Minute N°

COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 24/02955 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J3WE

JUGEMENT DU 04 Février 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] représenté par son syndic la SAS H4 IMMOBILIER, RCS [Localité 7] n°824.677.033, [Adresse 8]

[Adresse 1]

30000 NÎMESreprésentée par M^e Melissa EYDOUX, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. BS2 IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS d'[Localité 4] n°901 445 569

[Adresse 2]

[Localité 3]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Vice-Présidente, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 07 Janvier 2025

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :M^e Melissa EYDOUX

Expédition à :

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. BS2 Immobilier est propriétaire de quatre appartements, de quatre celliers et de deux emplacements de stationnement de véhicule (parkings) constituant les lots N°108, 117, 127, 135, 326, 334, 715, 735, 1413 et 1607 des bâtiments B, D, H, O et Q de l’ensemble immobilier “[Adresse 6]” situé à [Localité 4] (84), régi par les règles de la copropriété.

Afin d’assainir la situation financière de cette copropriété, particulièrement obérée par un endettement important, la gestion de cette résidence a été assurée pendant de nombreuses années par un administrateur provisoire investi des pouvoirs de l’article 29-1 de la loi N° 65-557 du 10 juillet 1965, à savoir d’abord la S.E.L.A.R.L. de Saint-Rapt & Bertholet, désignée par ordonnance du président de cette juridiction du 24 janvier 2012, cette mission ayant été régulièrement renouvelée, puis la S.E.L.A.R.L. AJ Meynet & Associés, désignée par ordonnance présidentielle du 16 février 2022, complétée par une ordonnance du 9 mars 2022.

Par procès-verbal du 14 février 2023, l’administrateur provisoire a confié la gestion de cette copropriété à un syndic professionnel, la S.A.S. H4 Immobilier.

Exposant que la S.C.I. BS2 Immobilier ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’a pas régularisé sa situation malgré un courrier recommandé de mise en demeure de payer du 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 6]” à [Localité 4] (84), représenté par son syndic actuel, la S.A.S. H4 Immobilier, a, par acte du 4 novembre 2024, fait citer ce copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de :

— recevoir le requérant en ses demandes, les disant bien fondées,

— condamner la S.C.I. BS2 Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires “[Adresse 6]”, représenté par son syndic, la S.A.S. H4 Immobilier :

• la somme de 8 655,98 euros en principal au titre des charges échues impayées et les frais de recouvrement du syndic, arrêtés au 1er octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du 31 juillet 2024,

• la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages-intérêts compte tenu du préjudice subi par la copropriété qui n’a pas à supporter la carence d’un copropriétaire défaillant,

— ordonner, sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts,

— condamner la S.C.I. BS2 Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires “[Adresse 5] [Adresse 9] Roch”, représenté par son syndic, la S.A.S. H4 Immobilier, la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.C.I. BS2 Immobilier aux entiers dépens de procédure toutes taxes comprises, qui comprendront ceux de la mise en demeure, outre les frais éventuels d’exécution,

— ordonner n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Quoique régulièrement citée, la S.C.I. BS2 Immobilier n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 6]” à [Localité 4] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette même loi du 10 juillet 1965 dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel”, que “les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes”, et que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Les provisions pour charges votées sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Dans le cas particulier de cette copropriété, administrée pendant plusieurs année par un administrateur provisoire qui s’est vu confier par le président de ce tribunal tous les pouvoirs du syndic, du conseil syndical et de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus à l’article 26 a) et b) de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de préciser que l’administrateur provisoire a pouvoir d’approuver les comptes du ou des exercices budgétaires écoulés aux lieu et place de l’assemblée générale, cette approbation rendant certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires, fixée conformément au règlement de copropriété. Les décisions de l’administrateur provisoire sont insusceptibles de recours, le copropriétaire insatisfait ne pouvant qu’en référer au président du tribunal qui a désigné l’administrateur provisoire (3ème Civ. 13.04.2022).

Enfin, en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité et, réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 6]” à [Localité 4] (84) verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— les procès-verbaux du 30 juin 2022 et 1er décembre 2022 de la S.E.L.A.R.L. AJ Meynet & Associés, administrateur provisoire, portant approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021 et 2022 et du budget prévisionnel de l’exercice de l’année 2023,

— le procès-verbal du 15 février 2023 de la S.E.L.A.R.L. AJ Meynet & Associés, administrateur provisoire, portant approbation du budget prévisionnel de l’exercice de l’année 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mars 2024 portant approbation des comptes de l’exercice de l’année 2023 et du budget provisionnel de l’exercice de l’année 2025,

— les appels de provisions sur charges et de fonds travaux jusqu’au 22 août 2024,

— le courrier recommandé de mise en demeure de payer envoyé au copropriétaire défaillant par le syndic de la copropriété le 31 juillet 2024, dont l’avis de réception a été retourné avec la mention “pli avisé et non réclamé”,

il est démontré que la S.C.I. BS2 Immobilier est redevable envers le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 6]” situé à [Localité 4] (84) de la somme de 8 607,98 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après les appels de charges (provisions sur charges courantes et cotisation fonds travaux) pour le 3ème trimestre de l’exercice 2024 (juillet – septembre 2024). En conséquence, cette S.C.I. sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024, date de l’assignation, à défaut de réception par ce copropriétaire du courrier recommandé de mise en demeure de payer qui lui a été adressé.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, la S.C.I. BS2 Immobilier supportera les frais d’actes de commissaire de justice (assignation en justice) engagés pour obtenir le règlement de sa dette par ce copropriétaire, ainsi que le coût du courrier recommandé de mise en demeure de payer du 31 juillet 2024, d’un montant de 35,00 euros T.T.C. selon le tarif fixé à l’article 9.1 du contrat de syndic du 16 février 2023, aucun document actualisé n’étant produit.

Il y a lieu d’ordonner, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus à l’expiration de chaque période annuelle.

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 6]” à [Localité 4] (84) :

Le retard récurrent de la S.C.I. BS2 Immobilier dans le paiement de ses charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 6]” à [Localité 4] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1.000,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.C.I. BS2 Immobilier, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de l’assignation en justice du 4 novembre 2024 (57,55 euros).

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 6]” à [Localité 4] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.C.I. BS2 Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 6]” à [Localité 4] (84), représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

— HUIT MILLE SIX CENT SEPT EUROS ET QUATRE VINGT DIX HUIT CENTIMES (8 607,98 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 31 juillet 2024 (appel de fonds pour le 3ème trimestre 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024,

— TRENTE CINQ EUROS (35,00 EUR) T.T.C. au titre du coût du courrier recommandé de mise en demeure de payer du 31 juillet 2024,

— MILLE EUROS (1 000,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 6]” à [Localité 4] (84) du surplus de ses demandes,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus à l’expiration de chaque période annuelle, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la S.C.I. BS2 Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 6]” à [Localité 4] (84) la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. BS2 Immobilier aux dépens, lesquels comprendront le coût de l’assignation en justice,

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT