TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01206 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IZQ7

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de la SA [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean luc VONFELT de la SAS VONFELT & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [O] [I]

né le 17 Février 1979, demeurant [Adresse 3]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 26 Septembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 11 mai 2022, la S.A. BATIGERE GRAND EST a donné à bail à Monsieur [O] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial de 522,78 € et une provision sur charges de 145,30 €.

Le 19 mai 2022, un second bail portant sur un garage 1730026830 SS n°10 a été signé entre les parties moyennant un loyer de 31,25 € outre 2,70 € d’avance sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. BATIGERE GRAND EST a fait signifier à Monsieur [O] [I] le 3 avril 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, la S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de BATIGERE GRAND EST a fait assigner Monsieur [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 26 septembre 2024 où elle a été retenue.

A cette audience, la S.A. BATIGERE HABITAT a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Juger que la demande de la S.A. BATIGERE HABITAT est régulière et recevable et bien fondée,

A titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation et du contrat de location du garage,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation et du contrat de location du garage aux torts exclusifs de Monsieur [O] [I] en raison de son manquement à ses obligations,

En tout état de cause,

— Juger que Monsieur [O] [I] est occupant sans droit ni titre à compter de la décision à intervenir,

— En conséquence, condamner Monsieur [O] [I] ainsi que tous occupants de son chef et biens, à évacuer immédiatement et sans délais les locaux qu’il occupe au [Adresse 4] [Localité 8] sous peine d’y être contraints par la force publique en cas de non-exécution de la décision qui sera rendue,

— Juger que l’indemnité d’occupation provisionnelle sera fixée à un montant de 669,31 € par mois correspondant au montant des loyers et charges actuellement dû, à compter de la décision exécutoire à intervenir prononçant la résiliation des contrats de baux et ce jusqu’au départ effectif des locaux concernés de l’intéressé et de tout occupant de son chef, sous réserve du décompte de charges définitif,

— Condamner Monsieur [O] [I] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT un montant de 4938,67 € correspondant aux loyers et charges impayés, et indemnités d’occupation impayés au 18 janvier 2024, avec les intérêts de droit à compter de la présente sommation de payer du 3 avril 2023 sur la somme de 3444,40 € et à compter des présentes pour le surplus,

— Condamner Monsieur [O] [I] à payer l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— Condamner Monsieur [O] [I] à payer à la partie demanderesse un montant de 500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [O] [I] aux entiers frais et dépens de l’instance, y compris l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée de la présente décision par voie d’huissier, et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissements, en ce y compris les frais de la sommation de payer d’un montant de 150,74 €,

— Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

La S.A. BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur [O] [I] n’était ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé en raison de l’absence de présence de Monsieur aux rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 11 mai 2022 et le bail conclu le 19 mai 2022 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2023, pour la somme en principal de 3293,36 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 4 juin 2023.

Monsieur [O] [I] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 juin 2023 équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis soit la somme de 669,31 € et de dire qu’elle évoluera dans les conditions de l’ancien bail et majorées des charges locatives.

Il devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévus par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [I] est non comparant et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La S.A. BATIGERE HABITAT produit dans le cadre de son assignation un décompte daté du 18 janvier 2024 dans lequel il ressort que Monsieur [O] [I] reste devoir la somme de 4938,67 € terme de décembre 2023 inclus. Néanmoins, il convient de déduire la somme de 147,92 € correspondant aux frais de recouvrement. En outre, le bailleur justifie de la prise en compte des versements effectués par le locataire dont le dernier du 15 janvier 2024 pour un montant de 633 €.

Monsieur [O] [I], n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Monsieur [O] [I] au paiement de la somme de 4790,75 €, terme de décembre 2023 inclus (loyers impayés et avances sur charges et indemnités d’occupation).

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2023 sur la somme de 3293,36 et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [O] [I] est non comparant. Au regard de l’absence de réalisation du diagnostic social et financier et en l’absence de justificatifs, le défendeur ne justifie pas être dans une situation financière lui permettant de s’acquitter de sa dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [O] [I] supportera la charge des dépens sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade. Les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (150,74€), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder au demandeur la somme de 400 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2022 entre la S.A. BATIGERE GRAND EST et Monsieur [O] [I] concernant le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 4 juin 2023 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mai 2022 entre la S.A. BATIGERE GRAND EST et Monsieur [O] [I] concernant le garage 1730026830 SS n°10 sont réunies à la date du 4 juin 2023 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les clauses résolutoires ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. BATIGERE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [O] [I] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [O] [I] à la somme qui aurait été due au titre des loyers et provisions charges, régularisées sur justificatifs si le bail s’était poursuivi entre les parties soit la somme de 669,31 € ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 juin 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] à payer à la S.A. BATIGERE HABITAT la somme de 4790,75 € (quatre mille sept cent quatre-vingt-dix euros et soixante-quinze centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 18 janvier 2024 (échéance de loyer de décembre 2023 incluse) ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2023 sur la somme de 3293,36 € et à compter du 30 avril 2024 pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (150,74 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de l’exécution forcée ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] à verser à la S.A. BATIGERE HABITAT une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2024, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,