TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00126 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DKN2

Plaidoirie le 11 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

en présence de M^me Augusta PUPO magistrat à titre temporaire en formation

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e CUYNAT-BOUMELLIL

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT

34 avenue de Grugliasco

38130 ECHIROLLES

représentée par M^e Sabrina CUYNAT-BOUMELLIL, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par M^e Hugo JOCTEUR-MONROZIER, avocat au barreau de GRENOBLE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [T]

13 Chemin des Primevères

Logement n°7

38690 BIOL

Madame [M] [T]

13 Chemin des Primevères

Logement n°7

38690 BIOL

tous deux comparants en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 22 novembre 2011, consenti par la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, monsieur [P] [T] et madame [M] [T] ont pris en location un logement avec garage situé 13 chemin des Primevères 38690 Biol, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 571,39 € pour le logement et 38,11 € pour le garage.

La SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a signalé le 3 juin 2024 aux organismes payeurs des aides au logement la situation d’impayés de monsieur [P] [T] et madame [M] [T].

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 6 juin 2024, la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer à monsieur [P] [T] et madame [M] [T] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 1 848,24 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 3 décembre 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 5 décembre 2024, la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a assigné monsieur [P] [T] et madame [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• constater la résiliation de plein droit du bail par suite de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter de l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer ;

• subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail compte tenu des manquements réitérés des locataires à leur obligation de payer le loyer et les charges à leurs échéances, et à compter du jugement à intervenir ;

• ordonner l’expulsion des locataires et de leurs biens ainsi que tout occupant de leur chef du logement et du garage, dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;

• dire que faute par les locataires de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux, en la forme ordinaire, en faisant si il y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;

• autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

• condamner solidairement monsieur [P] [T] et madame [M] [T] à lui payer les sommes suivantes :

—  4 065,41 €, montant de l’arriéré locatif à la date du 8 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— une indemnité d’occupation au montant du loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, majoré de 10%, outre charges et taxes, à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

—  300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Monsieur [P] [T] et madame [M] [T] ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, en présence de la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 3 931,45 € suivant décompte arrêté au 24 février 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a déclaré être opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

Monsieur [P] [T] et madame [M] [T] qui ont comparu en personne et qui ne contestent ni le principe ni le montant de la dette ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Ils ont proposé de verser la somme de 150,00 € en sus du paiement de leur loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il n’est pas contesté que les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et les défendeurs ont comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la sécurité sociale.

La SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie du signalement de la situation d’impayés de monsieur [P] [T] et madame [M] [T] auprès de la Caisse d’allocations familiales de l’Isère, organisme payeur des aides au logement et de la persistance de cette situation d’impayés postérieurement au signalement.

Par ailleurs, l’assignation en date du 3 décembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 décembre 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). »

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023, qui fixe à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif, et ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail conclu le 22 novembre 2011 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [P] [T] et madame [M] [T] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de décembre 2023.

Au vu de ces impayés, la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer à monsieur [P] [T] et madame [M] [T], le 6 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 7 août 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 24 février 2025 à la somme de 3 931,45 €, au paiement de laquelle monsieur [P] [T] et madame [M] [T] seront solidairement condamnés, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux des locataires malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Monsieur [P] [T] et madame [M] [T] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VI de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, par décision du 6 août 2024, la commission de surendettement des particuliers de l’Isère a déclaré recevable le dossier déposé par monsieur [P] [T] et madame [M] [T].

En outre, compte tenu des règlements effectués en cours de procédure et des déclarations de monsieur [P] [T] et madame [M] [T] à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, d’une part la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT pourra faire procéder à l’expulsion de monsieur [P] [T] et madame [M] [T] et de tout occupant de son chef sans droit ni titre du logement en cause, et d’autre part, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et monsieur [P] [T] et madame [M] [T] seront, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenus de payer à la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité sollicitée en demande.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

En l’espèce, le contrat de bail en cause prévoit une clause de solidarité portant sur l’ensemble des engagements des preneurs, en ce compris le paiement de l’indemnité d’occupation, de sorte que la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT peut réclamer la totalité de la dette à chacun des preneurs, sans que puisse lui être opposé le bénéfice de discussion et de division.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [T] et madame [M] [T], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum à supporter la charge des dépens, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 7 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement monsieur [P] [T] et madame [M] [T] à payer à la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme de 3 931,45 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés du logement au 24 février 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, monsieur [P] [T] et madame [M] [T] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 150,00 € avant le 15 de chaque mois jusqu’à l’approbation de la décision imposant les mesures prévues à l’article L733-2 du code de la consommation, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera privée d’effet si les locataires se libèrent de la dette dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

et, dans ce cas :

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, sans majoration de 10%, due à compter du mois de septembre 2024, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement monsieur [P] [T] et madame [M] [T] à payer à la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que monsieur [P] [T] et madame [M] [T] devront libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [P] [T] et madame [M] [T] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement avec garage situé 13 chemin des Primevères 38690 Biol ;

AUTORISE la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

DEBOUTE la SA SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [P] [T] et madame [M] [T] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION