TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

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18° chambre

1ère section

N° RG 19/04319

N° Portalis 352J-W-B7D-CPSWR

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :

05 Avril 2019

JUGEMENT

rendu le 09 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S.U. SAINT GERMAIN BELLECHASSE

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par Maître Karine ALTMANN de la SELEURL AL-TITUDE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E2070

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LANDUREAU

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Alain TETZLAFF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1861

Décision du 09 Octobre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 19/04319 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPSWR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 27 Mai 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Jean-Christophe DUTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 9 octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 24 décembre 2009, la SAS PARIMMO, aux droits de laquelle est venue la SASU SAINT GERMAIN BELLECHASSE par acte notarié du 3 mai 2018, a donné à bail commercial en renouvellement à la SARL LABO LAND, aux droits de laquelle est venue la SARL LANDUREAU par acte de cession du 30 juin 2010, des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 4] dans le 7ème arrondissement, pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2009 avec échéance au 30 septembre 2009, moyennant un loyer annuel initial en principal de 15.508,84 euros.

La destination est la suivante : « Toutes prestations rapides s’inscrivant dans le domaine de la photographie, la reprographie, le transfert vidéo ainsi que la vente de tous articles s’y rapportant à l’exclusion de tous autres commerces ».

Par lettre recommandée notifiée le 12 avril 2018, la SARL LANDUREAU a adressé une demande de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2018, à laquelle la SASU SAINT GERMAIN BELLECHASSE a opposé un refus signifié par acte extrajudiciaire du 20 juin 2018 avec offre de payer une indemnité d’éviction.

Par exploit d’huissier en date du 5 avril 2019, la SASU SAINT GERMAIN BELLECHASSE a fait assigner la SARL LANDUREAU devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir ordonner son expulsion et fixer l’indemnité d’occupation qui lui est due à compter du 1er octobre 2018.

Par ordonnance du 2 juillet 2020, le juge de la mise en état a ordonné une médiation et désigné M. [U] [J] en qualité de médiateur, lequel a informé le 15 mars 2021 de la fin de sa mission faute d’un accord entre les parties.

Par jugement du 17 janvier 2023 le tribunal a jugé en substance, en ses termes :

— Dit que le refus de renouvellement avec offre d’une indemnité d’éviction délivré le 20 juin 2018 par la SASU [Localité 25] BELLECHASSE a mis fin à compter du 30 septembre 2018 minuit au bail la liant à la SARL LANDUREAU, et portant sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 17];

— Dit que ce refus de renouvellement a ouvert le droit pour la SARL LANDUREAU au paiement d’une indemnité d’éviction et ouvert le droit pour la SASU [Localité 25] BELLECHASSE au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er octobre 2018 jusqu’à la libération complète des locaux loués ;

— Débouté la SASU [Localité 25] BELLECHASSE de sa demande d’expulsion de la SARL LANDUREAU et de tous occupants de son chef, de sa demande de mise en garde-meubles des meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux ;

— Avant dire droit sur le surplus des demandes, ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder Monsieur [R] [Y] pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation statutaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 13 novembre 2023.

Par conclusions notifiées le 6 mars 2024, la SASU SAINT GERMAIN BELLECHASSE demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— juger recevables et bien fondées ses demandes ;

— ramener à de plus justes proportions la valeur locative des locaux à 1.200 euros du mètre carré au vu de l’emplacement des lieux précédemment loués ainsi que l’indemnisation au titre de la prétendue perte de fonds qui ne saurait être indemnisée au-delà de 60.000 euros ;

— condamner en tant que de besoin, la SARL LANDUREAU à verser l’indemnité d’occupation évaluée par l’expert judiciaire, à 1.527 euros mensuelle ;

— dire et juger la SARL LANDUREAU, pour le surplus, mal fondée en toutes ses demandes.

L’en débouter,

Et y faisant droit

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la SARL LANDUREAU et de tous occupants de son chef des locaux qu’elle occupe sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2018 au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble sis à [Adresse 18], ce en la forme accoutumée avec l’assistance du commissaire de police et de la force « armée » si besoin est ;

— autoriser la SARL [Localité 25] BELLECHASSE à faire transporter dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la SARL LANDUREAU les meubles et objets mobiliers qui garniront les lieux à la date de son expulsion.

— condamner par ailleurs la SARL LANDUREAU à lui payer :

— A compter du 1er octobre 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux, la somme mensuelle de 1.527 euros ;

— Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3.500 euros ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.

— condamner la SARL LANDUREAU aux entiers dépens, lesquels devront notamment comprendre les frais de l’expertise qu’elle a sollicitée.

Au soutien de ses prétentions, la SASU SAINT GERMAIN BELLECHASSE énonce:

— que s’agissant de l’indemnité d’éviction, la valeur arrêtée par l’expert judiciaire est surestimée au regard de la situation géographique des lieux loués caractérisée par l’expert comme " se trouvant dans la portion éloignée du [Adresse 12] ", beaucoup moins passante que le haut du boulevard ;

— que s’agissant des termes de la comparaison, une partie importante porte sur le côté pair du boulevard et pour certaines références, elles sont éloignées des locaux considérés; que par ailleurs, les activités exercées dans les locaux référencés n’ont aucune commune mesure avec celle des lieux, objet du litige ;

— qu’il convient d’appliquer une valeur locative aux alentours de 1.200 euros ;

— qu’il n’y a pas de perte de fonds, en ce que le principal client du preneur est un institutionnel qui se soucie peu de l’emplacement de son prestataire ; qu’en l’absence de ventilation du chiffre d’affaires par type de clientèle, il n’est pas possible de privilégier une hypothèse par rapport à une autre ; que le chiffrage retenu par l’expert en termes de chiffre d’affaires doit être revu à la baisse ;

— qu’elle s’en rapporte sur l’indemnité d’occupation statutaire.

Par conclusions notifiées le 17 mai 2024, la SARL LANDUREAU demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— débouter la SASU [Localité 25] BELLECHASSE de l’ensemble de ses demandes ;

— juger que la SASU LANDUREAU a droit à une indemnité d’éviction ;

— juger que le montant de cette indemnité d’éviction devra prendre en considération la perte du fonds de commerce exploité par la SASU LANDUREAU ;

— fixer en conséquence le montant de l’indemnité d’éviction principale à 370.000 euros et le montant des indemnités accessoires à 58.688 euros ;

— condamner en conséquence la SASU [Localité 25] BELLECHASSE à lui verser une indemnité d’éviction totale de 428.688 euros (370.000 € +58.688 €) hors droits ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 16.042 euros par an à compter du 1er octobre 2018 soit 1.336,83 euros par mois ;

— condamner la SASU [Localité 25] BELLECHASSE à lui rembourser les sommes versées à compter du 1er octobre 2018 à titre d’indemnité d’occupation venant à excéder ladite indemnité d’occupation de 16.042 euros par an ;

— condamner la SASU [Localité 25] BELLECHASSE au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, la SARL LANDUREAU énonce :

— qu’en considération des valeurs de comparaison, et de l’emplacement de la boutique de travaux photographiques " dans l’orbite du Musée d'[Localité 15] (en face de la [Adresse 21] qui y conduit) à pouvoir d’achat élevé, et très bien desservi (métro et bus à proximité) ", l’expert judiciaire a sous-estimé la valeur du droit au bail en proposant 88.561 euros arrondie à 90.000 euros ; qu’il faut tenir compte de l’évolution très favorable du quartier suite à la cession par le Ministère de la défense de ses immeubles [Adresse 13] au groupe hôtelier Constellation qui va le convertir en palace de 150 chambres et 20 appartements à proximité immédiate des locaux considérés, tel qu’il ressort du courrier électronique du 3 octobre 2019 de la maire du 7ème arrondissement ;

