du local donné à bail, indiquant seulement que le remplacement de cette vanne ne visait qu’à isoler le local mitoyen pour les besoins des travaux réalisés par le bailleur, et que de tels travaux ne pouvaient être rendus nécessaires que du fait de la vétusté de la vanne rouillée alors que le bail n’impute pas expressément au preneur le remplacement des éléments de plomberie vétustes.

Cependant, il résulte des stipulations contractuelles ci-dessus rappelées, que les dépenses d’entretien, en ce comprises donc celles relatives au réseau d’eau, sont à la charge du preneur, et ce y compris lorsqu’elles résultent de la vétusté de l’installation, nonobstant l’absence d’utilisation effective par le preneur de l’élément à remplacer.

Par conséquent, la SAS Irri [Localité 5] sera condamnée à payer à la SCI Immo 88 la somme de 176,78 € au titre de l’intervention de plomberie.

1.4 Sur les cotisations d’assurance

L’article 18 du contrat de bail stipule que le preneur supportera toutes les charges, contributions, assurances, frais de gérance de l’immeuble, taxes et prestations énoncés sous les précédents articles remboursera au bailleur le montant de toutes les autres dépenses d’exploitation, de réparation et d’entretien afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature tant des lieux loués que des parties réputées communes à l’immeuble.

Ce remboursement s’effectuera par appel d’une provision trimestrielle versée par le preneur, avec chaque terme de loyer, tel que prévu à l’article 29.

Au terme de chaque exercice le bailleur établira un décompte des charges réellement payées sur lequel seront imputées les provisions versées. La régularisation comptable, appel de fonds complémentaires ou imputation à valoir sur le terme suivant, interviendra en même temps que l’appel de loyer suivant.

En l’espèce, la SCI Immo 88 produit une quittance de cotisation établie le 10 février 2021 par la compagnie Aviva Assurances d’un montant de 430 € pour la période de garantie du 14 octobre 2020 au 13 octobre 2021.

Cette somme est due par le preneur en application des stipulations contractuelles ci-avant rappelées, jusqu’à la date de prise d’effet du congé, soit pour la période évoquée du 20 octobre 2020 au 31 mars 2021 la somme de 229,80 € TTC.

1.5 Sur la perte de loyers

L’article 15 du bail stipule que […] le preneur devra, au plus tard le jour de l’expiration du bail, rendre les biens immobiliers donnés à bail, en bon état de réparation et d’entretien, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le preneur devra remettre les clefs au bailleur. […]

Si des réparations ou travaux s’avéraient nécessaires le preneur devra, dans les 48 heures, notifier au bailleur son intention de les exécuter lui-même, étant précisé que les parties entendent soumettre ces travaux au contrôle du bailleur. A défaut, le bailleur fera réaliser les travaux de remise en état aux frais du preneur. Si les locaux ne peuvent être reloués en l’état avant l’exécution des travaux imputables au preneur et relevés dans l’état des lieux, le preneur supportera et réglera au bailleur une indemnité égale au montant du loyer en vigueur et aux charges correspondantes et ce, jusqu’à l’achèvement des travaux, ladite indemnité – qui s’entend hors droits et taxes, droits et taxes en sus à la charge du preneur – devant être réglée dans les mêmes conditions que stipulées à l’article 19.

En l’espèce, suite au départ de la SAS Irri [Localité 5], la SCI Immo 88 a donné les locaux à bail à la société JFV, selon contrat de bail signé les 18 et 30 décembre 2020, à effet au 1er avril 2021. L’état des lieux d’entrée a été effectué de façon contradictoire entre les parties le 28 mai 2021.

La SCI Immo 88 soutient n’avoir perçu le premier loyer de la société JFV qu’au mois de juin 2021 suite à la prise de possession des lieux par le preneur à la fin du mois de mai 2021.

En l’occurrence, il ressort du contrat de bail signé fin décembre 2020 que la prise d’effet du nouveau bail était fixée au 1er avril 2021, et il n’est justifié d’aucun avenant ayant reporté cette date.

De la même façon, il résulte expressément du procès-verbal de constat d’état des lieux dressé par huissier de justice le 28 mai 2021 que « l’entrée en jouissance du preneur et la remise des clés ont été effectués le 30 mars 2021 », et que « compte tenu des travaux que le bailleur a réalisé, les parties ont convenu qu’un état des lieux supplémentaire sera établi à l’achèvement desdits travaux, par le ministère d’un huissier de justice, afin de sauvegarder leurs intérêts et de se prémunir pour l’avenir. » Dès lors, cet élément corrobore une prise de possession des lieux antérieure à la date d’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Il est dès lors démontré que le bailleur a été en mesure de relouer son bien suite au terme du bail conclu avec la SAS Irri [Localité 5] et donc de percevoir un loyer pour la période entre fin mars et début juin 2021, étant rappelé que le nouveau loyer a précisément été négocié pour tenir compte des travaux devant être réalisés par la société JFV compte tenu du mauvais état d’entretien du local.

Par conséquent, les demandes de la SCI Immo 88 de ce chef seront rejetées.

1.6 Sur les demandes relatives aux intérêts

D’une part, s’agissant des intérêts moratoires, si la partie demanderesse est fondée à obtenir sur les sommes réclamées des intérêts de retard, ils ne sauraient courir avant mise en demeure soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1344 et 1344-1 du code civil.

Dès lors, en l’absence de preuve de réception de la lettre de mise en demeure, les intérêts seront calculés sur les sommes en principal à compter de l’assignation.

D’autre part, aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par ces dispositions sera ordonnée sur les sommes en principal à compter de la demande, soit le 26 mars 2024, date de l’assignation.

2. Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article R. 145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il est constant que ces dispositions, invoquées par la SAS Irri [Localité 5], ne sont pas applicables au présent litige dès lors qu’introduites en droit positif par le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, elles ne sont pas applicables au contrat de bail conclu antérieurement.

En tout état de cause, il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges. Il en résulte que le bailleur doit pour conserver, en les affectant à sa créance de remboursement, les sommes versées au titre des provisions, justifier le montant des dépenses et que, faute d’y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions (3e Civ., 17 sept. 2020, n° 19-14.168).

En l’espèce, la SAS Irri [Localité 5] réclame le remboursement du montant des provisions sur charges versées pour la période d’octobre 2019 à mars 2021 soit un montant total de 5 558,94 € HT (303,83 € x 18 mois).

En l’occurrence, le bailleur verse aux débats les décomptes de régularisation de charges notamment pour les années 2019 à 2021, et il justifie des charges effectivement exposées par la production des avis de taxes foncières pour les années 2019, 2020 et 2021, ainsi que des relevés de consommation d’eau établis par le SDEA.

La SAS Irri [Localité 5] soutient désormais que l’avis de taxe foncière 2020 ne serait pas probant en ce qu’il n’indiquerait pas l’immeuble concerné. Toutefois, il sera observé que tel est pourtant le cas puisqu’il est mentionné que cet avis est relatif à l’immeuble situé [Adresse 2].

De la même façon, la partie défenderesse reproche à la SCI Immo 88 de ne pas produire les avis d’impôt des années 2016 à 2018. Cependant, ces éléments sont effectivement versés aux débats.

Compte tenu de ces éléments, la SCI Immo 88 justifie du montant réel des charges dont le paiement a été réclamé à la SAS Irri [Localité 5], justifiant le rejet de la demande reconventionnelle.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

3.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SAS Irri [Localité 5], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

3.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la SAS Irri [Localité 5] sera condamnée à verser à la SCI Immo 88 une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le Tribunal,

CONDAMNE la SAS Irri [Localité 5] à payer à la SCI Immo 88 la somme de 1 680 € (mille six cent quatre-vingts euros) au titre des travaux de remise en état du local commercial, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 ;

CONDAMNE la SAS Irri [Localité 5] à payer à la SCI Immo 88 la somme de 176,78 € (cent soixante-seize euros et soixante-dix-huit centimes) au titre de l’intervention de plomberie, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 ;

CONDAMNE la SAS Irri [Localité 5] à payer à la SCI Immo 88 la somme de 229,80 € (deux cent vingt-neuf euros et quatre-vingts centimes) au titre de la cotisation d’assurance pour la période du 20 octobre 2020 au 31 mars 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 ;

CONDAMNE la SAS Irri [Localité 5] à payer à la SCI Immo 88 la somme de 563,01 € (cinq cent soixante-trois euros et un centime) au titre du reliquat de loyer et charges pour le 1er trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 ;

DIT que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sur ces sommes en principal à compter du 26 mars 2024 ;

DÉBOUTE la SCI Immo 88 de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de loyer ;

DÉBOUTE la SCI Immo 88 de sa demande d’indexation des sommes dues selon l’indice BT01 ;

DÉBOUTE la SAS Irri [Localité 5] de sa demande de remboursement des provisions sur charges versées pour la période d’octobre 2019 à mars 2021 ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

MET les dépens à la charge de la SAS Irri [Localité 5] ;

CONDAMNE la SAS Irri [Localité 5] à verser à la SCI Immo 88 une indemnité de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY