TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 21/04392 – N° Portalis DBX6-W-B7F-VRNZ

Minute n° 25/00020

Grosse délivrée

le : 16/04/2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE SEIZE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 12 Mars 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 16 Avril 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Monsieur [P] [U]

né le 28 Octobre 1936 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

Madame [F] [U]

née le 16 Décembre 1937 à , demeurant [Adresse 6]

Monsieur [M] [U]

né le 18 Avril 1961 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [D] [U]

né le 11 Juin 1965 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

ET :

Société LA MACHINE A LIRE prise en la personne de son représentant légal domicilité en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Clémence LEROY- MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 19 mars 1987, monsieur [J] [U] et madame [R] [K] épouse [U] ont donné à bail commercial à la SARL ANCIENS ETABLISSEMENTS [J] [U], pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 1987, un local situé [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer annuel initial de 24.000 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de vente en gros d’articles de papeterie, fournitures de bureau et scolaires au commerce de détail.

Par avenant du 19 mars 1990, le bail a été étendu à un local situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Le 19 mars 1990, le fonds de commerce incluant le droit au bail a été cédé à madame [V] [E] [I].

Suite à une demande de renouvellement du bail formulée par le preneur le 18 mars 2008, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 18 juin 2008.

Le 31 juillet 2015, le fonds de commerce incluant le droit au bail a été cédé à la SAS LA MACHINE A LIRE.

Le 18 février 2020, le preneur a fait signifier à monsieur [P] [U], madame [F] [U], monsieur [D] [U] et monsieur [M] [U], venant aux droits de monsieur et madame [J] [U] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2020.

Le 30 avril 2020, le bailleur a donné son accord sur le principe du renouvellement au 1er avril 2020, et a formulé une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 52.000 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 31 mars 2021 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 03 juin 2021, monsieur [P] [U], madame [F] [U], monsieur [D] [U] et monsieur [M] [U] ont fait assigner la SAS LA MACHINE A LIRE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020.

Par jugement du 09 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er avril 2020, et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [Y], lequel a été remplacé par monsieur [G] le 05 avril 2023.

L’expert a déposé son rapport le 23 février 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, monsieur [P] [U], madame [F] [U], monsieur [D] [U] et monsieur [M] [U], soutenant leur mémoire déposé au greffe le 03 janvier 2025, sollicitent du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 1er avril à la valeur locative correspondant à la somme hors taxes et hors charges annuelle de 35.133,40 euros à titre principal et 34.000 euros à titre subsidiaire,condamner la SAS LA MACINE A LIRE au paiement des intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2021 sur le différentiel ayant couru compte tenu du loyer effectivement réglé pour la période considérée, ainsi que leur capitalisation, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,condamner la SAS LA MACHINE A LIRE au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, condamner la SAS LA MACHINE A LIRE à leur payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande, les consorts [U] font valoir, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison d’une variation notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré entre le 18 juin 2008 et le 31 mars 2020, de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité exploitée, et en raison d’une modification notable de la destination du bail.

