TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01224 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IZU2

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

DU 22 octobre 2024

PARTIE REQUÉRANTE :

Madame [G] [N] épouse [S]

née le 24 Mars 1937 à [Localité 8]

élisant domicile au cabinet de Maître Thierry BURKARD, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 62, qui la représente,

PARTIE REQUISE :

Monsieur [P] [O]

né le 21 Avril 1974 à [Localité 5] (97)

demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [F] [R]

née le 03 Décembre 1979 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du Tribunal Judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 22 octobre 2024,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Vu les articles 484 et suivants, 834 et suivants du code de procédure civile ;

Vu les dispositions de l’article L 221-4 et R 221-3 et suivants du code de l’organisation judiciaire ;

Entendu à l’audience publique du 10 septembre 2024 ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 31 août 2010, Mme [G] [S] a loué à Mme [F] [R] et M. [P] [O], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 570,00 € outre 180,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2023, Mme [G] [S] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 11.834,86 € au titre des loyers et charges échus au 13 décembre 2023.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 décembre 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, Mme [G] [S] a fait assigner Mme [F] [R] et M. [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 10.932,70 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023,

— condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 899 € jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1.000,00 €sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 24 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 septembre 2024.

À cette audience, Mme [G] [S], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 15.892,31 €, au titre des loyers et charges échus au 10 septembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus. Elle précise qu’un plan d’apurement a été accordé en concertation avec la caisse d’allocations familiales, de sorte qu’elle demande la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cités par actes délivrés à personne concernant Mme [F] [R] et à domicile pour M. [P] [O], ceux-ci sont présents. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, mais précisent qu’ils souhaitent quitter le logement.

L’affaire est mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 15 décembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [G] [S] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies et des déclarations à l’audience, non contestées par les locataires, qu’au 10 septembre 2024, soit au jour de l’audience, la dette locative de Mme [F] [R] et M. [P] [O] s’élève à la somme de 15.892,31 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 15 décembre 2023 pour la somme de 11.834,86 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 2.12 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 15 décembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, et, enfin, de l’accord de la bailleresse, il y a lieu d’accorder à Mme [F] [R] et M. [P] [O], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 32 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 500,00 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Mme [F] [R] et M. [P] [O] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [F] [R] et M. [P] [O] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F] [R] et M. [P] [O] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de Mme [G] [S] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2010 entre Mme [G] [S], d’une part, et Mme [F] [R] et M. [P] [O], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 février 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [F] [R] et M. [P] [O] à verser à Mme [G] [S] la somme provisionnelle de 15.892,31 € (quinze mille huit cent quatre-vingt-douze euros et trente et un centimes) selon décompte arrêté à l’audience du 10 septembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 15 décembre 2023 sur la somme de 11.834,86 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISONS Mme [F] [R] et M. [P] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 500,00 € (cinq cents euros) chacune et une 32e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [F] [R] et M. [P] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [G] [S] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [F] [R] et M. [P] [O] soient condamnés solidairement à verser à Mme [G] [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécutions ;

DÉBOUTONS Mme [G] [S] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS in solidum Mme [F] [R] et M. [P] [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection