DOSSIER : N° RG 25/01193 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P6RD

Copie exécutoire à

M^e Claire LEFEBVRE

expédition à

M^e Elodie DAL CORTIVO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 15 Avril 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de BOUTAUD Clémence, Greffier, lors des débats

et de Sofia STATOUA, Greffier placé, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Claire LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. -LES [Z], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Claire LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [G] [U], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Elodie DAL CORTIVO, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 24 Mars 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 15 Avril 2026.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er octobre 2018, Monsieur [F] [L] a donné à bail à Monsieur [G] [R] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 650 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [L] et la S.C.I [Z] ont fait signifier à Monsieur [G] [R], par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, un commandement de payer la somme principale de 4 350 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 14 mai 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 26 août 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [F] [L] et la S.C.I [Z] ont fait assigner Monsieur [G] [R] pour l’audience du 26 janvier 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [G] [R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [G] [R] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [G] [R] à payer la somme de 5 350 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [G] [R] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement n’a pas fait parvenir au tribunal de diagnostic social et financier concernant Monsieur [G] [R].

***

À l’audience du 20 janvier 2026, Monsieur [F] [L] et la S.C.I [Z] étaient représentés par leur conseil. Monsieur [G] [R], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

Monsieur [F] [L] et la S.C.I [Z] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 8 850 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026.

Paar ordonnance en date 11 février 2026, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats afin que Monsieur [F] [L] et la S.C.I [Z] démontrent qu’ils ont bien notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault plus de six semaines avant l’audience et qu’ils ont bien saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation et produisent des éléments de nature à expliquer la déduction de la somme de 1 000 euros au montant de la dette.

Elle a finalement été évoquée à l’audience du 3 mars 2026.

À cette audience, Monsieur [F] [L] et la S.C.I [Z] étaient représentés par leur conseil. Monsieur [G] [R] était représenté par son conseil.

Monsieur [G] [R] a sollicité le renvoi de l’audience.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire et a finalement été évoquée à l’audience du 24 mars 2026.

À cette audience, Monsieur [F] [L] et la S.C.I [Z] étaient représentés par leur conseil. Monsieur [G] [R] était représenté par son conseil.

Monsieur [F] [L] et la S.C.I [Z] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 9 850 euros.

Monsieur [G] [R] a sollicité, par le biais des conclusions de son conseil de :

« à titre liminaire,

DÉBOUTER les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, faute de démontrer leur qualité à agir,

A titre principal,

DÉBOUTER les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire

ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au bail,

JUGER que Monsieur [U] bénéficiera d’un délai de 36 mois pour s’acquitter de la dette locative,

CONDAMNER les demandeurs au paiement des entiers dépens. »

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation est sérieuse dès lors que l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

De même, une contestation est sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

L’article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, et qu’il est tenu :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation, évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En l’espèce, Monsieur [G] [R] soutient que le logement est indécent et que cela justifie la rétention des loyers.

A l’appui de ses prétentions, il produit des photos qui ne sont ni datées, ni constatées par commissaire de justice.

Au surplus, il ne fournit aucun rapport des service d’hygiène ni diagnostic concluant à la non décence du logement.

Par conséquent, ses contestations ne peuvent être qualifiées de sérieuses

Dès lors, l’action en référé est recevable.

Sur la qualité à agir des demandeurs

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, la fin de non-recevoir est un moyen permettant de faire déclarer irrecevable une demande, sans examen au fond. L’article 125 alinéa 2 du code de procédure civile octroie au juge la faculté la relever d’office lorsqu’elle est tirée du défaut d’intérêt à agir.

En vertu de l’article 31 du code de procédure civile, la recevabilité de l’action est conditionnée à l’existence d’un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention. La jurisprudence constante précise à cet égard que l’intérêt doit être légitime, né et actuel, direct et personnel.

En vertu de l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Pour soulever l’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir, Monsieur [G] [R] relève que les parties ne fournissent pas de titre de propriété.

Pour répondre à cette fin de non-recevoir, les demandeurs produisent un acte notarié attestant que la S.C.I LES [Z] est propriétaire du logement objet du contrat de bail ainsi qu’un extrait du registre national des entreprises justifiant que Monsieur [F] [L] est associé de la S.C.I LES [Z].

S’il est bien démontré que la SCI LES [Z] est propriétaire du bien, il n’est, en revanche, pas démontré que Monsieur [F] [L] avait la qualité et mandat pour contracter le bail avec Monsieur [U].

Il n’est par ailleurs pas propriétaire du bien loué.

Dès lors, la fin de non-recevoir telle que soulevée en l’espèce justifie qu’un débat au fond ait lieu sur la qualité d’un associé d’une SCI de contracter un bail d’habitation.

En conséquence, il s’agit d’une contestation sérieuse rendant incompétent le juge des référés.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI LES [Z] et Monsieur [F] [L], parties perdantes, seront donc condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, parties perdantes, la SCI LES [Z] et Monsieur [F] [L] seront déboutés de leur demande en application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé,

DÉBOUTONS Monsieur [F] [L] et la S.C.I [Z] de leurs demandes,

CONDAMNONS Monsieur [F] [L] et la S.C.I [Z] aux dépens,

DÉBOUTONS Monsieur [F] [L] et la S.C.I [Z] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.