TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01280 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I2DF

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 18 octobre 2024

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [R] [P]

né le 28 Juillet 1986 à [Localité 7] (SENEGAL)

de nationalité française

demeurant [Adresse 5] – [Localité 3] (Luxembourg) -

représenté par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE REQUISE :

Madame [O] [D]

née le 25 Octobre 1999 en ALGERIE

de nationalité algérienne

demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Nathalie LEMAIRE, greffier de ce tribunal présent lors des débats et de Manon HANSER, greffier de ce tribunal présent lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 18 octobre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Vu les articles 484 et suivants, 834 et suivants du code de procédure civile ;

Entendu à l’audience publique du 06 septembre 2024

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

M. [R] [P] a donné à bail à Mme [O] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] [Localité 4] par contrat du 4 janvier 2023, pour un loyer mensuel de 500 € et 75€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [R] [P] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 février 2024.

Par exploit en date du 13 mai 2024, M. [R] [P] a ensuite fait assigner Mme [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement d’arriérés locatifs et d’une indemnité d’occupation.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience du 6 septembre 2024, M. [R] [P] régulièrement représenté, demande de constater la résiliation de plein droit du bail; d’ordonner l’expulsion de Mme [O] [D] ainsi que de tous occupants de son chef; et de condamner Mme [O] [D] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2577 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 avril 2024, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 575 € qui pourra être révisée aux conditions de l’ancien bail du 7 avril 2024 jusqu’à complète libération des lieux, outre une somme de 1000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le cout du commandement de payer, le tout avec éxécution provisoire.

Bien que régulièrement assignée par acte d’huissier signifié à étude, Mme [O] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel.

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 14 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

La saisine de la Ccapex le 7 février 2024 a par ailleurs été confirmée par accusé de réception électronique.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire et les arriérés de loyers et charges :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de s’acquitter du paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à date de délivrance du commandement de payer, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et se référant au délai de deux mois anciennement applicable, a été signifié le 6 février 2024, pour la somme en principal de 2300€ correspondant aux loyers et charges impayés pour la période de décembre 2023 à février 2024 inclus.

Mme [O] [D] qui n’a pas comparu, échoue à rapporter la preuve de ses paiements libératoires.

Ainsi que le révèle le « relevé de compte » (pièce 5), les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois puisque dans ce délai, seuls deux encaissements de 291€ chacun, ont été portés au crédit du compte.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunie, conformément aux dispositions contractuelles dont le bailleur entend se prévaloir, à la date du 6 avril 2024 à minuit.

Depuis cette date, Mme [O] [D] est occupante sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de son départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient donc de la fixer au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 575 euros à la date de la résiliation.

Par ailleurs, conformément à la clause d’indexation figurant au bail, il y a lieu de dire que cette indemnité sera révisée aux conditions du bail résilié comme si le bail s’était poursuivi.

Afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans les deux mois de la signification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux visant la présente décision.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [O] [D], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le manquement de Mme [O] [D] à l’obligation de payers les loyers, charges et indemnité d’occupation n’est donc pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Mme [O] [D] sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2577€ au titre de l’arriéré de loyer , provisions sur charge et indemnité d’occupation arrêté à la date du 19 avril 2024, échéance d’avril 2024 intégralement incluse, dernier encaissement de 291€ du 10 avril 2024 déduit.

— Sur les demandes accessoires :

Mme [O] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [R] [P], Mme [O] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 janvier 2023 entre Mme [O] [D] d’une part et M. [R] [P] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] [Localité 4], sont réunies à la date 6 avril 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Mme [O] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [R] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [O] [D] à payer à M. [R] [P] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 7 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 575 € (cinq cent soixante quinze euros) cette indemnité étant révisée aux conditions du bail résilié et étant majorée des charges dûment justifiées ;

CONDAMNE Mme [O] [D] à payer à M. [R] [P] à titre provisionnel la somme de 2577euros (deux mille cinq cent soixante dix sept euros) au titre de l’arriéré de loyer , provisions sur charge et indemnité d’occupation arrêté à la date du 19 avril 2024, échéance d’avril 2024 intégralement incluse ;

CONDAMNE Mme [O] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [O] [D] à verser à M. [R] [P] une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,