TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

N° Minute : 26/42

N° RG 25/00076 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3QC6

Jugement rendu le 19 Janvier 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [L]

25 AVENUE DE LA VIGNE

34300 CAP D’AGDE

Représenté par : Maître Lucy DILLENSCHNEIDER de la SCP DILLENSCHNEIDER, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [C] [D]

25 AVENUE DE LA VIGNE

34300 CAP D’AGDE

Représentée par: Maître Lucy DILLENSCHNEIDER de la SCP DILLENSCHNEIDER, avocats au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [P] [M]

2 IMPASSE DE L’OEILLADE

34300 CAP D’AGDE

Représenté par : Maître Lucy DILLENSCHNEIDER de la SCP DILLENSCHNEIDER, avocats au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [F] [B]

29 THIER DE TRU

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 19/01/26

4500 TIHANGE BELGIQUE

Représenté par : Maître Lucy DILLENSCHNEIDER de la SCP DILLENSCHNEIDER, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [E] [W]

29 THIER DE TRU

4500 TIHANGE BELGIQUE

Représentée par: Maître Lucy DILLENSCHNEIDER de la SCP DILLENSCHNEIDER, avocats au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [H] [I]

1 IMPASSE DE L’OEILLADE

34300 CAP D’AGDE

Représenté par : Maître Lucy DILLENSCHNEIDER de la SCP DILLENSCHNEIDER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [T]

27 Q, impasse des Fabricolis

34340 MARSEILLAN

Représenté par: Maître Maxime ROSIER de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [Y] [G]

27 Q, impasse des Fabricolis

34340 MARSEILLAN

Représenté par: Maître Maxime ROSIER de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

Sylvia LUCAS, Greffier,

Magistrats ayant délibéré :

Joël CATHALA, Vice-Président,

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Sarah DOS SANTOS, Juge,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Septembre 2025, différée dans ses effets au 03 Novembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 17 Novembre 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 19 Janvier 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Rédigé par Julie LUDGER, Vice-Présidente et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

La station littorale du Cap d’Agde est un quartier de la commune d’AGDE.

Monsieur [H] [I] est propriétaire de la parcelle cadastrée section KN n°179.

Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M] sont propriétaires de la parcelle cadastrée section KN n°180.

Monsieur [U] [L] et Madame [C] [D] sont propriétaires de la parcelle cadastrée section KN n°183.

Monsieur [F] [B] et Madame [S] [W] sont propriétaires de la parcelle cadastrée section KN n°185.

Monsieur [K] [T] et Madame [Y] [G] ont acquis en indivision, le 06 juillet 2022, avec la société NIUDAI dont le gérant est Monsieur [N] [A], les parcelles cadastrées section KN n°181 et 182 sises 3 et 4 impasse de l’œillade.

Le même jour, ils ont opéré un partage. La parcelle KN n°181 a été divisée en 2. Les parcelles issues de cette division sont désormais cadastrées section KN n° 199 et 200 :

La parcelle cadastrée section KN n° 199 appartient à Monsieur [Y] [G] ;La parcelle cadastrée section KN n° 200 appartient à Monsieur [K] [T] ;La parcelle KN n°182 n’a pas été divisée. Elle conserve donc ses références cadastrales. Elle appartient à la société NIUDAI dont le gérant est Monsieur [A].

Monsieur [G] et Monsieur [T] projettent d’édifier 6 maisons individuelles sur la parcelle KN 181 devenue KN 199 et KN 200. Pour ce faire, ils ont déposé une demande de permis de construire valant division le 10 août 2023. Par arrêté n° PC3400323K0087 en date du 28 novembre 2023, le maire de la commune d’AGDE a délivré l’autorisation d’urbanisme sollicitée.

Monsieur [H] [I], Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M], Monsieur [U] [L] et Madame [C] [D], Monsieur [F] [B] et Madame [S] [W] s’opposent à la réalisation du projet. Le 17 janvier 2024, ils ont saisi le tribunal administratif de MONTPELLIER d’un recours pour excès de pouvoir aux fins de tenter d’obtenir l’annulation du permis de construire accordé.

Par jugement du 22 mai 2025 du tribunal administratif de MONTPELLIER, a rejeté le recours aux fins d’annulation du permis de construire délivré le 28 novembre 2023 à Monsieur [G] et Monsieur [T].

***

Par acte du 23 décembre 2024, Monsieur [H] [I], Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M], Monsieur [U] [L] et Madame [C] [D] et Monsieur [F] [B] et Madame [E] [O] [W] ont assigné Monsieur [K] [T] et Monsieur [Y] [G] devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, aux fins de :

Interdire de procéder à toutes cession de parcelle issue de la division de la parcelle KN181 en ce que le cahier des charges générales de cession de terrain signé en 1969 engagent Monsieur [T] et Monsieur [G],Interdire d’utiliser la parcelle KN181 pour plus d’un seul logement, Condamner Monsieur [T] et Monsieur [G] à verser à chacun, [U] [L], [C] [D], [P] [M], [J] [M], [F] [B], [S] [W], [H] [I], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Monsieur [T] et Monsieur [G] aux entiers dépens.

Par ordonnance du 03 juillet 2025 du juge de la mise en état, il a été dit que les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [K] [T] et Monsieur [Y] [G] seront examinées à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 août 2025, Monsieur [H] [I], Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M], Monsieur [U] [L] et Madame [C] [D] et Monsieur [F] [B] et Madame [S] [W] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, de :

Interdire de procéder à toutes cession de parcelle issue de la division de la parcelle KN181 en ce que le cahier des charges générales de cession de terrain consolidé, initialement signé le 23 décembre 1969 par la SEBLI, le 3 novembre 1969 par la commune d’AGDE et le 9 janvier 1970 par monsieur le préfet, engagent Messieurs [T] et [G],Interdire d’utiliser la parcelle KN181 pour plus d’un seul logement, Condamner Messieurs [T] et [G] à verser à chacun, [U] [L], [C] [D], [P] [M], [J] [M], [F] [B], [S] [W], [H] [I], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Messieurs [T] et [G] aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 septembre 2025, Monsieur [K] [T] et Monsieur [Y] [G] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 4, 31, 122, 124 et 125 du code de procédure civile, ainsi que de l’article 1199 du code civil, de :

A titre principal,

Rejeter toutes les demandes de Monsieur [H] [I], de Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M], de Monsieur [U] [L] et Madame [C] [D] et de Monsieur [F] [B] et Madame [S] [W] : Tenant leur défaut de qualité pour agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour méconnaissance du moindre cahier des charges générales de cession de terrain de la zone d’urbanisation préférentielle du CAP D’AGDE ;Tenant leur défaut d’intérêt à agir contre eux sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour méconnaissance du moindre cahier des charges générales de cession de terrain de la zone d’urbanisation préférentielle du CAP D’AGDE ;Tenant la chose jugée par le conseil d’Etat le 14 novembre 2005 aux termes de son arrêt n° 276825 qualifiant expressément de règlementaire le cahier des charges générales de cession de terrain de la zone d’urbanisation préférentielle du CAP D’AGDE ;A titre subsidiaire,

Rejeter au fond toutes les demandes de Monsieur [H] [I], de Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M], de Monsieur [U] [L] et Madame [C] [D] et de Monsieur [F] [B] et Madame [S] [W] en ce que les règles du cahier des charges générales de cession de terrain de la zone d’urbanisation préférentielle du CAP D’AGDE – 1ère tranche prétendument méconnues sont inopposables et en tout état de cause caduques,

A titre très subsidiaire,

Rejeter au fond toutes les demandes de Monsieur [H] [I], de Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M], de Monsieur [U] [L] et Madame [C] [D] et de Monsieur [F] [B] et Madame [S] [W] tenant la non-violation de l’article 1 du cahier des charges générales de cession de terrain de la zone d’urbanisation préférentielle du CAP DAGDE – 1ère tranche-,

En tout état de cause,

statuer ce que de droit sur la demande jonction entre les instances RG 25/00076 et RG/00077 61/62 Condamner solidairement Monsieur [H] [I], Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M], Monsieur [U] [L] et Madame [C] [D] et Monsieur [F] [B] et Madame [S] [W] à leur payer la somme de 6.000 euros (six mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 18 septembre 2025, la clôture a été fixée au 03 novembre 2025 et renvoyée à l’audience collégiale de plaidoiries du 17 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur les fins de non-recevoir

L’article 122 du même code dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 124 du même code ajoute que « les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse ».

L’article 125 du même code précise que « les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes. Sa décision a l’autorité de la chose jugée relativement à la question de fond et à la fin de non-recevoir ».

L’article 31 du même code précise que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

En l’espèce, Monsieur [H] [I], Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M], Monsieur [U] [L] et Madame [C] [D] et Monsieur [F] [B] et Madame [S] [W] se prévalent de l’application d’un cahier des charges et ses 3 modificatifs reproduits dans l’acte conclu le 17 avril 1979 par la SEBLI et les époux [X], ayant pour objet la vente de la parcelle AD 103, lot 127 de la SEBLI, stipulant que la parcelle 103 correspond à la parcelle KN 181 après renumérotation ; la parcelle KN 181 ayant été divisée par la suite pour donner lieu aux parcelles KN 199 et KN 200.

Ils se fondent sur une valeur contractuelle de ce document s’imposant aux défendeurs, comprenant l’interdiction de procéder à toute cession de parcelle issue de la parcelle KN 181 ainsi que l’interdiction d’utiliser la parcelle KN 181 pour plus d’un seul logement.

Au titre des pièces produites contradictoirement aux débats, les demandeurs produisent notamment les conclusions du commissaire du gouvernement, Madame [Z], dans le cadre de l’arrêt n°276825 et 276826 du conseil d’Etat en date du 14 novembre 2005. Il résulte desdites conclusions qu’il convient de distinguer l’urbanisme règlementaire s’imposant lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme et l’urbanisme contractuel s’imposant aux propriétaires de terrain inclus dans le périmètre de l’aménagement concerné, et plus précisément, celui réalisé par la SEBLI. A cet égard, il est indiqué : « Nous pouvons maintenant en venir à l’urbanisme contractuel et au moyen des appelants selon lequel les cahiers des charges des cessions de terrain n’étaient pas non plus opposables. L’aménagement du littoral avait été confié à une SEL, la SEBLI, par concession du 24 novembre 1967. Cette convention de concession était assortie d’un cahier des charges et prévoyait elle-même la rédaction de cahiers des charges régissant les conditions de cessions des terrains par la SEM aux constructeurs. Ces cahiers des charges générales et particulières ont été approuvés par le préfet respectivement le 5 avril 1970 et le 9 janvier 1970. Ils ont été annexés aux actes de cession des terrains par la SEBLI aux deux SCI, ainsi qu’aux actes de vente des résidences aux propriétaires ».

Il est donc établi par ces conclusions que le cahier des charges générales a été approuvé par le préfet le 05 avril 1979 et le cahier des charges particulières le 09 janvier 1970.

Dans le présent litige, aux termes de leurs dernières écritures, Monsieur [H] [I], Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M], Monsieur [U] [L] et Madame [C] [D] et Monsieur [F] [B] et Madame [E] [O] arguent d’une violation du cahier des charges applicables, selon eux, à la parcelle litigieuse.

Sur ce point, il ressort de la lecture de l’acte du 17 avril 1979 conclu entre la SEBLI et les époux [X], au titre « conditions particulières », les stipulations suivantes (page 5) : « Dès à présent, la société venderesse et l’acquéreur déclarent se soumettre aux charges, conditions et stipulations des différents documents de caractère contractuel ci-après :

Le cahier des charges générales de la station du CAP D’AGDE et ses trois modificatifs ».

Le même acte stipule (page 11), au titre « Zone d’urbanisation préférentielle » que « le vendeur déclare que le terrain vendu est situé dans la zone d’urbanisation préférentielle du CAP D’AGDE dont le cahier des charges est ci-dessous reproduit ».

