TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02357 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I4AM

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 14 Février 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[Z] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M. [Z] [C]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA (RCS Caen 780.705.703) représenté par [D] [U]

dont le siège social est sis 7 place Foch, CS 20176 – 14010 CAEN CEDEX

représentée par Madame [N], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [C]

demeurant 24 Rue du Verger – Apt 25 – 14760 BRETTEVILLE SUR ODON

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER,

Greffier : Céline LEVIS, Greffière présente à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Décembre 2024

Date des débats : 10 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 14 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2019, l’Office Public de l’Habitat INOLYA, a donné à location à Monsieur [Z] [C] un garage n°9 situé Rue des merisiers 14760 BRETTEVILLE SUR ODON pour un loyer mensuel de 35,66 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 janvier 2024, l’Office Public de l’Habitat INOLYA a fait signifier à Monsieur [Z] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du garage pour un montant de 162,54 euros au titre des loyers impayés, arrêté au 30 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, l’Office Public de l’Habitat INOLYA a fait assigner Monsieur [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de :

Constater la résiliation du bail concernant le garage n°9 situé Rue des merisiers 14760 BRETTEVILLE SUR ODON ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [C] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-14 du code de procédure civile d’exécution, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [Z] [C] au paiement des sommes suivantes162,54 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2023 ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, avec indexation ;la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières

A l’audience du 10 décembre 2024, l’Office Public de l’Habitat INOLYA a réitéré les termes de son assignation en actualisant la dette à la somme de 163,16 euros, selon décompte arrêté au 2 décembre 2024, loyer de novembre 2024 inclus. Il ne s’oppose pas à un délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire durant cet intervalle.

Monsieur [Z] [C] a comparu à l’audience. Il ne conteste pas le principe de la dette et propose de solder celle-ci par échéance de 20 euros par mois, en plus de son loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en paiement

D’après l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Cette obligation de paiement d’un loyer est reprise par le contrat de location du garage, pour un montant de 35,66 euros, charges comprises.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 juillet 2019, du commandement de payer délivré le 4 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 2 décembre 2024 que l’Office Public de l’Habitat INOLYA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers impayés.

Monsieur [Z] [C] ne conteste pas cette somme.

Il sera ainsi condamné au paiement de la somme de 163,16 euros, outre les frais de procédure détaillés ci-dessous.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

D’après l’article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1229 du même code, la résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le contrat litigieux stipule : « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’une seule échéance et deux mois après une sommation de payer, la présente location sera résiliée immédiatement et de plein droit si bon semble à INOLYA.

De la même manière, la non production de l’attestation de paiement des primes d’assurance un mois après commandement d’exécuter, entraînera la résiliation de plein droit du contrat de location ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 4 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions prévues par la clause résolutoire ont donc été réunies à compter d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 5 mars 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Z] [C]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 mars 2024. Monsieur [Z] [C] occupe ce garage sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de le condamner à son paiement à compter du 5 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité sera due en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants, d’une part, ou des délais de paiement, d’autre part.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

D’après l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Monsieur [Z] [C] décrit être agent de logistique en CDI et bénéficier à ce titre d’un salaire de 1495 euros. Sa compagne travaille et il a deux enfants à charge. Il propose de s’acquitter de sa dette à hauteur de 20 euros par mois.

Il justifie à l’audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

L’Office Public de l’Habitat INOLYA est d’accord avec cette demande de délai de paiement et avec le fait que la clause résolutoire soit suspendue durant le délai accordé.

Dans ces circonstances, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, la demande de l’Office Public de l’Habitat INOLYA sur ce fondement sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 juillet 2019 entre l’Office Public de l’Habitat INOLYA, d’une part, et Monsieur [Z] [C], d’autre part, concernant le garage n° 9 situé Rue des merisiers 14760 BRETTEVILLE SUR ODON sont réunies à la date du 5 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat INOLYA la somme de 163,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 9 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [Z] [C] un délai pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [Z] [C] à s’acquitter de la dette en 9 fois, en procédant à 8 versements de 20 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Z] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [C] à compter du 4 mars 2024 , date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat INOLYA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [C] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation en justice ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat INOLYA la de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE