TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00558 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IWAR

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 02 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [D] [Z], née le 16 Mai 1995 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Julie HEBERLE, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 105

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 22 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 octobre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 27 février 2019, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat a donné à bail à Madame [D] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 454,72 € charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat a fait signifier à Madame [D] [Z] le 21 août 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat a fait assigner Madame [D] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 16 mai 2024 et après plusieurs renvois à la demande de l’une au moins des parties a été plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat a repris les termes de ses conclusions du 13 décembre 2024 et demande au tribunal de :

— Adjuger à la demanderesse le bénéfice intégral de son assignation est en conséquence,

— Constater que le bail a été résilié de plein droit en date du 22 octobre 2023,

Subsidiairement,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire,

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [D] [Z] et de tout occupant de son chef sans délai,

— Condamner Madame [D] [Z] à verser à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat à titre d’arriérés de loyer la somme de 1424,30 € augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— Condamner Madame [D] [Z] à verser à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat les loyers et avance sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement,

— Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 22 octobre 2023 à la somme de 430,71 €,

— Condamner Madame [D] [Z] à verser à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat jusqu’à la libération des lieux, l’indemnité d’occupation de 430,71 € par mois,

— Dire que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

— Condamner Madame [D] [Z] aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer soit la somme de 75,14 € ainsi qu’à verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Constater l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir,

— Si par impossible, le tribunal devait accorder des délais de paiement, il convient d’assortir ceux-ci d’une clause cassatoire,

— Dire et juger qu’en cas de délai, à défaut du règlement d’une seule échéance, l’intégralité redeviendra exigible et le bail sera résilié et l’expulsion ordonnée.

L’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat, représenté par son conseil, réitère ses prétentions.

Madame [D] [Z] représentée par son conseil, reprend ses conclusions du 10 février 2025 dans lesquelles elle demande au tribunal de :

— Déclarer irrecevable, en tout cas mal fondée, la demande de la partie adverse,

— La débouter de toutes ses fins et conclusions,

— Déduire de la dette de Mme [Z] la somme de 4596,46 € refusée par la demanderesse,

— Très subsidiairement, accorder un délai de deux ans à Mme [Z] pour régulariser les arriérés dus, une fois déduits les allocations de la caf refusés par le demandeur,

— Condamner la partie demanderesse aux entiers frais et dépens.

Elle précise que tous les versements effectués par la CAF ont été restitués par le bailleur et que ce comportement a entrainé une situation de débit qu’elle n’est pas en capacité de rétablir. Pour justifier des difficultés financières, elle invoque notamment la situation médicale de son fils.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 22 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin 11 mai 2023 soit dans le délai imparti.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclut le 27 février 2019 contient une clause résolutoire en son article 3-2b et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 août 2023 pour la somme en principal de 690,01 €. Ce commandement est demeuré infructueux, tel que cela ressort du décompte produit, pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2023. Si Madame [D] [Z] indique que son bailleur a refusé de prendre en compte les versements effectués par la caisse d’allocations familiales, le tribunal constate que lesdits montants sont postérieurs au délai de deux mois du commandement de payer.

Madame [D] [Z] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Elle devra d’une part quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion sans délai et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi soit la somme de 430,71 € (selon quittancement de décembre 2023) et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les conditions de l’ancien bail et majorée des charges locatives.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire ne justifie pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et ne peut ainsi bénéficier de la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

L’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat produit à l’audience un décompte arrêté à la date du 10 février 2025 démontrant que Madame [D] [Z] reste devoir la somme de 10626,51 € terme de janvier 2025 inclus. Néanmoins, il convient de déduire la somme de 75,14 € et la somme de 90,27 € correspondant aux frais de poursuite et la somme de 21,18 € au titre des frais de recommandé non justifiés. De plus, le décompte impute au locataire des frais pour non réponse à l’enquête visée à l’article L. 442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation d’un montant mensuel de 7,62 euros pour la période de janvier 2024 à décembre 2024, soit un montant total de 91,44 euros.

Ces pénalités sont dues à partir de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la sollicitation du locataire par le bailleur social. Or, ce dernier ne justifie pas de l’envoi à la locataire d’un courrier aux fins de recueillir les données de l’enquête visée à l’article L. 442-5 précité.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais d’enquête.

Madame [D] [Z] ne conteste pas le montant de la dette locative mais sollicite que soit pris en compte les versements des allocations logement versées par la caisse d’allocations familiales pour un montant de 4596,46 €. Néanmoins, il ressort de l’annexe 6 de la demanderesse que le dossier de la caisse d’allocations familiales de Madame [D] [Z] est radié depuis le 1er octobre 2023. De plus, l’annexe 7 de la demanderesse permet de démontrer que les allocations logement ont été versées pour le compte de Monsieur [F] [I] alors que ce dernier n’est pas titulaire du bail. Dès lors, c’est à juste titre que l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat a refusé lesdites allocations. Le tribunal ne peut qu’inviter Madame [D] [Z] à régulariser la situation auprès de son bailleur afin que Monsieur [F] [I] figure dans le contrat de bail.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Madame [D] [Z] au paiement de la somme de 10348,48 €, terme de janvier 2025 inclus (loyers impayés, avances sur charges et indemnités d’occupation).

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à la demande.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Madame [D] [Z] sollicite des délais de paiement sur une durée de deux ans. Néanmoins, outre le fait que Madame [D] [Z] ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer courant, le tribunal n’a pas connaissance de sa situation financière aucune pièce justificative n’étant produite et Madame [D] [Z] indiquant dans ses conclusions percevoir des « faibles revenus ».

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délai de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [D] [Z] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer soit la somme de 75,14€, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité impose de rejeter la demande présentée par l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2019 entre l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat et Madame [D] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 22 octobre 2023 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [D] [Z] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [Z] au montant du loyer dû au jour de la résiliation soit la somme de 430,71 € ;

CONDAMNE Madame [D] [Z] à payer à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 octobre 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE Madame [D] [Z] à verser à l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat la somme de 10348,48 € (dix mille trois cent quarante-huit euros et quarante-huit centimes) comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêté à la date du 10 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délai de paiement présentée par Madame [D] [Z] ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer soit 75,14 €, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE la demande présente par l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération – Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 02 octobre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,