Ils exposent que la modification des facteurs locaux de commercialité est constituée en premier lieu par l’évolution de 10% de la population de [Localité 8], sans avoir à se limiter à la population du secteur dans la mesure où le commerce de la société LA MACHINE A LIRE n’est pas un commerce de proximité mais une activité de librairie/disquaire qui touche une clientèle large. Ils soutiennent que l’augmentation de la population s’est accompagnée d’une attractivité renforcée du centre-ville, le nombre de commerces ayant augmenté de 17% sur la commune de [Localité 8] entre 2010 et 2017 démontrant un dynamisme professionnel et commercial. En deuxième lieu, ils soutiennent que la modification des facteurs locaux de commercialité est caractérisée par l’existence de constructions nouvelles, et notamment la création de la promenade [Localité 12] en 2015 située à 200 mètres des locaux loués, qui constitue un espace commercial avec 32 nouvelles enseignes dont aucune ne comprend de biens culturels susceptibles de concurrencer le preneur, ainsi que des appartements de standing. En troisième lieu, ils retiennent une évolution positive de la commercialité du secteur au regard des aménagements du centre-ville du [Localité 8] sur la période du bail expiré. En quatrième lieu, ils font valoir une hausse de la fréquentation des transports en commun dont le réseau s’est considérablement étoffé, le local étant desservi par de nombreux arrêts de tramway à proximité. Ils allèguent également de la mise en service de la LGV en 2017 et l’explosion du trafic aérien permettant un flux supplémentaire de chalands. En dernier lieu, ils font valoir l’explosion de la fréquentation touristique, alors que le local se trouve situé dans l’une des rues les plus emblématiques du cœur historique de [Localité 8]. Les consorts [U] font valoir que le cumul de ces facteurs, de leurs modifications et de leurs retombées est par lui-même et à lui seul notable. Ils prétendent que l’activité exercée de commercialisation de livres et ouvrages sur la thématique musicale, les disques et les vinyles, bénéficie inévitablement du vivier de chalands supplémentaires, et ce indépendamment de la capacité de l’exploitant à en tirer profit. Ils ajoutent que le chiffre d’affaires du preneur a quasiment doublé sur la période du bail expiré, cette augmentation étant liée à l’évolution de la commercialité du centre-ville en l’absence de changement à l’activité exercée par le preneur. Ils prétendent que l’activité de la société LA MACHINE A LIRE s’adresse tant à la clientèle touristique qu’aux résidents, et que le secteur de la vente des biens culturels musicaux connait un essor important depuis dix ans, ce dont elle a su tirer profit en développant des partenariats avec des sites culturels.

Concernant la modification de la destination des lieux révélée à l’occasion de l’expertise judiciaire, les consorts [U] font valoir que la SAS LA MACHINE A LIRE a ajouté à la destination du bail une activité « événementiel » avec une salle de récital servant à l’accueil du public à l’occasion de concerts, conférences, séances de dédicaces, complémentaire avec la destination autorisée et de nature à favoriser son activité de librairie musicale.

Pour la détermination de la valeur locative, les consorts [U] font valoir, que le local bénéficie d’une grande surface commerciale de vente de plus de 95 m² permettant d’exposer la marchandise de façon agréable à la vue des clients, outre des locaux sociaux. Ils ajoutent qu’il est situé dans le cœur historique de la ville et bénéficie d’un certain cachet qui se prête à l’activité exercé. Ils font valoir qu’il est en bon état et bénéficie d’une bonne visibilité tant pour le n°15 avec une grande vitrine et une porte-fenêtre que pour le n°13 avec deux ensembles de quatre fenêtres pouvant être exploités par le preneur.

Ils exposent que la destination contractuelle limitée est suffisamment souple pour permettre au locataire de s’adapter aux besoins de la clientèle.

Ils soutiennent que le bail ne comporte aucune clause exorbitante de droit commun, à l’exception du transfert de la charge de la taxe foncière dont il sera tenu compte par un abattement de 3%.

Ils prétendent que le local bénéficie d’un emplacement commercial excellent et privilégié au cœur de l’hypercentre bordelais, desservi par des parkings et des transports en commun, adapté et valorisant pour le commerce exercé qui intéresse tant les touristes que les habitants de la métropole bordelaise. Ils ajoutent que la SAS MACHINE A LIRE exploite une activité de librairie littéraire et galerie à une centaine de mètre du local, permettant une synergie entre les deux commerces.

S’agissant de la surface utile pondérée, ils sollicitent que soit retenue une superficie de 144,88m², contestant la proposition de l’expert au titre du local situé au n°13 pour lequel ils soutiennent que le coefficient de pondération ne peut être inférieur à 0,80, dès lors qu’il ne peut être pondéré à 0,6 comme si l’établissement était muré.

