TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02049 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I52Y

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 28 novembre 2024

PARTIE REQUERANTE :

Madame [W] [X], née le 17 Mai 1970 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1] (Royaume-Uni)

Monsieur [S] [X], son frère, muni d’une procuration, comparant

PARTIE REQUISE :

Monsieur [K] [M] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 17 octobre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 22 juin 2016, Madame [W] [X] a donné à bail à Monsieur [K] [M] [G] un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 330 € charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [W] [X] a fait signifier à Monsieur [K] [M] [G] le 30 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, Madame [W] [X] a fait assigner Monsieur [K] [M] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A cette audience, Madame [W] [X], représenté par son frère muni d’un pouvoir a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation régularisée par Madame [W] [X],

— Constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties en date du 22/06/2016, aux torts exclusifs de Monsieur [K] [M] [G],

— Ordonner l’expulsion et condamner Monsieur [K] [M] [G] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai les locaux qu’il occupe au1er étage du [Adresse 2] à [Localité 6] sous peine d’une astreinte de 50 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux,

— Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que besoin du concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [K] [M] [G] à payer à la demanderesse une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter des effets de la clause résolutoire, soit à compter du 30/01/2024, subsidiairement à compter du jugement à intervenir en cas de prononcer de résiliation de bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Monsieur [K] [M] [G] à payer à la demanderesse le montant de 1415,15 € avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 25/07/2024,

— Condamner Monsieur [K] [M] [G] à payer à la demanderesse le montant de 1415,15 € en deniers et quittances, les montants dus pour la période entre le 25/07/2024, date du décompte, et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

— Condamner Monsieur [K] [M] [G] à payer à la demanderesse un montant de 1500 € avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner Monsieur [K] [M] [G] à payer à la demanderesse en tous les frais et dépens, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

Madame [W] [X], représenté par son frère, a repris ses conclusions d’assignation. Elle précise que des virements ont été effectués depuis le commandement de payer mais que la dette n’a pas été apurée.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur [K] [M] [G] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 12 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [W] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin en date du 1er décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 22 juin 2016 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 novembre 2023 pour la somme en principal de 1147,81 €. Il ressort du décompte produit le jour de l’audience, mais dont il n’est pas justifié que le locataire en a été destinataire, que deux versements de 330 € chacun sont intervenus dans le délai de deux mois. Néanmoins, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 janvier 2024.

Monsieur [K] [M] [G] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [K] [M] [G] de son bien ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 356,53 € et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [M] [G] est non comparant et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation financière.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

Madame [W] [X] produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 25 juillet 2024 démontrant que Monsieur [K] [M] [G] reste devoir, après soustraction des frais de recouvrement qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, la somme de 1315,93 € terme de juillet 2024 inclus.

Monsieur [K] [M] [G], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Monsieur [K] [M] [G] sera donc condamné au paiement, à titre de provision, de la somme de 1315,93 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le défendeur est non comparant et le tribunal ne dispose pas des éléments permettant de vérifier qu’il est en capacité financière de régler sa dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [M] [G] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard des démarches accomplies par Madame [W] [X], une somme de 400 € lui sera octroyée sur le fondement de l’article précité. Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance et non de l’assignation s’agissant d’une indemnité fixée par la présente ordonnance.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juin 2016 entre Madame [W] [X] et Monsieur [K] [M] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 31 janvier 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [M] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS Madame [W] [X] de sa demande d’astreinte ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [M] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [W] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [K] [M] [G] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [K] [M] [G] au montant du loyer et des charges dû au jour de la résiliation soit la somme de 356,53 € (trois cent cinquante-six euros et cinquante-trois centimes) ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [M] [G] à payer à Madame [W] [X] à titre provisionnel cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 31 janvier 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [M] [G] à verser à Madame [W] [X] à titre provisionnel la somme de 1315,93 € (mille trois cent quinze euros et quatre-vingt-treize centimes) comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêté à la date du 25 juillet 2024, échéance de juillet 2024 incluse ;

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [M] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [M] [G] à verser à Madame [W] [X] la somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,