— que les loyers de comparaison auxquels se réfère l’expert judiciaire correspondent à des baux anciens conclus en 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 et pour le plus récent en 2020 ; que le bail le plus récent est le plus élevé et donc plus représentatif de la valeur locative de marché;

— que l’estimation de l’expert unilatéralement consulté par ses soins (Monsieur [X]), à hauteur de 190.000 euros, semble davantage en rapport avec l’évolution du quartier ;

— que la SASU [Localité 25] BELLECHASSE conteste l’évaluation de la valeur locative de marché, sans aucunement justifier la valeur unitaire qu’elle estime devoir être retenue ;

— que la perte de fonds est caractérisée en ce que l’ensemble des experts soulignent que la boutique bénéficie d’une très bonne visibilité sur le [Adresse 11] et bénéficie du fort attrait touristique du Musée d'[Localité 15], pour être est située au niveau de la [Adresse 21] qui est la voie d’accès directe au musée ; que par ailleurs, compte tenu de la crise sanitaire, et des travaux publics qui l’ont pénalisée en 2023, il convient de raisonner, comme le propose l’expert amiable, sur la base du résultat brut d’exploitation retraité, et non pas sur la base du chiffre d’affaires ;

— qu’en raison du défaut de renouvellement de son bail, elle perdra la valeur de son droit au bail, ainsi que la valeur de sa clientèle, ces deux éléments constituant ensemble la valeur de son fonds de commerce ; que la valeur globale du fonds de commerce doit prendre en considération le cumul de la valeur du droit au bail et de la clientèle et non pas seulement la valeur du montant plus élevé de l’un de ces deux éléments ;

— qu’elle s’en rapporte au pourcentage proposé par l’expert sur les frais de remploi, mais qu’elle propose de l’appliquer à une assiette plus étendue ; que s’agissant du trouble commercial, la réparation du préjudice doit être fixée à trois mois de la masse salariale (salaire du gérant) moyenne des exercices 2019, 2020 et 2023, et non pas sur la base d’un seul mois, comme le retient l’expert ; qu’elle fait valoir que la gérante est seule, et que le temps de recherche de nouveaux locaux la contraint à fermer boutique ;

— que s’agissant de l’indemnité d’occupation statutaire, la fixation judiciaire du loyer de renouvellement de la boutique " [G] ", située précisément en face des locaux considérés, à hauteur de 875 €/m2 , apparaît la plus proche de la valeur locative de renouvellement, base d’indemnisation du bailleur à l’origine de l’éviction.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 20 juin 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 27 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’indemnité d’occupation statutaire

Selon l’article L.145-28 du code de commerce l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du statut des baux commerciaux, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Il résulte de l’article précité que le preneur maintenu dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est débiteur d’une indemnité d’ occupation prévue par le statut, correspondant à la valeur locative, usuellement diminuée d’un abattement de précarité. L’indemnité d’ occupation est exigible, dès que le bail a pris fin par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement, y compris en cas d’exercice par le bailleur de son droit d’option.

L’expert judiciaire retient dans un rapport non contesté sur ce point que les locaux sont établis dans la portion [Adresse 19]/[Adresse 22], éloignée de [Localité 25] [Adresse 14], à hauteur de la [Adresse 21] qui conduit au Musée d'[Localité 15] tout proche (5 minutes à pied), et du métro " [Localité 27] " avec une entrée à moins de 3 minutes à pied, et une sortie par escalator juste en face, et dans l’environnement immédiat de plusieurs bus. La commercialité alentour comprend plusieurs enseignes nationales (coiffeur, parfumerie, caviste, notamment), complétées par des cafés/brasseries, boulangerie/pâtisserie, librairie et pharmacie.

L’expert indique, dans un rapport auquel il convient de se référer pour le surplus, que les locaux sont situés dans un quartier de notoriété, résidentiel et tertiaire (dont plusieurs ministères), également touristique (musée d'[Localité 15]), à pouvoir d’achat élevé. L’artère est de commercialité attractive, mais située dans sa portion éloignée de [Localité 26], et est bien desservie par les transports.

Les locaux dépendent d’un bel immeuble ancien, datant vraisemblablement de la seconde moitié du 19ème siècle, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée en boutiques, et de six étages (le dernier partiellement mansardé dans le brisis).

Les locaux se composent comme suit :

— au rez-de-chaussée : une boutique à droite du porche commun développant un linéaire d’environ 4 mètres ; l’agencement est en état d’usage, avec un faux plafond constitué en partie par une mezzanine de rangement (très peu pratique car on ne s’y tient pas debout); la climatisation ne fonctionne plus ; s’y trouve un lavabo non cloisonné ;

— au sous-sol (non relié directement à la boutique) : interdit à la clientèle, se trouve une cave (non visitée, et déclarée hors jouissance par le preneur évincé) ;

L’expert indique que la boutique est sans ampleur, à effet d’enseigne réduit, et en état d’usage. Elle est décrite comme simplement équipée d’un lavabo et d’un chauffage par convecteur électrique (outre les équipements informatiques nécessaires à l’activité considérée). Il n’y a pas de WC privatifs, et les deux WC communs établis dans la cour ont été condamnés au cours du bail.

L’expert relève que la boutique n’a pas d’employé et que la clientèle provient principalement du quartier et des touristes. Il est indiqué en outre que la boutique a deux clientes importantes domiciliées dans le 8ème arrondissement. Il n’y a pas de concurrent à distance proche.

Il retient une surface pondérée 21 m2 B, surface non contestée par les parties.

En conséquence, il y a lieu de valider la surface utile et la surface pondérée proposée par l’expert.

Il est rappelé que le bail s’est éteint à compter du 1er octobre 2018.

Au titre des termes de la comparaison, l’expert judiciaire retient ce qui suit :

-14 locations nouvelles (hors cession) dont les prix varient de 969 euros par m2 P pour une boutique d’art de la table concluant son bail en 2018 ([Adresse 6]) à 2.505 euros par m2 P pour une boutique de prêt-à-porter concluant un bail en 2015 ([Adresse 1]) ;

-4 renouvellements amiables dont les prix varient de 861 euros par m2 P pour une boutique d’ameublement renouvelant son bail au 1er juillet 2011 ([Adresse 2]) à 1.294 euros par m2 P pour une boutique de literie renouvelant son bail au 1er juillet 2014 ([Adresse 3]) ;

— une fixation judiciaire de 875 euros par m2 P pour une activité de vêtements pour enfant dont le bail a été renouvelé au 15 avril 2016 ([Adresse 7]).

Il indique que les prix élevés sont dans la portion du boulevard en direction de [Localité 26].

L’expert judiciaire retient une valeur unitaire brute de renouvellement de 1.000 euros par m2 P au 1er octobre 2018, soit la somme de 21.000 euros (1.000 * 21 m2 = 21.000).

L’expert judiciaire propose une minoration de 3% pour charges exorbitantes (taxe foncière, soit, une minoration de 630 euros).

Il en résulte selon les calculs de l’expert une valeur locative nette de renouvellement de 20.370 par an au 1er octobre 2018.

L’expert retient en outre un abattement de 10% de précarité (soit, une minoration complémentaire de2.040 euros).

L’expert propose ainsi de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 18.330 euros par an.

Le bailleur s’en rapporte sur l’indemnité d’occupation.

Le preneur souhaite voir fixer la valeur unitaire brute à hauteur de 875 €/m2 , correspondant à la seule fixation judiciaire du loyer dans les données de comparaison, au motif qu’elle est représentative pour concerner la boutique d’en face.

