TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02155 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I6L4

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 19 décembre 2024

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. MAYER PREZIOSO IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Claire-eva EBERLIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 19, M^e Baptiste PREZIOSO de la SELAS MAYER PREZIOSO, avocats au barreau de PARIS

PARTIE REQUISE :

Madame [K] [T], née le 06 Juillet 1994 à [Localité 8] (ALBANIE), demeurant [Adresse 3]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 07 novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 juillet 2020, la SCI MAYER PREZIOSO IMMOBILIER a loué à Madame [K] [T] un local à usage d’habitation situé 1er étage du [Adresse 2] à 68200 MULHOUSE, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 560 € provision sur charges incluse.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2023, la SCI MAYER PREZIOSO IMMOBILIER a fait délivrer à la locataire un commandement de justifier de l’assurance contre les risques locatifs et de payer les loyers.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2024, la SCI MAYER PREZIOSO IMMOBILIER a fait assigner Madame [K] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à effet du 11 décembre 2023,

— Constater l’occupation sans droit ni titre de Madame [K] [T] en raison de l’acquisition de ladite résolution,

— Ordonner l’expulsion de Madame [K] [T] et de tous occupants de son chef, de l’appartement situé [Adresse 4], au 1er étage, correspondant au lot N°1 du plan de division de l’immeuble, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— Autoriser la SCI MAYER PREZIOSO IMMOBILIER à faire transporter, si nécessaire, l’ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant lesdits locaux dans le garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [K] [T] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— Condamner Madame [K] [T] au paiement provisionnel de la somme de 13640€ au titre de l’arriéré relatif au règlement du loyer et des charges, arrêtée à la date du 5 juillet 2024, outre les intérêts de retard au taux légal courant à compter du 8 novembre 2023,

— Prononcer la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner Madame [K] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 630 €, accessoires compris, à compter du 11 décembre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux par déménagement complet et remise des clés ;

— Condamner Madame [K] [T] à payer à la SCI MAYER PREZIOSO IMMOBILIER la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [K] [T] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 novembre 2023.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 2 septembre 2024.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 7 novembre 2024.

A cette audience, la SCI MAYER PREZIOSO IMMOBILIER, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude, Madame [K] [T] n’était ni présente ni représentée.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, Madame [K] [T] ne donnant pas suites aux différents rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 2 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI MAYER PREZIOSO IMMOBILIER justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 novembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI MAYER PREZIOSO IMMOBILIER verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 8 août 2024, la dette locative de Madame [K] [T] s’élève à la somme de 13640 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2024 inclus.

Madame [K] [T] non comparante, ne justifie d’aucun paiement non pris en compte par le bailleur et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023 sur la somme de 7454 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 18 qu’à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

Il est établi que la locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 8 novembre 2023 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 décembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Aucun texte ne permet de suspendre les effets de la clause résolutoire prévue en cas de non justification de la souscription d’une assurance locative.

Par conséquent Madame [K] [T] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date. L’expulsion de Madame [K] [T] sera ordonnée.

La locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [K] [T] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

L’occupation illicite des lieux par Madame [K] [T] cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail soit la somme de 630 €, révisable selon les stipulations du bail, à compter de la date de résiliation du bail soit le 9 décembre 2023 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, la défenderesse est non comparante, ne démontre pas avoir repris le versement du loyer courant avant l’audience et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation personnelle et financière et ne peut ainsi vérifier si elle est en capacité de régler la dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [T] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI MAYER PREZIOSO IMMOBILIER, Madame [K] [T] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juillet 2020 entre la SCI MAYER PREZIOSO IMMOBILIER, d’une part, et Madame [K] [T], d’autre part, concernant le logement situé au 1er étage du [Adresse 2] à 68200 MULHOUSE sont réunies à la date du 9 décembre 2023 ;

RAPPELONS qu’aucune disposition légale ne permet de suspendre les effets de la clause résolutoire prévue en cas de non justification de la souscription d’une assurance locative,

ORDONNONS en conséquence à Madame [K] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [K] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MAYER PREZIOSO IMMOBILIER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [K] [T] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DEBOUTONS la SCI MAYER PREZIOSO IMMOBILIER de sa demande d’astreinte ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [K] [T] à la somme de 630 € (six cent trente euros) ;

CONDAMNONS Madame [K] [T] à payer à la SCI MAYER PREZIOSO IMMOBILIER, à titre provisionnel, cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 9 décembre 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité devant évoluer dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [K] [T] à verser à la SCI MAYER PREZIOSO IMMOBILIER, à titre provisionnel, la somme de 13640 € (treize mille six cent quarante euros) comprenant le montant des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 8 août 2024, échéance d’août 2024 inclus ;

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023 sur la somme de 7454 € et à compter de l’assignation soit le 29 août 2024 pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTONS la SCI MAYER PREZIOSO IMMOBILIER du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Madame [K] [T] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Madame [K] [T] à verser à la SCI MAYER PREZIOSO IMMOBILIER une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,