TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00481 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IVLA

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 14 novembre 2024

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. LA MONTAGNARDE, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3] – [Localité 5]

représentée par M^e Bertrand ESPAGNO de la SCP MONFERRAN CARRIERE ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE

PARTIE REQUISE :

Monsieur [R] [F], né le 31 Décembre 1994 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

Monsieur [O] [F], né le 07 Février 1962 à [Localité 8] (BOSNIE), demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2024-001075 du 26/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MULHOUSE)

Madame [E] [F],née le 17 Mars 1965 à [Localité 10] (BOSNIE), demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2024-001074 du 10/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MULHOUSE)

représentés par M^e Samir AYARI, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 31

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 03 octobre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 mars 2021, la S.C.I. LA MONTAGNARDE a donné à bail à Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 610 € provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés la S.C.I. LA MONTAGNARDE a fait délivrer un premier commandement de payer à Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] le 22 février 2023.

Suite à des impayés de loyer un second commandement de payer a été délivré à Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] le 31 août 2023.

La S.C.I. LA MONTAGNARDE a fait assigner Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat de bail, l’expulsion de Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mars 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être plaidée à l’audience du 3 octobre 2024.

Lors de cette audience, la S.C.I. LA MONTAGNARDE représentée par son conseil a repris ses conclusions d’assignation et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de location en date du 26 mars 2021 par l’effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail,

Par voie de conséquence,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,

— Condamner Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] à payer les sommes suivantes :

—  1528,68 € à titre de provision, correspondant au loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er novembre 2023, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation,

— une indemnité d’occupation correspondant au paiement d’une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’à leur départ effectif des locaux,

—  800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La S.C.I. LA MONTAGNARDE, représentée par son conseil maintient ses demandes et mentionne que la dette locative s’élève à la somme de 1347,73 €. Elle souligne que les locataires ne sont pas âgés et qu’un locataire est né en 1995.

Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F], représentés par leur conseil, soutiennent avoir repris le paiement du loyer depuis le mois de janvier 2024 et qu’un plan d’apurement a été mis en place. Ils soulignent que les décomptes produits sont tous différents et estiment être redevables de la somme de 347 € après prise en compte des différents versements. Ils s’opposent à la demande de résiliation et sollicitent des délais de paiement sur trente six mois. Ils ajoutent être des personnes âgées et ne vivre qu’avec le paiement d’une seule retraite outre le versement des prestations sociales.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné le 12 février 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 22 décembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.C.I. LA MONTAGNARDE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 15 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire de l’appartement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 26 mars 2021 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 août 2023, pour la somme en principal de 1719,83 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er novembre 2023. En effet, les versements effectués par les locataires d’un montant mensuel de 230 € sont insuffisants pour s’acquitter des causes du commandement de payer dans le délai imparti.

Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] de leur bien ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que si la loi du 6 juillet 1989 dans son article 15 III, prévoit une protection pour le locataire âgé et modeste, il est admis que cette protection ne s’applique pas en cas résiliation pour cause de loyers impayés.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 640 € hors APL et d’autre part, de dire qu’elle sera majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la demande de condamnation au paiement

La S.C.I. LA MONTAGNARDE produit à l’audience un décompte démontrant que Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] restent devoir, après soustraction des frais de recouvrement, la somme de 1064,17 € terme de septembre 2024 inclus.

Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] contestent la somme retenue exposant que des sommes ne sont pas imputées et que les décomptes produits sont tous différents. Si ces derniers produisent des décomptes, il y a lieu de constater que les décomptes produits ont été établis à différentes dates et que sur ces derniers, les paiements des locataires et les versements effectués par la caisse d’allocations familiales ne sont pas mentionnés, expliquant ainsi des sommes différentes. Cependant le dernier décompte produit par le demandeur prend en compte les versements effectués par les locataires et la caisse d’allocations familiales jusqu’au mois d’août 2024 inclus.

En outre, Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] ne justifient d’aucun paiement non pris en compte par le bailleur et n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] seront donc condamnés, à titre provisionnel, au paiement en deniers et quittances de la somme de 1064,17 €.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] sollicitent des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Néanmoins, si le loyer courant est versé, il ressort des pièces de la procédure et de l’audience que les locataires sont dans une situation financière délicate puisque leur revenu est composé de prestations sociales et du versement d’une seule pension de retraite. Ainsi, au regard de leur situation financière, il ne peut être fait droit à leurs demandes.

Dès lors, les demandes de suspension de la clause résolutoire et de délai de paiement seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F], partie perdante, supporteront la charge des dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. LA MONTAGNARDE, Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] seront condamnés à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant en référé,

DECLARONS recevable et bien fondée la demande en résiliation de bail formée par S.C.I. LA MONTAGNARDE ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mars 2021 entre la S.C.I. LA MONTAGNARDE et Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 1er novembre 2023 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DEBOUTONS Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] de leur demande de suspension de clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. LA MONTAGNARDE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] au montant du loyer de l’appartement et avances sur charge au jour de la résiliation soit la somme de 640 € (six cent quarante euros);

CONDAMNONS Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] à payer à titre provisionnel à la S.C.I. LA MONTAGNARDE cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] à verser en deniers et quittances à la S.C.I. LA MONTAGNARDE la somme de 1064,17 € (mille soixante-quatre euros et dix-sept centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au mois de septembre 2024, incluant l’échéance de septembre 2024) ;

DEBOUTONS Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [F], Madame [E] [F] et Monsieur [R] [F] à verser à la S.C.I. LA MONTAGNARDE une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,