TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00897 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IX44

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [F] [G], né le 15 Décembre 1975 à [Localité 8] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [N] [W] épouse [G], née le 27 Juin 1988 à [Localité 8] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 26 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 24 novembre 2017, la S.A. NEOLIA a donné à bail à Madame [N] [W] épouse [G] un appartement à usage d’habitation situé au 3ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6] pour un loyer initial et provisions sur charges de 854,24 €.

Un avenant au contrat de bail a été transmis à Madame [N] [W] épouse [G] afin que Monsieur [F] [G] devienne co-locataire du bail. Néanmoins, ledit avenant n’a pas été retourné signé par ce dernier.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. NEOLIA a adressé des courriers, des mises en demeure et a proposé des plans d’apurement à Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G] et a le 30 janvier 2024 fait délivrer par acte de commissaire de justice une sommation de payer la somme de 2947,29 €.

La S.A. NEOLIA a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte de commissaire de justice du 10 avril 2024 Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G] pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024.

La S.A. NEOLIA représentée par son Conseil, a repris oralement les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation régularisée par la société NEOLIA,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation conclu entre les parties en date du 24 novembre 2017, aux torts exclusifs de Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G],

— Condamner Monsieur [F] [G] et Madame [N] [W] épouse [G], ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’ils occupent [Adresse 1] à [Localité 6] sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— Condamner solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [N] [W] épouse [G] à payer à la société NEOLIA une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [N] [W] épouse [G] à payer à la société NEOLIA le montant de 3769,63€ avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 29 février 2024,

— Condamner en outre solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [N] [W] épouse [G] à payer à la société NEOLIA en deniers et quittances, les montants dus pour la période échue entre le 29 février 2024 date du décompte, et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec les intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

— En cas de délai de paiement, assortir le moratoire de la clause cassatoire, par laquelle tout non-respect de ce dernier entrainera l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

— Condamner solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [N] [W] épouse [G] à payer à la société NEOLIA un montant de 900 € avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner solidairement Monsieur [F] [G] et Madame [N] [W] épouse [G] en tous les frais et dépens y compris ceux de la sommation de payer du 30 janvier 2024,

— Rappeler le caractère exécutoire de plein droit du jugement à intervenir.

A l’audience, la S.A. NEOLIA représentée par son Conseil, produit à titre informatif un décompte daté du 18 septembre 2024 démontrant d’une part une augmentation de la dette locative et d’autre part que des versements ont été effectués de manière non régulière.

Bien que régulièrement assignés par remise de l’exploit à étude, Monsieur [F] [G] et Madame [N] [W] épouse [G] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné le 4 septembre 2024 dont il a été donné lecture à l’audience et selon lequel Madame [N] [W] épouse [G] serait divorcée et vivrait seule dans le logement avec quatre enfants mineurs.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 11 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. NEOLIA justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin par la voie électronique le 3 janvier 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande de résiliation

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

De plus, selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.

Il est constant que la cessation de cohabitation découlant de la séparation de fait ou d’une autorisation de résidence séparée ne remet pas en cause la qualité de colocataire des conjoints ni la solidarité légale qui dure tant que dure le mariage.

En l’espèce, il n’est pas contesté que lors de la conclusion du bail Monsieur [F] [G] et Madame [N] [W] épouse [G] étaient mariés. En outre, si l’avenant au contrat de bail n’a pas été signé par les locataires, il convient de constater que le bailleur produit le titre de séjour de Monsieur [F] [G].

A la lecture du diagnostic social et financier, Madame [N] [W] épouse [G] serait divorcée. Néanmoins, Monsieur [F] [G], non comparant, ne justifie pas avoir dénoncé le bail et il n’est produit aucun jugement de divorce.

Monsieur [F] [G] et Madame [N] [W] épouse [G] sont donc déclarés co-titulaires du bail et solidaires dans le paiement de leur dette, par application des articles 220 et 1751 du Code civil.

Il ressort en l’espèce des éléments versés aux débats par le bailleur que Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G] ne payent pas régulièrement le loyer et les charges depuis le mois de mars 2020 puisque la dette n’a jamais été acquittée dans son intégralité. Néanmoins, il convient de noter que des versements sont intervenus mais de manière irrégulière et que les plans d’apurement proposés par le bailleur n’ont jamais été respectés dans leur intégralité.

Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G] sur lesquels pèsent la charge de la preuve de leurs paiements libératoires, n’ont pas comparu de sorte qu’ils échouent à la rapporter.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs des locataires.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail d’habitation à la date du présent jugement en application des dispositions de l’article 1229 du code civil.

Par ailleurs, afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans le mois de la signification de la présente décision.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G] de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la société bailleresse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la S.A. NEOLIA, arrêté à la date du 29 février 2024, que la dette locative s’élève à la somme 3769,63 € (terme de février 2024 inclus).

Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G], qui n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette seront donc condamnés au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

De plus, une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et d’autre part, de dire qu’elle sera révisée aux conditions du bail c’est à dire indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

S’agissant des loyers et charges du dernier décompte produit à la résiliation judiciaire du bail, Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G] étant également redevables des loyers échus sur la période de mars 2024 à la date de résiliation prononcée au présent jugement, ils seront condamnés à payer au bailleur ce montant en deniers et quittance, tout paiement intervenu venant en déduction. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G] supporteront in solidum la charge des dépens en ce compris les frais relatives à la sommation de payer du 30 janvier 2024.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 24 novembre 2017 entre la S.A. NEOLIA et Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé au 3ème étage du [Adresse 1] à [Localité 6] aux torts exclusifs de Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G] et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G] de libérer les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la S.A. NEOLIA pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G] à verser à la S.A. NEOLIA la somme de 3769,63 € (trois mille sept cent soixante-neuf euros et soixante-trois centimes) (décompte arrêté au 29 février 2024, incluant l’échéance de février 2024) ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G] à s’acquitter en deniers et quittances du paiement des loyers et charges échus entre le 1er mars 2024 et la date du présent jugement (loyer et avances sur charges du mois de février 2024 : 1164,31 €), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement, tout paiement intervenu sur cette période venant en déduction;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G] à verser à la S.A. NEOLIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi normalement (loyer et avances sur charges du mois de février 2024 : 1164,31 €), cette indemnité étant révisable aux conditions du bail et notamment indexée sur l’indice de référence des loyers ;

DIT que cette indemnité d’occupation mensuelle est due à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DEBOUTE la S.A. NEOLIA de sa demande d’astreinte ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer (138,16 €) ;

CONDAMNE in solidum Madame [N] [W] épouse [G] et Monsieur [F] [G] à verser à la S.A. NEOLIA une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,