COUR D’APPEL DE [Localité 12]

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N° : N° RG 23/01776 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OG7W

Pôle Civil section 1

Date : 22 Janvier 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [W] [Y]

née le [Date naissance 3] 1945 à [Localité 13], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Joseph VAYSSETTES de la SELARL AUREA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [V] [E], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Emmanuelle VEY

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 24 Novembre 2025

MIS EN DELIBERE au 22 Janvier 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 22 Janvier 2026

Exposé du litige :

Mme [Y] est propriétaire d’une maison à usage d’habitation située sur la parcelle cadastrée Section AC n° [Cadastre 5], [Adresse 1]. M. [E] est propriétaire de la parcelle mitoyenne cadastrée Section AC n° [Cadastre 4].

La fenêtre de la cuisine de Mme [Y] donne depuis 120 ans sur le fonds de son voisin, M. [E].

Par un arrêté municipal en date du 5 août 2015, M. [E] s’est vu délivrer un permis de construire par le maire de la commune de [Localité 11] pour l’extension en étage d’une construction existante et la création d’une toiture terrasse.

Sur le fondement de cette autorisation, M. [E] a entrepris les travaux consistant en l’aménagement d’un toit plat en une terrasse d’agrément avec un salon de jardin et une structure métallique.

Le 13 décembre 2017, Mme [Y] a assigné en référé expertise à M. [E].

Suivant ordonnance en date du 18 janvier 2018, M. [X] [S] a été désigné en cette qualité, lequel a déposé son rapport le 11 mai 2020.

Par assignation du 23 juillet 2020, M. [E] a assigné Mme [Y] en référé aux fins de la voir condamnée sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à procéder à la suppression de la vue pure et simple ou, à titre provisoire, à réaliser un nouveau châssis fixe de fenêtre opacifié.

Suivant ordonnance en date du 11 mars 2021, le juge des référés a rejeté les demandes formées par M. [E].

Par exploit introductif d’instance en date du 18 avril 2024, Mme [Y] a assigné M. [E] devant le présent tribunal aux fins de le voir condamné à prendre toutes dispositions visant à interdire l’occupation de la terrasse litigieuse.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 6 février 2025, Mme [W] [Y] demande au tribunal sur le fondement des dispositions des articles 544, 678 et 1240 du Code civil, de :

Tenant les préjudices et désagréments subis par la requérante,

A titre principal :

— Juger que la parcelle [Cadastre 9], sa propriété, bénéficie d’une servitude de vue par destination du père de famille grevant la parcelle [Cadastre 8], propriété de M. [E],

— Condamner M. [E] à prendre toutes dispositions pour interdire l’occupation de la terrasse litigieuse sous peine d’astreinte d’un montant de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

A titre subsidiaire :

— Condamner M. [E] à supprimer la vue sur son fonds et ce sous astreinte journalière de 300 euros à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Condamner M. [E] à la réparation en nature du préjudice subi du fait du trouble de jouissance occasionné par les vues illégales, à savoir la suppression des vues litigieuses et ce sous astreinte journalière de 300 euros à compter de la signification du jugement à intervenir,

En tout état de cause :

— Juger prescrite la prescription de l’action en suppression des vues exercées par M. [E],

— Rejeter l’ensemble des demandes de M. [E],

— Condamner M. [E] au paiement d’une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner M. [E] à payer une indemnité de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertise.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 27 octobre 2025, M. [V] [E] demande au tribunal de :

— Débouter purement et simplement Madame [W] [Y] de son action injuste et mal fondée au visa de la jurisprudence précitée.

— Dire qu’elle n’a pu prescrire une vue sur un toit aveugle ni par elle-même, ni par ses auteurs.

— Dire qu’elle ne peut bénéficier de la servitude du père de famille.

— La Condamner à faire cesser toute trace de servitude de vue et, pour ce

— La Condamner, sous astreinte de 1 000€ par jour de retard, à murer la fenêtre litigieuse.

— La Condamner à payer une somme de 30 000€ à titre de dommages et intérêts outre 5 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile que les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée à la date différée du 27 octobre 2025.

A l’issue des débats à l’audience du 24 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «constat», «donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger», qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur l’existence d’une servitude par destination du père de famille

En application de l’article 689 alinéa 2 du code civil, les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.

Selon l’article 688 alinéa 2 du code civil les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Aux termes de l’article 692 du code civil la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

L’article 693 du même code dispose qu’il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

Selon l’article 694 du même code, si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

Ainsi, la destination de père de famille est l’acte par lequel le propriétaire d’un héritage destine cet héritage ou une partie de celui-ci à l’usage ou à l’utilité d’un autre fonds lui appartenant ou d’une partie de cet autre fonds, de telle sorte que l‘aménagement existant entre eux et qui ne constituait jusqu’alors que l’exercice du droit de propriété, deviendra, par l’effet de la loi et sous certaines conditions, une servitude.

Plusieurs conditions doivent être réunies pour que l’existence d’une servitude par destination du père de famille soit reconnue :

— identité de propriétaire : il doit être prouvé que les deux fonds actuellement séparés ont appartenu initialement au même propriétaire sans qu’il soit exigé que ces deux fonds aient toujours été distincts ;

— auteur de l’aménagement : il doit être établi que c’est par ce propriétaire ou par son auteur que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude ;

— maintien de l’aménagement lors de la division : il faut que l’aménagement constitutif de la servitude prétendue ait encore existé au moment de la division des fonds et ait été maintenu ;

— absence de volonté contraire: il faut, enfin, que ne se soit pas manifestée, expressément ou tacitement, aucune volonté contraire à la présomption légale de constitution de servitude attachée à l’état de fait observé.

Une servitude ne peut donc être établie par destination du père de famille que lorsqu’elle est apparente au moment de la division du fonds.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la fenêtre de la cuisine de Mme [Y] donnant sur le fonds appartenant à Monsieur [E] existe depuis au moins 120 ans, ce qui est établi par les photographies versées aux débats.

Les parcelles appartenant à l’indivision [Y] et à M. [E] proviennent d’une division parcellaire, la parcelle [Cadastre 2] accueillait auparavant l’hôtel [Z]. L’auteur de Mme [Y] a fait l’acquisition de la parcelle par acte authentique en date du 13 décembre 1948. La servitude de vue (fenêtre de la cuisine de Mme [Y]) existait bien avant la division parcellaire. Cette servitude était apparente au moment de la division, ce qui est corroboré par le courrier adressé en 1957 par l’auteur de M. [E] à l’auteur de Mme [Y].

Il se déduit de ce qui précède que la parcelle AC29 bénéficie d’une servitude de vue par destination de père de famille grevant la parcelle AC28.

Sur la vue illicite

Mme [Y] soutient que les aménagements opérés par Monsieur [E] consistant en la création d’une toiture-terrasse ont créé des vues illicites et sollicite que M. [E] soit condamné à prendre toutes dispositions destinées à interdire l’occupation de cette terrasse et ce, sous astreinte.

Par application de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir de vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n’y a 19 décimètres de distance entre le mur où on les pratique et le dit héritage, à moins que le fonds ou partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé au profit du fonds qui en bénéficie d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Il résulte du pré-rapport déposé en l’état par l’expert judiciaire que M. [E] a procédé à l’édification d’une construction dont une passerelle en terrasse d’un toit existant dans le cadre d’un permis de construire autorisé par la Mairie de [Localité 10].

Il est établi que la toiture terrasse ainsi réalisée a créé des vues droites sur le fonds de Mme [Y] dans la mesure où précédemment aucune vue n’existait du fonds de M. [E] sur le fonds de Mme [Y], étant relevé qu’il n’y avait aucun accès auparavant.

Il est également démontré que M. [E] dans le cadre de cet aménagement a installé une porte-fenêtre desservant la passerelle pour permettre l’accès à cette toiture-terrasse, créant ainsi un espace d’agrément comportant selon photographies versées aux débats des transats, canapés, parasol et tonnelle.

Cette occupation de la toiture, par création d’une terrasse, par M. [E] a créé des vues illicites au sens de l’article 678 susvisé et M. [E] ne peut justifier d’aucune acquisition par prescription de ladite vue.

Il s’évince de ce qui précède que la demande de Monsieur [E] tendant à voir condamnée Mme [Y] à murer sa fenêtre sera rejetée, compte tenu de son existence depuis plus de 100 ans.

Sur les conséquences de l’inobservation de la distance légale

Il est constant que les juges du fonds statuent souverainement sur la suppression des vues inférieures à la distance légale.

Il résulte tant du pré-rapport d’expertise que des clichés photographiques produits par Mme [Y] que l’aménagement de la toiture-terrasse en véritable pièce à vivre extérieure ont créé une vue droite et illicite, ne respectant pas les distances légales. A cet effet, le permis de construire autorisé prévoyait, comme le souligne l’expert judiciaire, la réalisation de brise vues adaptés aux endroits de la fenêtre et du balcon des [Y].

Il rappelait que ces panneaux devaient être implantés à 1 ,90 m du mur mitoyen.

Ainsi, il sera fait droit à la demande de Madame [Y] et il sera fait interdiction à Monsieur [E] et à toute personne de son chef de faire usage du toit-terrasse sous astreinte de 200 € par infraction constatée par commissaire de justice.

Sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage

L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

Le trouble anormal du voisinage est qualifié par la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de voisinage, en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Le principe suivant lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, conduit à un régime de responsabilité « objectif », c’est-à-dire qu’il ne repose pas sur la preuve d’un comportement fautif de l’auteur du dommage : seul compte l’existence d’un trouble excédant la gêne normalement attendue dans le cadre de relations de voisinage, ceci étant apprécié in concreto, en tenant compte de la situation particulière de la prétendue victime. Dès lors, l’absence de faute ne permet pas d’échapper à une condamnation.

L’anormalité de la nuisance doit être caractérisée.

Il n’existe pas de droit acquis à un certain cadre de vie, c’est donc lorsque le trouble va dépasser un certain seuil d’acceptabilité, qu’il est considéré comme anormal et par conséquent, ouvre droit à réparation.

Il ne peut être contesté que depuis la création de la toiture-terrasse par M. [E] avec une vue illégale sur la fenêtre de Mme [Y], cette dernière subit un trouble anormal du voisinage, ce qui est attesté par les clichés photographiques démontrant la promiscuité du voisinage et par voie de conséquence, la perte d’intimité.

Le tribunal ne peut que constater en l’état des vues créées le caractère anormal des vues et du trouble de voisinage du fait de la perte d’intimité. Toutefois cette perte d’intimité n’est établie que sur une fenêtre de Mme [Y] de sorte qu’elle est limitée.

Pour autant, la perte d’intimité et l’anormalité du trouble de voisinage qui en résulte étant établis, le tribunal se doit d’indemniser le préjudice. Ce dernier sera apprécié au regard du quantum de la demande présentée, soit 30 000 euros.

L’indemnisation qui sera accordée sera fixée à la somme de 4 000 euros.

Le tribunal ayant fait droit à la demande principale de Madame [Y], il ne sera pas répondu aux demandes subsidiaires.

Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [V] [E], succombant au principal, sera condamné au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce puisqu’elle est compatible à la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal ;

Dit que la parcelle [Cadastre 9] bénéficie d’une servitude de vue par destination de père de famille grevant la parcelle [Cadastre 8],

Dit que Monsieur [V] [E] a créé une vue illicite,

Fait interdiction à M. Monsieur [V] [E] et à toutes personnes de son chef d’utiliser ladite toiture-terrasse sous astreinte de 200€ par infraction constatée par commissaire de justice,

Déboute Monsieur [V] [E] de sa demande tendant à faire cesser toute trace de servitude de vue sous astreinte, au regard de l’existence de cette servitude continue depuis plus de 100 ans,

Condamne Monsieur [V] [E] à payer à Madame [W] [Y] la somme de 4 000 euros en indemnisation du trouble anormal de voisinage,

Condamne Monsieur [V] [E] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Condamne Monsieur [V] [E] à payer à Madame [W] [Y] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute chacune des parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.