Pourtant, au titre des signatures (page 24) il est indiqué :

« ARTICLE 38

Par application du décret du 7 décembre 1965, n°65-1094, la présente vente est dispensée des formalités instituées par le décret du 31 décembre 1958, modifié, relatif aux lotissements.

Le Président de la S.E.B.L.I.

Signé : P. BROUSSE ……………. BEZIERS LE 23.12.1969

Le Maire d’AGDE

Signé : LAPEYRE …………………. BEZIERS LE 3.11.1969

Le Préfet de l’HERAULT

Signé : VAUGON ……………… Approuvé, MONTPELLIER LE 9.01.1970 ».

S’agissant des modificatifs, il est stipulé les mentions suivantes :

Le modificatif n°1 a été signé le 03 juillet 1975 par la SEBLI, la commune d’AGDE et le préfet de l’Hérault ; Le modificatif n°2 a été signé le 24 novembre 1975 par la SEBLI, le 18 janvier 1976 par la commune d’AGDE et le 28 avril 1976 par le préfet de l’Hérault ;Le modificatif n°3 a été signé le 04 décembre 1976 par la SEBLI, le 17 décembre 1976 par la commune d’AGDE et le 08 février 1977 par le préfet de l’Hérault.

Dès lors, les documents mentionnés ne peuvent être caractérisés de cahier des charges générales approuvé par le préfet le 05 avril 1979 et identifié comme tel par le commissaire du gouvernement, Madame [Z], dans le cadre de l’arrêt n°276825 et 276826 du conseil d’Etat en date du 14 novembre 2005, puisqu’aucun de ces actes n’est daté du 05 avril 1979.

Si les demandeurs font valoir la date du 09 janvier 1970, il résulte expressément de la règlementation applicable que cette date correspond au cahier des charges spéciales et non générales.

Or, l’ensemble des demandes est fondé sur le non-respect des stipulations issus du cahier des charges générales qui seraient, selon les demandeurs, applicables en l’espèce.

Le tribunal n’est donc pas en mesure, à l’aune des pièces produites aux débats, d’apprécier la règlementation applicable dont le non-respect est allégué par les demandeurs.

En conséquence et sans qu’il n’y ait lieu d’étudier les autres prétentions, il conviendra de déclarer les demandes de Monsieur [H] [I], Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M], Monsieur [U] [L] et Madame [C] [D] et Monsieur [F] [B] et Madame [S] [W] irrecevables pour défaut de qualité à agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [H] [I], Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M], Monsieur [U] [L] et Madame [C] [D] et Monsieur [F] [B] et Madame [S] [W] succombent à la présente instance. Il leur appartiendra donc de supporter in solidum la charge des entiers dépens, aucun texte ni stipulation contractuelle n’imposant la solidarité.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, Monsieur [H] [I], Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M], Monsieur [U] [L] et Madame [C] [D] et Monsieur [F] [B] et Madame [S] [W] étant condamnés aux dépens, il conviendra de les condamner in solidum à verser 2.000 euros à Monsieur [K] [T] et Monsieur [Y] [G] au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

DECLARE Irrecevables les demandes de Monsieur [H] [I], Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M], Monsieur [U] [L] et Madame [C] [D] et Monsieur [F] [B] et Madame [S] [W],

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [I], Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M], Monsieur [U] [L] et Madame [C] [D] et Monsieur [F] [B] et Madame [S] [W] à supporter la charge des entiers dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [I], Monsieur [P] [M] et Madame [J] [M], Monsieur [U] [L] et Madame [C] [D] et Monsieur [F] [B] et Madame [S] [W] à verser la somme de 2.000 euros à Monsieur [K] [T] et Monsieur [Y] [G] au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 19 Janvier 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Copie à Maître Maxime ROSIER de la SCP CGCB & ASSOCIES, Maître Lucy DILLENSCHNEIDER de la SCP DILLENSCHNEIDER