TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 13]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 7]

N° RG 24/00345 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JAWH

MINUTE n° 25/102

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 JUIN 2025

Dominique SPECHT-GRASS, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025 après débats à l’audience publique du 05 mai 2025 à 14h00

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 11] (RCS Strasbourg 945 651 149), dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [H]

née le 01 Juillet 1970 à [Localité 8] (CALVADOS), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandra KENNEL, avocat au barreau de MULHOUSE, substituée par M^e Maria-Stella ROTOLO, avocat au barreau de MULHOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 5] du 12/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation en date du 03 octobre 2024 déposée au greffe le 11, la SA d’HLM DOMIAL a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de céans d’une action dirigée contre Madame [X] [H], demandant à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail d’habitation et subsidiairement prononcer la résiliation du bail d’habitation et ordonner l’expulsion sans délai de Madame [X] [H] du logement et annexes (garage, cave, …) sis [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la [Localité 10] Publique ;

— condamner Madame [X] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié à compter du 21 septembre 2024 sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce jusqu’à libération complète des lieux et remise effective des clefs, indemnité majorée des intérêts à chaque échéance ;

— condamner Madame [X] [H] à lui payer la somme de 1.902,43€ arrêtée à la date du 20 septembre 2024 au titre des arriérés de loyers outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Madame [X] [H] au paiement de la somme de 800€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Madame [X] [H] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CAF.

A l’appui de ses prétentions, la SA d’HLM DOMIAL expose que, selon contrat de bail en date du 22 mars 2019, elle a donné en location à Madame [X] [H] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6] ; que Madame [X] [H] ne s’est pas régulièrement acquittée du paiement des loyers de sorte qu’elle lui a fait signifier, par acte du 17 juillet 2024, un commandement de payer la somme de 1.584,61€ visant la clause résolutoire lequel est cependant resté sans effet ; que la dette est de 1.902,43€ suivant décompte arrêté au 20 septembre 2024.

A l’audience qui s’est tenue le 05 mai 2025 après un renvoi à la demande du Conseil du locataire, la SA d’HLM DOMIAL, représentée par son Conseil, a maintenu les termes de son assignation remettant un décompte actualisé à hauteur de la somme de 1.694,69€.

De son côté, Madame [X] [H], représentée par son Conseil, a repris ses écritures du 28 avril 2025 demandant de dire la demanderesse irrecevable en ses demandes en raison du défaut de conciliation préalable et de saisine de la CCAPEX, de constater son départ de sorte que les demandes sont sans objets, subsidiairement, de dire qu’elle a pu bénéficier d’un préavis réduit et lui accorder des délais de paiement et de la condamner aux frais et dépens.

Elle fait valoir une remise des clefs au 05 octobre 2024 et le bénéfice d’un préavis réduit étant bénéficiaire du RSA, refusant de payer trois mois supplémentaires et la SA d’HLM DOMIAL acceptant de réduire le délai au 30 novembre 2024, estimant qu’elle doit nécessairement avoir droit à des délais de paiement.

Ainsi, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, par jugement contradictoire rendu en premier ressort.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

1. Tenant à la conciliation préalable

Aux termes de l’article 750-1 du Code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, force est de constater que la demande ne porte ni sur une action en bornage, ni sur l’une des action visées à l’article R.211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ni à une demande en paiement inférieur à 5.000€ au stade de l’assignation.

En conséquence, la SA d’HLM DOMIAL est recevable en ses demandes, la tentative de conciliation préalable n’étant pas applicable aux actions tendant à l’expulsion du locataire.

2. Tenant à la consultation de la CCAPEX

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la CCAPEX, réputée faite dès lors que la CAF a été informée des impayés de loyers.

En l’espèce, la SA d’HLM DOMIAL justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.) du Haut-Rhin le 04 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, ainsi qu’à la CAF le 15 décembre 2023.

Sa demande formée à l’encontre de Madame [X] [H] aux fins de constater voire prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA d’HLM DOMIAL produit notamment :

— le contrat de bail signé par Madame [X] [H] le 22 mars 2019 à effet du 09 avril 2014 portant sur la location d’un appartement n°003157 – 1er Étage – sis [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable fixé initialement à 522,48€, payable à terme échu le 05 du mois suivant, outre 39,08€ de charges générales, et prévoyant le versement d’un dépôt de garantie du montant du loyer,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire expressément stipulée au contrat de bail, signifié à la partie défenderesse par acte du 17 juillet 2024 et portant sur un arriéré locatif d’un montant de 1.584,61€ suivant décompte du 11 juillet 2024, outre 128,73€ au titre de l’acte,

— un décompte arrêté au 20 septembre 2024 mentionnant un solde débiteur de 1.902,43€, loyer du mois d’août 2024 inclus.

Or, Madame [X] [H] ne démontre ni n’allègue l’existence d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse.

En revanche, elle fait valoir une libération des lieux pour laquelle la SA d’HLM fixe le terme du contrat au 30 novembre 2024 compte tenu d’une restitution des clefs de sorte qu’il n’y a plus lieu de se prononcer sur l’acquisition de la clause résolutoire ni les demandes afférentes à l’expulsion.

En outre, les débats et le décompte produit permettent d’établir que Madame [X] [H] restait devoir un montant de 1.694,69€, loyer du mois de novembre 2024 inclus dont il convient de déduire les pénalités d’enquête non justifiées.

En conséquence, elle doit être condamnée à payer à la SA d’HLM DOMIAL ce montant de 1.694,69 – 7,62X9 = 1.626,11€ au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois de novembre 2024 inclus, le dépôt de garantie ayant été restitué.

En application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu de l’actualisation de la dette à l’audience.

Par ailleurs, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de deux années, en application de l’article 1343-5 du code civil.

En considération des circonstances de la cause et notamment des efforts faits par la locataire, de sa situation financière justifiée outre de sa demande, il apparaît légitime et opportun d’accorder à Madame [X] [H] des délais de paiement en l’autorisant à s’acquitter de la dette en 24 mensualités de 68€ chacune, la dernière comprenant le solde, les intérêts et les frais dus à cette date.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour le défendeur de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [X] [H] doit être condamnée aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et la dénonciation à la CAF.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM DOMIAL l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner Madame [X] [H] à lui payer la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par la SA d’HLM DOMIAL à l’encontre de Madame [X] [H] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail portant sur le logement conclu entre les parties le 22 mars 2019 à effet du 09 avril 2019 ;

CONSTATE que Madame [X] [H] a quitté les lieux et que la SA d'[Adresse 11] lui a accordé un préavis réduit à la date du 30 novembre 2024 ;

DIT qu’il n’y a plus lieu de se prononcer sur les demandes portant sur l’acquisition de la clause résolutoire et celles afférentes à l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [X] [H] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 1.626,11€ (mille six cent vingt-six euros et onze cts) au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois de novembre 2024 inclus ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [X] [H] à s’acquitter de la dette locative en 24 (vingt-quatre) mensualités de 68€ (soixante-huit euros) chacune, la dernière comprenant le solde, les intérêts et les frais dus à cette date ;

DIT que ces mensualités seront payables tous les 10 (dix) du mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

En cas de non-respect des modalités de paiement de l’arriéré de loyers fixées ci-dessus pendant la durée des délais accordés,

DIT que l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Madame [X] [H] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CAF ;

CONDAMNE Madame [X] [H] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 150€ (cent cinquante euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le seize juin deux mille vingt-cinq, par Dominique SPECHT-GRASS, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier

Le Greffier Le Juge