MINUTE N°28/02859

DOSSIER N° RG 25/00085 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M4G4

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LOGEAL IMMOBILIERE

5 rue Saint-Pierre

76190 YVETOT

Représentée par Maître Christophe BOBEE de la SCP BOBEE TESSIER ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN

DEFENDEURS :

M. [B] [U]

9 Rue Jules Ferry

76360 BARENTIN, non comparant

Mme [H] [K]

150 rue Gaston Loir

Immeuble Desmaret

76360 BARENTIN, comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 Juillet 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 19 août 2019 avec effet au 21 août 2019, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a consenti un bail d’habitation à M [B] [U] et Mme [H] [K] portant sur un immeuble situé 9 rue Jules Ferry Immeuble Julien Neveu Appt 3 A à BARENTIN (76360) contre le paiement mensuel d’un loyer révisable de 305,80 €, outre une provision pour charges de 51,65 euros.

Suivant acte sous signature privée avec effet au 29 mars 2021, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a également consenti un bail à M [B] [U] et Mme [H] [K] portant sur un garage situé 6 rue Jules Ferry N° 6 à BARENTIN (76360) contre le paiement mensuel d’un loyer révisable de 40 €.

Le bailleur a informé la Caisse d’allocations familiales le 1er septembre 2023 des impayés de loyers des locataires.

Le 19 juillet 2024, le bailleur a fait adresser aux locataires un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire, et sollicitant le paiement de la somme de 1175,93 €, dans un délai de deux mois.

Selon acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, dénoncé à M. le Préfet de Seine-Maritime le 15 janvier 2025, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait assigner M [B] [U] et Mme [H] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de faire :

— constater la résiliation du bail du logement et du garage, par l’effet de la clause résolutoire,et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire en vertu de l’article 1184 du code civil,

— ordonner l’expulsion des défendeurs, et de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les défendeurs :

— au paiement de la somme de 1715,12 € au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, arrêtée au 31 décembre 2024,avec intérêts au taux légal,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— au paiement de la somme de 450 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance

A l’audience du 8 juillet 2025, la SA LOGEAL IMMOIBILIERE, représentée par son conseil, réitère l’ensemble de ses demandes et actualise sa demande de condamnation solidaire à la somme de 3378,05 euros arrêtée au 30 mai 2025, échéance de juin 2025 inclus.

Elle indique être d’accord pour l’octroi de délais de paiement (40 euros par mois en plus du loyer courant) à Mme [H] [K] compte tenu de sa situation. Elle ne maintient pas sa demande d’expulsion à l’égard de Mme [K] dès lors que celle-ci a quitté les lieux.

En revanche elle maintient sa demande d’expulsion à l’encontre de M [U] et s’oppose à tout délai de paiement ou suspension de la clause résolutoire le concernant.

En défense, Mme [H] [K] est comparante en personne. Elle précise avoir quitté le logement le 25 juin 2025 dans un contexte de violences intra-familiales. Elle indique que M [U] est convoqué dans le cadre d’une audience pénale le 2 septembre 2025 pour répondre de faits de violences commis à son encontre et qu’il est, dans l’attente, placé sous contrôle judiciaire.

Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 40 euros par mois.

Bien que régulièrement assigné à personne le 14 janvier 2025, M [B] [U] n’est ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats. Il est fait mention d’un dossier de surendettement qui aurait été déposé par le couple mais cette information n’a pas été confirmée et aucun document n’a été produit en ce sens par les parties.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 septembre 2025. En cours de délibéré Mme [H] [K] a été autorisée à produire son congé et le résultat de l’audience pénale.

En cours de délibéré, Mme [H] [K] a produit un justificatif de renvoi de l’audience pénale (composition pénale) au 17 septembre 2025 ainsi qu’un justificatif de l’attribution d’un nouveau logement depuis le 22 juillet 2025)

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail d’habitation et le bail concernant le garage ont été conclus et renouvelés avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 et contiennent une clause résolutoire faisant référence au délai de deux mois à compter du commandement de payer pour régulariser les impayés de loyers et de charges.

Par conséquent, s’agissant d’un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, la SA LOGEAL IMMOBILIERE a fait commandement à M [B] [U] et Mme [H] [K] d’avoir à payer la somme en principal de 1175,93 €. Ce commandement, délivré à personne à Mme [K] et à étude à M [U], reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 20 septembre 2024 , ainsi que du bail portant sur le garage, à cette même date.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

M. [B] [U] et Mme [H] [K] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 20 septembre 2024. Le principe d’une indemnité d’occupation venant réparer le préjudice causé au bailleur est par conséquent justifié.

Sur la demande en paiement au titre des loyers charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 1342-10 du code civil que le paiement doit être imputé sur la dette la plus ancienne.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les baux signés le19 août 2019 et le 29 mars 2021 ainsi qu’un décompte faisant état à la date du 30 juin 2025 d’une dette de 3378,05 €.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

L’article 8-1-VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “ la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ”.

L’article 40-III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “ les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l’article 17-1 et les articles 17-2 et 18 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation ”.

L’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date”.

En l’espèce le bail contient en son article 5 une clause prévoyant la solidarité des co-preneurs de l’ensemble des obligations issues du contrat.

Cette clause ne vise pas expressément les indemnités d’occupation de sorte que la solidarité ne s’appliquera qu’aux loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail.

En outre, la procédure de l’article 8-2 susvisé n’ayant pas été suivie, il n’y a pas lieu d’en faire application.

En l’absence de paiement libératoire de la part des locataires, il y a donc lieu de condamner solidairement M [B] [U] et Mme [H] [K] à payer à la SA LOGEAL IMMMOBILIERE la somme de 2.644,45 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 septembre 2024, échéance proratisée du mois de septembre 2024 incluse.

S’agissant des indemnités d’occupation, il convient de rappeler que pour les concubins, l’engagement solidaire qu’ils ont souscrit ne survit pas – sauf stipulation expresse – à la résiliation du bail et l’indemnité d’occupation n’est dûe que par celui qui se maintient dans les lieux.

En l’espèce, il sera rappelé que la clause de solidarité ne vise pas expressément les indemnités d’occupaion. Bien qu’aucun congé n’ait été délivré, le bailleur n’a pas contesté le départ de Mme [H] [K] du logement au 25 juin 2025.

Par conséquent, il y a lieu de condamner M [B] [U] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 733,60 euros au titre des indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail jusqu’au 30 juin 2025 dont 659,70 euros conjointement avec Mme [H] [K] compte tenu de son départ effectif du logement au 25 juin 2025.

M [B] [U] sera ainsi seul condamné à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE les indemnités d’occupation à compter du 1er juillet 2025 (échéance de juillet 2025) et jusqu’à la libération effective des lieux.

Ces sommes porteront intérêt à compter du présent jugement.

Sur l’expulsion de M [B] [U]

Il résulte de la combinaison de l’article 1343-5 du code civil et de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Par ailleurs l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

Selon les éléments figurant dans le diagnostic social et financier, M [B] [U] ne travaille plus depuis 2019. Un dossier MDPH serait à l’étude. Le couple percevait du RSA mais Madame [K] a depuis déménagé et vit désormais avec sa fille dans un logement distinct.

Si des versements ont été effectués, M [U] qui ne s’est pas déplacé à l’audience, et ne semble pas en capacité de régler sa dette locative.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Son expulsion sera par conséquent ordonnée.

Sur la demande de délais de paiement de Mme [H] [K]

L’article 1343-5 du code civil dispose “ le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, compte-tenu de la non-opposition de la SA LOGEAL IMMOBILIERE à l’octroi de délais de paiement à l’égard de Mme [H] [K] et de la situation financière de celle-ci, des délais de paiement à hauteur de 40 € par mois apparaissent adaptés.

Tout défaut de paiement d’une mensualité à son échéance entraînera l’exigibilité de totalité de la somme restant due.

Sur les demandes accessoires

M [B] [U] et Madame [H] [K], succombants, devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Eu égard à l’équité, la SA LOGEAL IMMOBILIERE sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 19 août 2019 avec effet au 21 août 2019 entre la SA LOGEAL IMMOBILIERE d’une part etM [B] [U] et Mme [H] [K] d’autre part, portant sur un immeuble situé 9 rue Jules Ferry Immeuble Julien Neveu Appt 3 A à BARENTIN sont réunies au 20 septembre 2024 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail avec effet au 29 mars 2021 entre la SA LOGEAL IMMOBILIERE d’une part et M [B] [U] et Mme [H] [K] d’autre part, portant sur un garage situé 6 rue Jules Ferry garage N° 6 à BARENTIN (76360) sont réunies au 20 septembre 2024,

Ordonne la libération des lieux ;

CoNSTATE que la SA LOGEAL IMMOBILIERE ne maintient pas sa demande d’expulsion à l’encontre de Mme [H] [K];

Dit qu’à défaut pour M. [B] [U] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier à défaut par la bailleresse ;

Condamne solidairement M [B] [U] et Mme [H] [K] à payer à la SA LOGEAL IMMMOBILIERE la somme de 2.644,45 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 septembre 2024, échéance proratisée du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne M.[B] [U] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne Mme [H] [K] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE conjointement avec M [B] [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à son départ effectif des lieux en date du 25 juin 2025 ;

Condamne en conséquence M [B] [U] à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE la somme de 733,60 euros au titre des indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail jusqu’au 30 juin 2025 dont 659,70 euros conjointement avec Mme [H] [K], et ce avec intérêts à compter du présent jugement;

Condamne M [B] [U] seul à payer à la SA LOGEAL IMMOBILIERE les indemnités d’occupation à compter du 1er juillet 2025 (échéance de juillet 2025) et jusqu’à la libération effective des lieux;

Autorise Mme [H] [K] à se libérer de sa dette par 23 mensualités de 40 € et par une 24ème mensualité incluant le solde de la dette, chacune étant payable, le 10 de chaque mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine, la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;

DEBOUTE la SA LOGEAL IMMOBILIERE de sa demande formulée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [B] [U] et Mme [H] [K] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du Tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE