N° RG 25/01275 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PWRW

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 05 Mai 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [O] [N], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jérôme PASCAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [Z] [N], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jérôme PASCAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [C] [W], demeurant [Adresse 4] à [Adresse 5] n°15 – [Localité 1] [Adresse 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C341722025006461 du 12/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représenté par M^e Christophe RUFFEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [M] [J] épouse [W], demeurant [Adresse 4] [Adresse 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C341722025006462 du 12/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par M^e Christophe RUFFEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 05 Mars 2026

Affaire mise en deliberé au 05 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 05 Mai 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Jérôme PASCAL

M^e Christophe RUFFEL

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [B] a donné à bail à Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] épouse [W] logement situé [Adresse 8] et ce à compter du 1er février 2019.

Suite au décès de Madame [T] [B], Monsieur [O] [N] et Monsieur [Z] [N] sont devenus propriétaires du bien.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 6 juin 2024, Monsieur [O] [N] et Monsieur [Z] [N] ont délivré un congé pour vendre à Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] épouse [W] à la date du 31 janvier 2025.

Estimant que les locataires s’étaient maintenus dans les lieux, Monsieur [O] [N] et Monsieur [Z] [N] ont, selon exploit de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, fait assigner ces derniers devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Montpellier à l’audience du 23 juin 2025. Ils demandent à voir constater ou prononcer la résiliation de plein droit du bail à compter du 1er février 2025, d’ordonner leur expulsion, outre leur condamnation à verser une indemnité d’occupation mensuelle de 747,25€ jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi que le versement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après réalisation d’un calendrier de procédure, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 mars 2026.

À cette audience, Monsieur [O] [N] et Monsieur [Z] [N], représentés par leur avocat, concluent comme suit :

Vu les articles 15 et suivants de la loi du 06 juillet 1989

Vu le congé aux fins de vente du 06 juin 2024 et le terme du congé au 31 janvier 2025,

Vu l’assignation en date du 26 mars 2025,

Vu les pièces versées aux débats,

O PRENDRE ACTE du fait que la demande de CONSTATER ou PRONONCER la résiliation de plein droit à compter du 18 février 2025 du bail d’habitation entre les bailleurs, les consorts [N], et les locataires, les consorts [W], portant sur les locaux situés [Adresse 9] et [Adresse 10], suite au congé pour vente signifié le 06 juin 2024, est devenue sans objet du fait du départ des locataires le 30 septembre 2025,

O CONDAMNER Monsieur [C] [W] et Madame [M] [P][F], épouse [W], sous astreinte de 100 Euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à communiquer et justifier aux consorts [N] leur adresse actuelle,

O CONDAMNER Monsieur [C] [W] et Madame [M] [X], épouse [W], à payer aux consorts [N] la somme, en deniers ou quittances, de 1.166,32 Euros au titre des loyers, indemnités, charges et réparations impayées, avec intérêts légaux à compter du jugement à venir,

O CONDAMNER Monsieur [C] [W] et Madame [M] [X], épouse [W], à payer aux consorts [N] la somme de 2.000 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

O RAPPELER l’exécution provisoire de plein droit du jugement,

En défense, Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] épouse [W], également représentés par leur avocat, demandent :

Vu les pièces versées aux débats,

DEBOUTER les demandeurs de1'ensemb1e de leurs demandes ;

LES CONDAMNER à verser à Monsieur [W] la somme de 20,59 euros sous réserve de la régularisation avenir des charges pour 2025 ;

STATUER ce que de droit sur les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convie de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 susvisé, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Par ailleurs, en application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Les demandeurs ont indiqué que les locataires avaient quitté le logement et un état des lieux a été établi le 01 octobre 2025.

Il convient donc de constater le désistement de Monsieur [O] [N] et Monsieur [Z] [N] de leurs demandes de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation pour l’avenir.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte du décompte versé aux débats, contrairement aux affirmations de Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] épouse [W] que ces derniers se trouvent bien redevables de la somme de 346 euros au titre de la taxe ordures ménagères 2024 dans la mesure où les compensations entre les provisions et les charges ont déjà été opérées en juillet 2025 pour l’année 2024, ainsi que de la somme de 227,49 euros pour celle de 2025 au prorata. Toutefois, pour l’année 2025 aucune régularisation de charge n’a été effectuée et le montant des provisions pour l’année 2025 représentent 532,90 euros. Ainsi, si Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] épouse [W] sont redevables de la somme de 573,49 euros au titre des taxes, il convient de déduire la somme de 532,90 euros de provisions versées en l’absence de justificatifs de régularisation.

Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] épouse [W] devront donc versés à Monsieur [O] [N] et Monsieur [Z] [N] la somme de 40,59 euros. La somme de 127 euros correspondant aux « provisions pour régularisation de charges -20 % » n’apparaît pas justifié.

Enfin, il ne sera pas retenu le versement par les locataires de la somme de 294,32 euros dans la mesure où il est impossible de déterminer le bénéficiaire du virement.

Les autres sommes réclamés par Monsieur [O] [N] et Monsieur [Z] [N] seront examinés au titre des dégradations locatives

Sur la demande en paiement des réparations locatives

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Toutefois, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels quels, sauf la preuve contraire. La présomption de bon état de l’article 1731 du Code civil, limitée aux seules réparations locatives, est une présomption simple qui peut être détruite par la preuve contraire. Celle-ci peut être établie par témoignages comme par toute autre moyen.

Un état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu’à preuve du contraire.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Si le preneur est en effet tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après plusieurs années d’occupation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les parties ne versent pas aux débats l’état des lieux d’entrée dans le logement qui sera donc présumé avoir été délivré en bon état.

Messieurs [N] réclament la somme de 110 euros pour la chaudière et 599,50 euros au titre d’un devis daté du 22 octobre 2025 mentionnant la fixation de 4 poignées, remplacement deux poignées, le nettoyage des de VMC, la fixation d’un abattant, la réfection de joints, le nettoyage des radiateurs, plaque, évier, crédence et détartrage de la salle de bains.

L’état des lieux de sortie du 01 octobre 2025 réalisé en présence des locataires mentionne bien dans la cuisine et la salle de bains que les poignées de porte sont mal fixées et que dans les deux chambres, les poignées présentent un jeu. Il est noté le manque d’une partie de la poignée de porte du séjour et une poignée du rangement bas de la cuisine cassée. La VMC des toilettes est décrite comme non nettoyée, de même que celle dans la cuisine. L’abattant des toilettes est mal fixé et les joints de la cuisine sont décrits comme absents et ceux de la baignoire comme moisis et noircis. Enfin, de manière générale, il est relevé des traces ou encore un mauvais nettoyage des radiateurs, volets, fenêtres, faïences, plaques de cuisson, hotte ainsi que la nécessité de procéder au détartrage de la salle de bains.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de Monsieur [O] [N] et Monsieur [Z] [N]. Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] épouse [W] seront condamnés à verser à ces derniers la somme de 599,50 euros au titre des dégradations relevant des locataires et non de la vétusté.

Par ailleurs, les frais d’entretien de la chaudière qui incombent aux locataires seront retenus faute pour ces derniers de justifier avoir assumer cet entretien et ce à hauteur de 110 euros.

Sur la demande de condamnation sous astreinte à justifier de leur adresse

Monsieur [O] [N] et Monsieur [Z] [N] justifient avoir adressé deux courriers officiels du 22 octobre 2025 et 15 décembre 2025 à l’avocat de Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] épouse [W] afin de connaître leur nouvelle adresse auquel il n’a pas été répondu puisque les dernières conclusions établies mentionnent toujours l’ancienne adresse en dépit de l’état des lieux de sortie réalisé.

Il convient donc de faire droit à cette demande tel que précisé dans le dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] épouse [W], partie perdante, seront condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnés aux dépens, Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] épouse [W] seront condamnés à verser à Messieurs [N] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les demandes de Monsieur [O] [N] et Monsieur [Z] [N] de constat de la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation postérieures à l’expulsion sont devenues sans objet du fait du départ des locataires ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] épouse [W] à payer à Monsieur [O] [N] et Monsieur [Z] [N] la somme de 40,59 euros au titre des loyers charges et indemnité d’occupation impayés ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] épouse [W] à payer à Monsieur [O] [N] et Monsieur [Z] [N] la somme de 599,50 euros au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] épouse [W] à payer à Monsieur [O] [N] et Monsieur [Z] [N] la somme de 110 euros au titre des frais d’entretien de la chaudière ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] épouse [W] à communiquer leur adresse actuelle à Monsieur [O] [N] et Monsieur [Z] [N] sous astreinte de 20 euros par jour passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 2 mois ;

DEBOUTE Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] épouse [W] de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] épouse [W] à payer à Monsieur [O] [N] et Monsieur [Z] [N] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE Monsieur [O] [N] et Monsieur [Z] [N] de leurs autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W] et Madame [M] [J] épouse [W] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.