Ils acceptent la proposition de l’expert tenant à l’évaluation unitaire à hauteur de 250 euros hors taxes et hors charges

A l’audience, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 03 septembre 2024 et déposé au greffe le 02 septembre 2024, la SAS LA MACHINE A LIRE demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal :débouter monsieur [P] [U], madame [F] [U], monsieur [D] [U] et monsieur [M] [U] de leurs demandes,fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1er avril 2020 à la somme annuelle plafonnée hors taxes et hors charges de 14.094,24 euros,à titre subsidiaire, fixer le loyer du bail commercial renouvelé à la valeur locative d’un montant annuel hors taxes et hors charges de 34.000 euros et rappeler que les dispositions prévues par le dernier alinéa de l’article L145-34 du code de commerce sont applicablesen toutes hypothèses :condamner in solidum monsieur [P] [U], madame [F] [U], monsieur [D] [U] et monsieur [M] [U] au paiement des dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire,condamner in solidum monsieur [P] [U], madame [F] [U], monsieur [D] [U] et monsieur [M] [U] à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS MACHINE A LIRE soutient que le loyer doit être fixé à la valeur plafonnée telle que fixée par l’expert judiciaire, en raison de l’absence de démonstration par le bailleur de motifs de déplafonnement.

Elle prétend en premier lieu au défaut de preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur l’activité exercée. Ainsi, elle fait valoir que les consorts [U] invoquent des considérations générales relatives à des faits matériellement constatés (extension du réseau de transport, réalisation de la promenade [Localité 12], croissance démographique, développement touristique en lien avec les développements des transports…), mais qu’ils sont en revanche défaillants à établir leur incidence favorable pour son commerce. Selon elle, elle n’exerce pas une activité de restauration ou d’équipement de la personne qui sont celles quasi exclusivement exercées dans les rues susceptibles d’être sensibles aux modifications alléguées. Elle fait valoir que les produits qu’elle vend intéressent une clientèle avertie et déjà captée, et que le local dépend d’une voie étroite à la commercialité nettement inférieure à celle de la [Adresse 11] et de la [Adresse 10], avec une visibilité commerciale moyenne.

Elle fait par ailleurs valoir que l’augmentation de son chiffre d’affaires invoquée par le bailleur ne peut être prise en considération dans l’évolution des facteurs locaux de commercialité, et est en tout état de cause une fausse information dès lors que son chiffre d’affaires a été augmenté du fait de l’acquisition d’un second fonds au 8 de la place du Parlement en juillet 2015.

En second lieu, la SAS LA MACHINE A LIRE soutient qu’il est légitime pour une librairie musicale de recevoir dans ses locaux pour faire des conférences et séances de dédicaces, et que cela ne constitue pas un motif de déplafonnement.

Subsidiairement, sur la détermination de la valeur locative, la SAS LA MACHINE A LIRE expose qu’il convient de retenir l’estimation de l’expert judiciaire, les critiques apportées par les consorts [U] étant infondées.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. /En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. /Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. /En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Sur l’existence de motifs de déplafonnement

La fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L145-34 susvisé, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 précité. La modification de l’un des quatre éléments au cours du bail expiré suffit à obtenir le déplafonnement, dès lors qu’est démontré le caractère notable de cette modification.

S’agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité, il doit être démontré l’intérêt pour le commerce considéré de cette modification notable.

En l’espèce, il convient d’examiner les critères soutenus aux fins de déplafonnement.

L’évolution de la destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En application de ces dispositions, la modification de la destination en dehors du champ de la destination contractuelle, qu’elle soit intervenue avec ou sans l’accord du bailleur, constitue un motif de déplafonnement à condition qu’il ne s’agisse pas d’une activité incluse, qu’elle soit intervenue au cours du bail expiré et qu’elle soit notable.

En l’espèce, le bail comporte une clause de destination, telle que formulée dans l’avenant du 19 mars 1990, qui prévoit que les locaux sont loués à usage exclusif de « vente en gros ou en détail d’articles neuf ou d’occasion de librairie et papeterie musicale, disque et accessoires, cadeaux et instruments de musique ».

Il n’est pas contesté que le local loué comporte désormais une salle de récital permettant notamment la réalisation de conférences, séances de dédicaces, en complément à l’activité principale de librairie musicale. La SAS LA MACHINE A LIRE ne conteste pas avoir mis en œuvre cette activité depuis son acquisition du fonds, au cours du bail expiré.

Or, cette activité, bien que complémentaire, ne peut être considérée comme étant incluse dans le bail dès lors qu’elle est, certes liée à son domaine musical, mais totalement distincte du fait de sa nature « événementielle » de l’activité initiale de vente.

Cette activité est suffisamment notable pour avoir justifié la mise en place d’une salle spécialement dédiée, réduisant d’autant l’espace consacré à l’activité antérieure de vente.

Elle est par ailleurs susceptible d’apporter un flux de chalands supplémentaire à l’activité d’origine de librairie/papeterie musicale, et dès lors a nécessairement une incidence sur le commerce exercé dans le local.

L’évolution des facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise, que la population bordelaise, susceptible d’être attirée par la nature spécifique des biens vendus, a connu une évolution de plus de 10% au cours du bail expiré et que la population du quartier dans lequel est situé le local a connu une évolution de 0,37%.

L’expertise permet également de relever, au cours de la période du bail expiré, la construction de la [Adresse 10], nouveau quartier comportant une centaine de logements et un centre commercial comprenant une trentaine d’enseignes commerciales. L’expertise permet de retenir que cet ensemble commercial attire une population importante, laquelle est susceptible de constituer au moins partiellement un flux de chalandise pour le commerce exercé dans le local loué à la société LA MACHINE A LIRE situé à moins de deux cent mètres, même s’il est localisé dans une rue décrite comme étant étroite, à la commercialité inférieure à celle de la [Adresse 11] ou de la promenade [Localité 12], et qui ne constitue pas un axe majeur du quartier.

Il est par ailleurs démontré par l’expertise une extension durant la période de référence des lignes de transport en commun dont des arrêts sont situés à proximité du local, favorisant ainsi l’accès au centre-ville à des populations nouvelles et accroissant le nombre de chalands potentiels.

Ces évolutions tant de la population générale bordelaise, que des aménagements commerciaux aux alentours immédiats, que des facilités de transport, ainsi que l’accroissement de la fréquentation touristique établie sur la commune de [Localité 8], constituent une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

S’agissant de leur impact possible sur le commerce exercé par la SAS LA MACHINE A LIRE, il convient en premier lieu de retenir que les développements relatifs à l’évolution de son chiffre d’affaires sont inopérants dès lors qu’ils n’ont pas à être pris en compte, le bailleur n’étant pas l’associé du preneur.

En revanche, les locaux loués permettent à la SAS LA MACHINE A LIRE d’exploiter une activité de vente, sous l’enseigne La Machine à Musique, de produits spécialisés à savoir, partitions, livres, disques et petits instruments de musique, ainsi que l’activité adjointe « événementielle ». Ces activités exploitées profitent nécessairement de l’afflux supplémentaire de chalands, même s’agissant d’une activité spécialisée, dès lors que la clientèle est susceptible d’augmenter du fait de cette accroissement du nombre de chalands susceptibles au moins en partie de s’intéresser aux biens vendus, et à l’activité événementielle développée par le preneur, seule et/ou en lien avec d’autres structures culturelles de [Localité 8], ainsi que cela résulte des programmes et pages de communication produits par le bailleur.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il est justifié de l’existence de motifs de déplafonnement permettant de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

Sur la détermination de la valeur locative

Les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que le local est constitué d’un rez-de-chaussée comprenant l’aire de vente, deux bureaux, la salle de récital, une réserve, un coin cuisine, des sanitaires et deux débarras, ainsi que d’une cave accessible par un escalier très étroit. Ces locaux sont décrits comme étant dans un état d’entretien général permettant l’exercice de l’activité mais pouvant justifier la réalisation à court terme d’importants travaux de rénovation et/ou modernisation. Leur configuration est décrite comme étant adaptée à l’activité exercée.

L’expertise permet également de retenir que les locaux sont accessibles depuis la rue par une porte vitrée à simple battant en surélévation d’une marche, qu’ils disposent d’une vitrine pour le n°15 et de deux fenêtres à double battants avec grilles de défense pour le n°13.

S’agissant de la détermination de la superficie pondérée, les parties s’accordent sur la surface utile retenue par l’expert de 219,2m², mais s’opposent concernant les zones du local situé au n°13 sur le coefficient de pondération proposé par l’expert.

Or, il convient de retenir que la pondération doit s’établir comme suit :

aire de vente du local situé au n°15 :zone 1 : 30 m² à laquelle un coefficient de pondération de 1 s’applique : 30m²P,zone 2 : 27 m² à laquelle un coefficient de pondération de 0,8 s’applique : 21,6m²P,zone 3 : 34 m² à laquelle un coefficient de pondération de 0,6 s’applique : 20,40m²P,aire de vente du local situé au n°13 :zone 1 : 30m² à laquelle un coefficient de pondération de 0,8 s’applique : 24m²P,zone 2 à laquelle un coefficient de pondération de 0,6 s’applique conformément à la proposition de l’expert, l’accès à ce deuxième local se faisant non pas depuis la rue, mais depuis le local situé au n°15, ce qui lui confère une visibilité limitée, et ce d’autant plus que la configuration des lieux, qui ne saurait être imputée au preneur, limite encore cette visibilité du fait de la présence de barreaux aux fenêtres, et doit donc s’analyser pour l’application des coefficients comme une troisième zone de vente,local : 29 m² à laquelle un coefficient de pondération de 0,4 s’applique : 15,60m²P,locaux sociaux et annexes : 35,20m² à laquelle un coefficient de pondération de 0,4 s’applique : 14,08m²P,

Par conséquent, il convient de retenir, conformément à l’expertise, une surface pondérée de 140,10 m².

La destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

Les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bail comporte une clause exorbitante de droit commun du fait du transfert de la charge de l’impôt foncier par le bailleur sur le preneur. Les parties s’accordent pour que soit pratiqué un abattement de 3% sur la valeur locative à ce titre.

Les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que le local bénéficie d’une bonne situation dans un quartier historique et animé du centre-ville, qu’il jouit d’une attractivité commerciale, d’une bonne desserte par les transports en commun, mais qu’il est situé dans une rue étroite à la commercialité inférieure de celle dont bénéficie les axes proches, sans possibilité de stationnement à proximité.

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que les valeurs de comparaison s’établissent dans un rayon de 400 mètres dans une fourchette comprise entre 268 et 568 euros par m², et que les loyers en renouvellement fixés judiciairement s’établissent entre 240 et 330 euros par m².

Au regard de ces éléments, et compte tenu des caractéristiques spécifiques du local, ainsi que de sa situation dans une rue étroite à la commercialité réduite, les parties acceptent la proposition de l’expert visant à fixer la valeur locative à la somme de 250 euros par mois par m²P.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, la valeur locative de renouvellement sera fixée à 250 euros par m², à laquelle il convient d’appliquer un abattement de 3%, soit la somme annuelle de 34.000 euros à compter du 1er avril 2020.

Les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme effectivement versée depuis la date du renouvellement, étant rappelé que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 03 juin 2021, la procédure ayant été engagée par le bailleur. Par ailleurs, conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre elles.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. /Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre monsieur [P] [U], madame [F] [U], monsieur [D] [U] et monsieur [M] [U], et la SAS LA MACHINE A LIRE portant sur un local situé [Adresse 1] à [Localité 9], renouvelé le 1er avril 2020, à la somme annuelle de 34.000 euros hors taxes et hors charges ;

Rappelle que les intérêts courent de plein droit au taux légal à compter du 03 juin 2021 sur la somme due au titre de la différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer réglé, avec capitalisation des intérêts échus pour une année au moins ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne monsieur [P] [U], madame [F] [U], monsieur [D] [U] et monsieur [M] [U] à en payer la moitié et la SAS LA MACHINE A LIRE à en payer l’autre moitié ;

Déboute monsieur [P] [U], madame [F] [U], monsieur [D] [U] et monsieur [M] [U] et la SAS LA MACHINE A LIRE de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE