TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/2232

N° RG 25/02107 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JNMS

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 décembre 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [P], [O] [U]

né le 06 Mars 1987 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [N] [V], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

Nature de l’affaire : Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Laure FEISTHAUER : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 16 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025 et signé par Laure FEISTHAUER, Juge déléguée aux fonctions dejuge des contentieux de la protection par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’appel de [Localité 6] en date du 21 juillet 2025, assistée de Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique de vente en date du 31 juillet 2024, Monsieur [P] [O] [U] a acquis auprès de Madame [N] [V] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 10].

Monsieur [P] [U] a pris en charge les frais liés à un dégâts des eaux situé entre le mur des parties communes et les toilettes privatives du logement.

Par requête réceptionnée par le greffe le 18 août 2025, Monsieur [P] [U] a sollicité la condamnation de Madame [N] [V] à lui payer la somme de

1 573 euros en paiement des travaux de réparation, ainsi que la somme de 1 200 euros de dommages et intérêts.

Un constat de carence daté du 10 juillet 2025 dans le cadre d’une procédure de conciliation conventionnelle est joint à la requête, conformément aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 16 octobre 2025 au cours de laquelle elles ont comparu en personnes.

A l’audience, Monsieur [P] [U] reprend oralement les demandes contenues dans un écrit transmis au tribunal le même jour. Il sollicite ainsi la condamnation de Madame [N] [V] à lui payer les sommes suivantes :

1573 euros au titre de la demande principale en paiement, 600 euros de dommages et intérêts au titre d’un préjudice matériel, 600 euros de dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral, 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,57,25 euros au titre des frais de commissaire de justice, 12,03 euros au titre des frais postaux. Au soutien de sa demande principale en paiement, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, Monsieur [P] [U] soutient que la défenderesse s’est engagée, dans le cadre de l’acte authentique de vente, à prendre en charge les frais liés au dégât des eaux litigieux en cas de persistance du sinistre.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel, il fait valoir qu’il a dû effectuer de nombreuses démarches, à la fois pour régler le dégât des eaux, mais également s’agissant de la procédure judiciaire. Il indique qu’il a également exposé des frais d’impressions de documents.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, il explique que la situation lui a causé du stress et des désagréments, compte tenu des multiples relances effectuées et de la gestion du dossier de sinistre.

Concernant les frais avancés, il déclare également qu’il a consulté un avocat. Il ajoute qu’il vit dans le logement acheté et que la défenderesse fait preuve de mauvaise foi en refusant de respecter ses engagements contractuels.

Madame [N] [V] sollicite le rejet de toutes les demandes de Monsieur [P] [U].

En réplique, elle fait valoir que le premier sinistre était connu et qu’elle a procédé aux réparations nécessaires sur sa baignoire. Elle affirme que les nouvelles réparations résultent peut-être d’un autre sinistre, ayant une autre cause. Elle ajoute que la clause dans l’acte de vente n’est pas valable, car elle ne contient pas de date butoir. Elle indique qu’elle avait ouvert un nouveau sinistre auprès de son assurance en juillet, mais qu’aucune fuite n’avait été décelée à la date du 31 juillet 2024.

Elle soutient qu’elle n’a pas fait preuve de mauvaise foi, qu’elle a échangé par mailavec le demandeur et qu’elle a formulé une proposition de paiement à hauteur de 500 euros. MOTIVATION

Sur la demande en paiement des frais de réparation

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 9 du code de procédure civile dispose que chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil ajoute que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article 1189 du code civil dispose en outre toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier. Lorsque, dans l’intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s’interprètent en fonction de celle-ci.

Conformément, à l’article 1191 du même code, lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun.

Enfin, l’article 1010 du code civil dispose, en son premier alinéa, que les engagements perpétuels sont prohibés.

En l’espèce, Monsieur [P] [U] produit l’acte authentique de vente en date du 31 juillet 2024 aux termes duquel il s’est porté acquéreur de l’appartement de Madame [N] [V], qui y est désignée en sa qualité de vendeur. L’acte de vente prévoit, en ses pages 16 et 17, au sein d’un paragraphe intitulé « sinistres » dans une sous-partie « Par ailleurs, un autre sinistre est en cours entre le vendeur et la copropriété » :

«  Le vendeur déclare qu’un mur du couloir des parties communes est saturé en humidité (mur donnant sur les WC du bien objet des présentes), mais qu’une déclaration de sinistre a été effectuée auprès de son assureur et qu’un constat amiable des dégâts des eaux a été signé avec la copropriété. Une copie du constat amiable est annexée.

Le vendeur déclare que tous les frais de recherche, de travaux et de réparation sont pris en charge par son assurance ou celle de la copropriété.

Suite à cela, une première recherche de fuite a été réalisée en mai 2024 par l’entreprise BELFOR – BATI INTERVENTION dont le siège se situe à [Adresse 8]. Il en résultait que cette fuite avait pour origine le syphon défaillant de la baignoire du vendeur. Une copie de ce premier rapport de recherche est annexée. Le vendeur déclare que les travaux de réparation du syphon ont été effectués par l’entreprise CLEMENT FIANT EI dont le siège se situe à [Adresse 9]. Une copie de la facture en date du 4 juin 2024 est annexée.

Depuis, il a été constaté par le syndic et le vendeur que le mur des parties communes est toujours saturé en humidité. Dès lors, une nouvelle recherche de fuite a été effectuée ce jour par l’entreprise BELFOR BATI INTERVENTION. Les conclusions sont les suivantes : « Nous ne constatons pas de fuite ou infiltration ». Une copie de ce rapport est annexée.

Le vendeur déclare que le technicien estime que l’humidité dans le couloir ne provient plus d’une fuite dans le bien objet des présentes, mais d’un manque de ventilation pour faire sécher les plaques de plâtres humides.

Pour les cas où le désordre des parties communes persisterait devant entraîner une nouvelle recherche de fuites et où cette nouvelle recherche aboutirait à conclure que l’origine du dégât des eaux provient du bien objet des présentes, le vendeur s’engage et s’oblige dès à présent à prendre à sa charge l’intégralité des frais et coûts liés à la poursuite de nouvelles recherches de fuite, les frais et coûts des travaux sur les parties communes, et des éventuels travaux de réparation et de remise en état dans l’appartement objet des présentes ; à défaut de prise en charge par l’assurance du vendeur ou de la copropriété. "

Monsieur [P] [U] produit un rapport d’intervention de l’entreprise GF2 [Localité 10], daté du 29 janvier 2025, qui conclut à la localisation de la fuite dans son appartement, et indique : « prévoir remplacement évacuation WC avec reprise du lavabo, modification évacuation cuisine depuis la cuisine car trop bas évacuation ».

Un courrier émanant du gestionnaire de copropriété en date du 16 avril 2025, détaillant la chronologie du sinistre, explique les vaines tentatives d’aération effectuées dans les parties communes, et souligne que les désordres constatés sur le mur des parties communes résultent du sinistre constaté dès le mois de janvier 2024 et déclaré auprès de Madame [V].

Le demandeur produit également un devis signé en date du 5 mai 2025 et une facture en date du 30 juin 2025, auprès de la société Alsacienne de services, pour un montant de

1 573 euros. Il y est prévu des travaux de remplacement de la colonne d’évacuation, l’ouverture du mur et le remplacement de la partie fuyarde.

Il produit enfin un courrier de la société L’olivier assurance, en date du 18 mars 2025, aux termes duquel l’assureur indique qu’il ne prendra pas en charge la réparation de la fuite, mais uniquement les dommages occasionnés par celle-ci.

Il produit enfin un courrier de mise en demeure adressé à Madame [N] [V] en date du 27 mars 2025.

Madame [N] [V] produit la recherche de fuite non destructive en date du 31 juillet 2024, soit le jour de la vente, indiquant qu’il n’était constaté aucune fuite ou infiltration.

Elle produit également le précédent rapport de recherche de fuite en date du 20 mai 2024 qui fait état de désordres dus à une fuite au niveau de l’évacuation chez Madame [V].

*

Tout d’abord, s’agissant de la validité de la clause contractuelle, il apparaît que Madame [N] [V] s’est engagée aux termes de l’acte authentique de vente à prendre en charge les frais éventuels liés à la poursuite du désordre précité.

Il résulte des termes de la clause contractuelle qu’elle est suffisamment claire et précise, comme étant relative expressément au sinistre litigieux, précisément localisé en ces termes : « un mur du couloir des parties communes est saturé en humidité (mur donnant sur les WC du bien objet des présentes) », et l’historique est détaillé. L’absence de fixation d’une date butoir au sein de la clause contractuelle ne fait pas échec à la validité de la clause, dès lors que l’engagement de la venderesse ne peut raisonnablement être considéré comme perpétuel puisqu’il est relatif à un sinistre précis et circonscrit, étant en cours lors de la vente, et pour lequel des travaux de réparation ont eu lieu moins d’un an après son engagement. Dès lors, la clause contractuelle est valable.

Ensuite, s’agissant du lien des présents travaux avec le litige objet de la clause contractuelle, il est établi par les trois rapports d’interventions produits et les photographies présentes que les recherches de fuite ont été effectuées exactement au même endroit, c’est-à-dire au niveau des toilettes du logement litigieux et du mur communiquant vers les parties communes. En outre, le problème décelé à la fois lors du rapport du 20 mai 2024 et lors du rapport 29 janvier 2025 émane de l’évacuation.

SI la recherche de fuite établie le même jour que l’acte de vente n’a pas permis d’établir l’existence d’une fuite, il reste que les dommages relatifs à l’humidité sur les murs des parties communes étaient réels, persistants et au demeurant non contestés par les parties à date de l’acte de vente, de telle sorte qu’une recherche approfondie apparaissait nécessaire pour en déterminer les causes, recherche qui ne pouvait dès lors qu’être postérieure à l’acte de vente en cas de continuité du désordre. En tout état de cause, Madame [N] [V] ne justifie pas du remplacement de l’évacuation litigieuse, de telle sorte qu’il n’est pas possible de retenir qu’il s’agit d’un autre sinistre.

Ainsi, il résulte de ces éléments que le désordre initialement signalé et en vertu duquel les parties se sont engagées, s’est poursuivi après l’acte de vente du 31 juillet 2024 et a nécessité des travaux de réparation dont le coût est à la charge de Madame [N] [V], conformément à l’acte authentique de vente.

Monsieur [P] [U] justifie précisément du montant des réparations par la production d’une facture, faisant état précisément des travaux effectués qui n’apparaissent pas superfétatoires.

En conséquence, Madame [N] [V] sera condamnée à payer à Monsieur [P] [U] la somme de 1573 euros au titre du coût des travaux de réparation liés au dégât des eaux litigieux.

Sur les demandes de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Selon l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Sur la faute

En l’espèce, en s’abstenant de procéder au paiement du coût des travaux, en contravention avec son engagement tel qu’il résulte de l’acte authentique de vente, et ce, malgré une mise en demeure et une tentative de conciliation, Madame [N] [V] a commis une faute de nature contractuelle qui engage sa responsabilité.

Sur le préjudice financier

En l’espèce, Monsieur [P] [U] indique qu’il a exposé des dépenses dans le cadre de la gestion du sinistre mais également dans le cadre de la procédure contentieuse. A ce titre, il explique notamment qu’il a avancé des coûts liés à l’impression de divers documents. Il justifie également de frais d’un montant de 12,03 euros au titre des frais postaux en raison de l’envoi de la mise en demeure qu’il convient d’inclure à la demande au titre de son préjudice financier.

En conséquence, Monsieur [P] [U] justifie in concreto d’un préjudice financier en lien avec la faute contractuelle de la défenderesse.

Madame [N] [V] sera donc condamnée à lui payer la somme de 200 euros au titre de son préjudice financier.

Sur le préjudice moral

En l’espèce, Monsieur [P] [U] fait état du stress et des désagréments liés à l’engagement de la procédure judiciaire et à la gestion du sinistre. Il évoque également les tentatives de conciliation avec la défenderesse qui n’ont pas abouties.

Il n’est pas contestable que la gestion d’un dégât des eaux et la mise en œuvre d’une procédure contentieuse est source de préoccupations. Monsieur [P] [U] justifie ainsi d’un préjudice moral en lien avec la faute contractuelle de la défenderesse.

Madame [N] [V] sera donc condamnée à lui payer la somme de 300 euros au titre de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [V], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais liés à l’assignation pour un montant justifié de 57,25 euros.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Madame [N] [V] sera condamnée à payer à Monsieur [P] [U] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ce dernier justifiant par la production d’une facture de provisions sur honoraires de la consultation d’un avocat.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, prononcé par mis à disposition au greffe, en dernier ressort ;

CONDAMNE Madame [N] [V] condamnée à payer à Monsieur [P] [O] [U] la somme de 1 573 (mille cinq cents soixante-treize) euros au titre du coût des travaux liés au dégât des eaux litigieux prévu dans l’acte authentique de vente du 31 juillet 2024,

CONDAMNE Madame [N] [V] condamnée à payer à Monsieur [P] [O] [U] la somme de 200 (deux cents) euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier,

CONDAMNE Madame [N] [V] condamnée à payer à Monsieur [P] [O] [U] la somme de 300 (trois cents) euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral,

CONDAMNE Madame [N] [V] aux dépens,

CONDAMNE Madame [N] [V] à payer à Monsieur [P] [O] [U] la somme de 300 (trois cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

La greffière La juge