Ce moyen unique ne saurait toutefois prospérer au regard des critères de l’article L.145-28 du code de commerce qui impose au tribunal la prise en compte de l’ensemble des données de la comparaison, outre les caractéristiques et l’emplacement des locaux.

En l’absence de moyen utile, et compte tenu des caractéristiques des locaux (immeuble de belle facture ancien, mais locaux sans ampleur, à effet d’enseigne réduit, en état d’usage et sans WC), de leur emplacement dans un quartier de notoriété ([Adresse 11], à proximité immédiate du Musée d'[Localité 15], mais à distance du quartier de [Localité 26]), et des données de la comparaison sur l’ensemble des segments, il convient en l’espèce de valider l’appréciation expertale et de fixer l’indemnité d’occupation statutaire à la somme de 18.330 euros par an, hors taxes et hors charges.

La SARL LANDUREAU sera condamnée à payer à la SASU SAINT GERMAIN BELLECHASSE la somme de 18.330 euros par an, hors taxes et hors charges au titre de l’indemnité d’occupation, sous réserve de l’absence d’exercice par la SASU SAINT GERMAIN BELLECHASSE de son droit de repentir, selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L.145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Ce texte pose une présomption de perte du fonds de commerce. obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité est transférée.

En l’espèce, la SASU [Localité 25] BELLECHASSE soutient que les données comptables ne permettent pas d’établir avec certitude la perte du fonds de commerce, précisant que les principaux clients sont domiciliés dans le 8ème arrondissement.

Toutefois, il ressort du rapport d’expertise que les clients sont constitués également d’une clientèle de proximité composée par les riverains et les touristes fréquentant le quartier et notamment le musée d'[Localité 15] situé en face des locaux considérés. Dès lors, le transfert de l’ensemble de la clientèle composant le fonds de commerce apparaissant impossible, il convient de retenir l’hypothèse de la perte du fonds de commerce, le bailleur échouant à renverser la présomption établie par la loi.

Sur l’indemnité principale

L’expert détermine le loyer plafonné dans l’hypothèse d’un renouvellement au 1er octobre 2018 selon l’indice ILC comme suit : 17.110 euros par an hors taxes et hors charges [15.508,84 € * 112.59 (2T 2018)]/ 102,05 (2T 2009) = 17.110 euros].

L’indemnité d’éviction étant calculée à la date du rapport, le loyer est révisé au 1er octobre 2023. Il en ressort un loyer à cette date de 20.031,54 euros hors taxes et hors charges. Soit 954 euros/ m2P.

Se fondant sur les données de la comparaison, les caractéristiques et l’emplacement des locaux précédemment exposés, il retient une valeur locative de marché de 1.450 euros /m2 P. Soit 30.450 euros par an au principal (1.450 euros * 21 m2 P =30.450).

L’expert estime la valeur du droit au bail par le différentiel entre la valeur locative de marché et le loyer plafond, auquel va s’appliquer un coefficient.

Il détermine le différentiel suivant : 10.419 euros.

Il propose de retenir un coefficient de 8,5 au regard de l’emplacement qualitatif des locaux, en tenant toutefois compte du retrait au regard du quartier [Adresse 23] beaucoup plus qualitatif.

Soit 90.000 euros, calculés comme suit : 10.419 € * 8,5 = 88.561 € arrondis à 90.000 euros.

L’expert estime à 65.000 euros la valeur du fonds de commerce, en retenant un taux de 60% du chiffre d’affaires moyen de l’année 2019, 2020 et 2023 qu’il justifie par une profitabilité modeste qui fait ressortir un ratio excédent brut d’exploitation sur chiffre d’affaires de 3,12%.

Le bailleur estime la valeur locative de marché à 1.000 euros /m2P sans justifier du montant ainsi proposé, étant relevé que contrairement à ses allégations, l’expert a bien pris en compte dans son estimation le retrait des locaux par rapport au [Adresse 20], ce qui ressort non seulement de ses écrits, mais également du montant de l’estimation suffisamment éloignée des valeurs de marché du quartier [Localité 24].

Le preneur ne saurait être indemnisé comme il le fait soutenir à la fois de la valeur du droit au bail et de la valeur du fonds de commerce, chacune des méthodes étant exclusive l’une de l’autre. Il n’y a pas lieu non plus de recourir, en l’espèce, à la méthode proposée par l’expert amiable qui écarte les chiffres d’affaires pour se fonder sur un résultat brut d’exploitation retraité, pour déterminer la valeur du fonds de commerce.

S’agissant de l’évolution du quartier alléguée par le preneur suite à la cession par le Ministère de la défense de ses immeubles [Adresse 13], elle est au stade de l’estimation trop prospective pour être prise en compte, étant relevé en outre que le courrier de la maire du 7ème arrondissement produit souligne qu’il est encore trop tôt pour savoir ce qu’il allait advenir de la partie la plus conséquente des lieux (logements sociaux avec un éventuel quota de logements de niveau intermédiaire pour permettre l’accessibilité aux classes moyennes), et ce, à l’issue d’une période d’habilitation de deux ans.

Il convient en conséquence de retenir la valeur la plus élevée des deux appréciations expertales, à savoir une indemnité principale de 90.000 euros.

L’indemnité principale d’éviction de la SARL LANDUREAU sera donc fixée par le tribunal à la somme de : 90.000 euros.

Sur les frais de remploi

L’acquisition d’un nouveau fonds de commerce est soumise à des droits. Compte tenu des frais de transactions et de rédaction d’actes, il est généralement retenu un pourcentage de l’ordre de 10% de la valeur du fonds pour déterminer cette indemnité de remploi. L’expert a d’ailleurs retenu ce taux de 10%.

Le preneur applique ce même taux dans l’évaluation de cette indemnité mais à une valeur de fonds de commerce différente. Le bailleur ne discute pas ce taux.

En l’espèce, il convient d’appliquer ce taux à la valeur retenue, soit une indemnité accessoire au titre des frais de remploi de : 9.000 euros.

Le tribunal fixera donc l’indemnité accessoire de la SARL LANDUREAU au titre des frais de remploi à la somme de 9.000 euros.

Sur le trouble commercial

Ce préjudice résulte de la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce, ayant eu des incidences sur l’exploitation.

Il est d’usage que cette indemnité corresponde à trois mois de l’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen des trois derniers exercices, et, s’il est nul ou déficitaire, en tenant compte d’autres paramètres comme le chiffre d’affaires ou la masse salariale.

En l’espèce, le dernier EBE n’étant pas significatif, l’expert a proposé de prendre en considération un mois de salaire et charges sociales sur la base de la moyenne de l’année 2019, 2020 et 2023.

La SARL LANDUREAU n’ayant pas d’employé, il s’agit du salaire de la gérante, comme cela ressort des écritures.

Le bailleur ne se prononce pas sur ce point. Le preneur estime qu’il y a lieu de prendre en compte trois mois de salaires et charges sociales au motif qu’en l’absence d’employé, l’activité doit cesser lorsqu’elle est en recherche de nouveaux locaux. Toutefois, s’agissant d’une perte de fonds et non d’un transfert, ce moyen ne saurait prospérer.

Il convient au cas d’espèce de retenir la proposition expertale de retenir un mois de salaire et charges sociales sur la base de la moyenne de l’année 2019, 2020 et 2023, soit 2.116 euros.

Le tribunal fixera donc l’indemnité accessoire de la SARL LANDUREAU au titre du trouble commercial à la somme de 2.116 euros.

Sur le double loyer

Il est constant que le double loyer est un chef de préjudice qui naît dans la seule hypothèse d’une indemnité de déplacement. Le cas échéant, peut être indemnisé ce préjudice complémentaire subi par le preneur, contraint pour effectuer ses opérations de déménagement et réaménagement des nouveaux locaux, de conserver les anciens locaux parallèlement aux nouveaux.

En l’espèce, s’agissant de la perte du fonds de commerce, la SARL LANDUREAU est mal fondée à demander un préjudice de double loyer.

En conséquence, le tribunal rejette les sommes sollicitées par la SARL LANDUREAU au titre de l’indemnité de double loyer.

Sur les frais de déménagement

Cette indemnité accessoire a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé.

En l’espèce, l’expert estime sur la base d’un devis les frais de déménagement à la somme de 3.400 euros hors taxes. Ce montant n’est pas contesté par les parties.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité accessoire de la SARL LANDUREAU au titre des frais de déménagement à la somme de 3.400 euros HT.

Sur les frais divers

Cette indemnité accessoire a pour objet d’indemniser le preneur des frais juridiques et administratifs, tels que la rédaction d’acte, et l’accomplissement des formalités dans les différents registres (transfert de siège social), notamment.

En l’espèce, l’expert propose un montant de 3.000 euros qui n’est pas contesté par les parties.

Le total de l’indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction sera dès lors être fixée comme suit :

— indemnité principale : 90.000 euros ;

— indemnité de frais de remploi : 9.000 euros ;

— indemnité de trouble commercial : 2.116 euros ;

— frais de déménagement : 3.400 euros HT ;

— frais divers : 3.000 euros.

Soit un total de :107.516 euros.

La SASU [Localité 25] BELLECHASSE sera donc condamnée à payer à la SARL LANDUREAU l’indemnité d’éviction ainsi fixée, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir. La SARL LANDUREAU sera déboutée du surplus de ses demandes en paiement.

Sur la demande d’expulsion

En vertu de l’article L.145-28 du code de commerce la SARL LANDUREAU ayant droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de son indemnité d’éviction, la demande d’expulsion formée par la SASU [Localité 25] BELLECHASSE sera rejetée.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SASU [Localité 25] BELLECHASSE ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SASU [Localité 25] BELLECHASSE sera condamnée à payer à la SARL LANDUREAU la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Fixe à la somme de 107.516 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par la SASU SAINT GERMAIN BELLECHASSE à la SARL LANDUREAU, indemnité se décomposant comme suit:

— indemnité principale : 90.000 euros ;

— indemnité de frais de remploi : 9.000 euros ;

— indemnité de trouble commercial : 2.116 euros ;

— frais de déménagement : 3.400 euros HT ;

— frais divers : 3.000 euros ;

— Condamne la SASU SAINT GERMAIN BELLECHASSE, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, à payer à la SARL LANDUREAU la somme de 107.516 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

— Fixe l’indemnité d’occupation dont est redevable la SARL LANDUREAU à la somme de 18.330 euros par an (soit 1.527,50 euros par mois), outre les charges et taxes, à compter du 1er octobre 2018 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Condamne la SARL LANDUREAU à payer à la SASU SAINT GERMAIN BELLECHASSE, sous réserve de l’absence d’exercice par celle-ci de son droit de repentir selon les modalités fixées à l’article L. 145-58 du code de commerce, ladite indemnité d’occupation ;

— Dit que la compensation s’opère de plein droit entre les créances réciproques de la SASU SAINT GERMAIN BELLECHASSE et de la SARL LANDUREAU;

— Déboute la SASU SAINT GERMAIN BELLECHASSE de sa demande d’expulsion et de tous occupants de son chef, ainsi que de sa demande de mise en garde-meubles des meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux ;

— Condamne la SASU SAINT GERMAIN BELLECHASSE aux entiers dépens (en ce, inclus les frais d’expertise judiciaire);

— Condamne la SASU SAINT GERMAIN BELLECHASSE à payer à la SARL LANDUREAU la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 16] le 09 Octobre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME