TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

27 FEVRIER 2025

N° RG 24/01374 – N° Portalis DB22-W-B7I-SIXY

Code NAC : 30B

AFFAIRE : SCI BNC C/ [P] [Z], Société VIELMON IMMOBILIER

DEMANDERESSE

S.C.I. BNC, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 520 008 137, dont le siège social est situé au [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par M^e Pascal Koerfer, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 31

DEFENDERESSES

Madame [P] [Z], née le 15 septembre 1987 à [Localité 5], de nationalité française, célibataire, domiciliée dans les lieux loués conformément à la clause d’élection de domicile contenue dans le contrat de location du 22 novembre 2022 au [Adresse 2]

défaillante

S.A.S. VIELMON IMMOBILIER, au capital de 53 357,16 €, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 340 317 452, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par M^e Thierry Voitellier, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52

Débats tenus à l’audience du 23 janvier 2025

Nous, Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 23 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2022, la SCI BNC a confié à la société Vielmon Immobilier la gestion locative d’un bien immobilier.

Par acte du 19 novembre 2022, en présence de la société Vielmon Immobilier, la SCI BNC, en tant que bailleur, a consenti un bail de location précaire à Madame [P] [Z], en tant que preneur, portant sur un local situé [Adresse 1] à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines), moyennant un loyer annuel de 13 440,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte d’huissier du 26 juin 2024, pour une somme de 15 840,00 €, au titre de l’arriéré locatif loyer du deuxième trimestre 2024 inclus.

Par actes de commissaire de justice en date des 1er, 8 et 9 octobre 2024, la SCI BNC a fait assigner Madame [P] [Z] et la société Vielmon Immobilier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 octobre 2024 puis, à la demande des parties, renvoyée au 23 janvier 2025, date à laquelle la cause a été entendue.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la SCI BNC demande au juge des référés de :

— prendre acte de ce que la société Vielmon Immobilier ne s’oppose à la disjonction de procédures ;

à l’égard de Madame [P] [Z],

— prononcer l’acquisition de la clause résolutoire au 26 juillet 2024 à la suite de la délivrance du commandement le 26 juin 2024 ;

— prononcer la résiliation du bail accordé à Madame [P] [Z] pour non-respect des obligations contractuelles ;

— ordonner l’expulsion de Madame [P] [Z] devenue occupante sans droit ni titre ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux qui lui ont été donné à bail sis [Adresse 1] à [Localité 6] (Yvelines) ;

— juger que le commissaire de justice chargé des opérations d’expulsion pourra être assisté de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

— juger qu’à défaut d’être enlevés par la débitrice, les meubles et le matériel lui appartenant pourront alors être soit vendus par la SCI BNC, le prix de vente venant en déduction des sommes restant dues par la locataire, soit détruits, dans l’hypothèse où la valeur s’avérerait insuffisante eu égard aux frais d’exécution, ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative ;

— condamner Madame [P] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur du dernier loyer courant augmenté des charges locatives à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement de la date de résolution judiciaire et jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés à la SCI BNC ;

— condamner Madame [P] [Z] à payer à la SCI BNC la somme de 21 600,00 € arrêtée au 1er octobre 2024, outre les intérêts contractuels de 10 % par mois, à compter du 26 juin 2024, date du commandement de payer ;

— condamner Madame [P] [Z] à payer la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement ;

à l’égard de la société Vielmon Immobilier,

— donner acte à la SCI BNC de son acceptation de renvoyer au fond ;

— en tout état de cause, débouter la société Vielmon Immobilier de toutes ses demandes contraires.

Elle soutient en substance, au visa notamment des articles L. 145-5 du code de commerce et 1728 du code civil, que Madame [P] [Z] ne paie pas ses loyers depuis de nombreux mois, en dépit de la délivrance d’un commandement de payer.

Elle ajoute au visa notamment de l’article 1991 du code civil, que l’agent immobilier, négociateur d’une opération locative, est tenu, qu’elle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses et qu’en l’espèce, la société Vielmon Immobilier n’ayant pas vérifié la solvabilité de Madame [P] [Z] et n’ayant pas procédé à de vérifications sérieuses, contrevient à ses obligations contractuelles en tant qu’agent immobilier et mandataire de la SCI BNC.

Elle accepte le renvoi au fond au regard des conclusions de la société Vielmon Immobilier.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Vielmon Immobilier demande au juge des référés de :

in limine litis,

— ordonner la disjonction de la procédure engagée à l’encontre de Madame [P] [Z] de celle engagée à l’encontre de la société Vielmon Immobilier ;

— se déclarer incompétent rationae materiae s’agissant des demandes formées à l’encontre de la société Vielmon Immobilier au profit du juge du fond et inviter la SCI BNC à mieux se pourvoir ;

à titre subsidiaire,

— débouter en conséquence la SCI BNC de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société Vielmon Immobilier ;

en tout état de cause,

— condamner la SCI BNC, ou toute partie succombant, à payer à la société Vielmon Immobilier une somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle soutient en substance qu’il n’est rapporté la preuve ni d’une urgence, ni d’un péril imminent, ni d’un trouble manifestement illicite imputables à la société Vielmon Immobilier.

Elle ajoute que les demandes formées par la SCI BNC à son encontre se heurtent à des contestations sérieuses, et qu’il n’est rapporté la preuve ni d’une faute de sa part, ni d’un préjudice actuel et certain, ni d’un lien de causalité directe entre la faute et le préjudice allégués.

La citation destinée à Madame [P] [Z] n’ayant pu lui être signifiée, en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision étant susceptible d’appel, il est statué, en vertu de l’article 474 du code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire alors même que Madame [P] [Z], ni représentée ni comparante, n’a pas été citée à sa personne.

Aux termes de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les écritures précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, en application de ces dispositions, est réputée avoir abandonné ses prétentions formées dans l’assignation à l’encontre de la société Vielmon Immobilier, la SCI BNC, qui ne forme dans ses conclusions aucune autre demande qu’une demande de renvoi au fond à l’égard de l’agent immobilier.

Sur la demande de renvoi au fond :

Aux termes de l’article 837 alinéa 1er du code de procédure civile, à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la SCI BNC ne formule plus à l’encontre de la société Vielmon Immobilier aucune demande, à l’exception de sa demande de renvoi au fond. Par ailleurs, elle ne justifie d’aucune urgence.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de renvoi au fond.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de Madame [P] [Z] :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, en application de l’article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

En l’espèce, le bail conclu entre la SCI BNC et Madame [P] [Z] comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 26 juin 2024 à Madame [P] [Z] vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 15 840,00 € selon décompte mentionné dans l’acte.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que Madame [P] [Z] ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 juillet 2024 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [P] [Z] selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la SCI BNC à compter du 27 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la SCI BNC verse aux débats un extrait du compte de Madame [P] [Z] arrêté à la somme de 21 600,00 €, arrêtée au 1er octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

L’obligation de Madame [P] [Z] n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la SCI BNC.

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024, date du commandement de payer pour un montant de 15 840,00 €, à compter du 9 octobre 2024, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur la demande formée au titre des intérêts contractuels :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demandes formée par la SCI BNC au titre de l’application d’un taux d’intérêt mensuel contractuel de 10 % s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins que la pénalité sollicité apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Madame [P] [Z], partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance initiée à son encontre par la SCI BNC, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 juin 2024.

La SCI BNC est quant à elle condamnée aux dépens de l’instance qu’elle a introduite à l’encontre de la société Vielmon Immobilier.

L’équité commande de condamner Madame [P] [Z] à payer à la SCI BNC la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’équité et les situations respectives des parties commandent de rejeter la demande formée par la société Vielmon Immobilier sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande tendant au renvoi de l’affaire à une audience pour qu’il soit statué au fond ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail en date du 21 juillet 2022 conclu entre la SCI BNC et Madame [P] [Z] portant sur les locaux situés [Adresse 1] à Saint-Germain-en-Laye (Yvelines), avec effet au 26 juillet 2024 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, Madame [P] [Z] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [P] [Z] à payer à la SCI BNC une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 27 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons Madame [P] [Z] à payer à la SCI BNC la somme provisionnelle de 21 600,00 € à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 1er octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 15 840,00 € et à compter du 9 octobre 2024 pour le surplus ;

Condamnons Madame [P] [Z] à payer à la SCI BNC la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [P] [Z] aux dépens de l’instance introduite à son encontre, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 juin 2024 ;

Condamnons la SCI BNC aux dépens de l’instance introduite à l’encontre de la société Vielmon Immobilier ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Romane Boutemy Eric Madre

Greffier Vice-président