TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1489

N° RG 25/01090 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JJIN

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 août 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [P] [H]

né le 25 Janvier 1974 à [Localité 7] (BAS RHIN), demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [P] [K] [W] épouse [H]

née le 21 Mai 1974 à [Localité 5] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

non comparante

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [V] [O] [C] [B]

né le 10 Mars 1964 à [Localité 6] (SEINE-MARITIME), demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 20 Mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 août 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 14 janvier 2023, Madame [P] [K] [W] épouse [H] et Monsieur [P] [H] ont donné à bail à Monsieur [V] [B] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 4] en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel actuel de 580 euros provision sur charges comprise, le loyer étant payable à terme échu.

Le 14 novembre 2024, Madame [P] [K] [W] épouse [H] et Monsieur [P] [H] ont fait signifier à Monsieur [V] [B] un commandement visant la clause résolutoire de payer un arriéré locatif d’un montant de 2 065 euros en principal selon décompte arrêté au 16 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 13 mars 2025, Madame [P] [K] [W] épouse [H] et Monsieur [P] [H] ont fait citer Monsieur [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre Monsieur [V] [B], preneur et Madame [P] [K] [W] épouse [H] et Monsieur [P] [H], bailleur, en date du 14 janvier 2023, portant sur l’appartement situé [Adresse 1] ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [B] de l’appartement situé [Adresse 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’évacuation de tous biens présents dans le logement, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [V] [B] à payer à Madame [P] [K] [W] épouse [H] et Monsieur [P] [H] la somme de 2 065 €, correspondant aux loyers et charges impayés figurant sur le commandement de payer, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, date de signification du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner Monsieur [V] [B] à payer à Madame [P] [K] [W] épouse [H] et Monsieur [P] [H] la somme de 1 575 €, correspondant aux loyers et charges impayés depuis la date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, selon décompte arrêté au 4 mars 2025 , augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente assignation, en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner Monsieur [V] [B] à payer à Madame [P] [K] [W] épouse [H] et Monsieur [P] [H] une indemnité légale d’occupation à compter du 15 janvier 2025, égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses, et ce jusqu’au départ effectif de Monsieur [V] [B] et de tout occupant de son chef, soit le montant de 580 €;

— condamner Monsieur [V] [B] à payer à Madame [P] [K] [W] épouse [H] et Monsieur [P] [H] la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner Monsieur [V] [B] aux entiers frais et dépens, outre le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— ne pas écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la partie demanderesse expose avoir été contrainte de faire délivrer à Monsieur [V] [B] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut de règlement des loyers, et dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai légal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 20 mai 2025 et retenue. Madame [P] [K] [W] épouse [H] n’est pas présente. Monsieur [P] [H] comparaît et sollicite le bénéfice de ses conclusions d’assignation. Il explique que le locataire a quitté les lieux et dépose pour information un nouveau décompte qui n’a été communiqué contradictoirement.

Monsieur [V] [B], assigné par exploit de commissaire de justice à l’étude, n’est ni présent ni représenté.

Le service logement du département du Haut Rhin n’a pas établi de diagnostic social et financier : en effet, Monsieur [V] [B] a été vu deux fois puis n’a pas donné suite aux rendez-vous fixés.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

La partie comparante a été avisée lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, étant précisé que cette saisine est réputée être constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée à l’organisme payeur des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’accomplissement de cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. De même, il justifie de la saisine par voie électronique de la CCAPEX le 20 novembre 2024.

Leur demande formée à l’encontre de Monsieur [V] [B] aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la résiliation du bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 14 janvier 2023 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1103 et 1728 du Code civil et de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour inexécution de cette obligation essentielle produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 14 novembre 2024 à Monsieur [V] [B] pour paiement d’une somme principale de 2 065 euros au titre de l’arriéré arrêté au 16 octobre 2024.

Ce commandement est régulier en la forme en ce qu’il reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de location, ainsi que les mentions ou informations imposées à peine de nullité par l’article 24 § I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du décompte du 4 mars 2025, dont la dette s’élève à la somme de

3 640 euros que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai de deux mois.

Ainsi, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié depuis le 15 janvier 2025.

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à Madame [P] [K] [W] épouse [H] et Monsieur [P] [H], Monsieur [V] [B] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les immeubles litigieux

.

Il doit donc être condamné à l’évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, dans le délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente si besoin est.

Il convient de rappeler que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-3du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de déroger au délai de deux mois d’expulsion.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions, l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 4 mars 2025, que l’arriéré se chiffre à la somme de 3 640 euros.

Monsieur [V] [B], absent et défaillant à la procédure, ne justifie par hypothèse d’aucun paiement libératoire supplémentaire à ceux compris dans le décompte.

Il est constant que le locataire est tenu de justifier le paiement de ses loyers pour être libéré de toute obligation. La charge de la preuve pesant sur le locataire, il lui appartient donc de justifier qu’il a réglé ses loyers.

Il convient ainsi de le condamner à payer à Madame [P] [K] [W] épouse [H] et Monsieur [P] [H] la somme de 3 640 euros au titre du décompte du 4 mars 2025 relatif à l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation dépôt de garantie inclus. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Il convient de condamner Monsieur [V] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter du 4 mars 2025, et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux. Elle sera fixée à la somme de 580 €.

Sur le surplus

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [V] [B] est condamné aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [P] [K] [W] épouse [H] et Monsieur [P] [H] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [V] [B] est condamné à lui verser la somme de 300 € en application de l’article précité

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE Madame [P] [K] [W] épouse [H] et Monsieur [P] [H] recevable en leurs demandes ;

CONSTATE que le bail conclu entre les parties le 14 janvier 2023 s’est trouvé de plein droit résilié le 15 janvier 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE qu’à défaut pour Monsieur [V] [B] d’avoir libéré les lieux, situés sis [Adresse 1] à [Localité 4] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [V] [B] au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 580 euros ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer à Madame [P] [K] [W] épouse [H] et Monsieur [P] [H] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 mars 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer à Madame [P] [K] [W] épouse [H] et Monsieur [P] [H] une somme de 3 640 euros selon décompte du 4 mars 2025 au titre de l’arriéré de loyers, charges, avances sur charges, indemnités d’occupation avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation soit le 25 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer à Madame [P] [K] [W] épouse [H] et Monsieur [P] [H] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [P] [K] [W] épouse [H] et Monsieur [P] [H] du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 août 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,