TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MULHOUSE

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[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02031 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5YI

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 07 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

PARTIES DEFENDERESSES :

Madame [E] [Y],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [P] [Y],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 mars 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 12 mars 2019, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné en location à Madame [E] [Y] et Monsieur [P] [Y] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer initial mensuel de 628.40 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait signifier le 15 avril 2024, à Madame [E] [Y] et Monsieur [P] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 juillet 2024, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a assigné Madame [E] [Y] et Monsieur [P] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de :

— Déclarer la demande recevable et bien fondée,

— à titre principal constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties à la date du 16 juin 2024 et subsidiairement prononcer ladite résiliation.

En conséquence,

— Ordonner aux défendeurs de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision,

— Dire qu’à défaut pour les défendeurs d’avoir volontairement libéré les lieux et restituer les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, de l’immeuble appartenant au demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Dire et Juger qu’à compter du 16 juin 2024, les défendeurs seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire,

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à la partie demanderesse la somme de 8865.17 € au titre des loyers, charges et des indemnités d’occupation impayés à la date du 11 juillet 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de cette même date,

— Condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer,

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit,

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 6 décembre 2024.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, représentée par son conseil indique à titre informatif que la dette actualisée s’élève à la somme de 12130.43 €.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [P] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Madame [E] [Y], comparante, indique reconnaître l’arriéré locatif qu’elle explique par les difficultés financières rencontrées suite aux problèmes de santé de son conjoint. Elle explique que celui-ci avait perdu son emploi. Elle précise également être sans emploi et avoir déposé un dossier auprès de la Maison départementale des personnes handicapés au regard du lourd traitement médicamenteux dont elle fait l’objet. Elle affirme que le couple a également déposé un dossier de surendettement. Elle précise qu’ils ont repris les paiements d’une partie du loyer et apurent leur dette par le versement mensuel de 130 euros. Elle assure être en capacité de payer 530 euros par mois représentant le loyer différentiel et la mensualité d’apurement de l’arriéré.

Enfin, elle ajoute qu’ils ont effectué une demande pour un logement plus petit, moins cher et plus adapté à leur situation.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 16 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin le 08 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au présent litige compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer dont s’agit, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location conclu le 12 mars 2019 contiennent une clause résolutoire en son article 4.5 prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié le 15 avril 2024 pour la somme en principal de 6403.86 euros, hors coût de l’acte.

Au vu des décomptes versés aux débats, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2024.

La résiliation du contrat emporte alors obligation pour les occupants désormais sans droit, de libérer les lieux et à défaut et en tous cas jusqu’à parfaite libération des lieux, de payer une indemnité d’occupation.

Cependant, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 date de son entrée en vigueur, précise que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Madame [E] [Y] apporte des éléments sur sa situation professionnelle et il ressort des débats qu’à la date du 05 décembre 2024, elle a avec son époux, repris le versement du loyer résiduel avant l’audience (400 euros en septembre et octobre et 200 euros en novembre 2024). Ils ont également versé ces trois derniers mois, sur conseil de leur assistante sociale, la somme mensuelle de 130 euros afin d’apurer leur dette. Par ailleurs, Madame [E] [Y] s’est dite capable de poursuivre ces versements afin qu’il puisse y avoir reprise des aides personnalisées au logement bloquées depuis le 30 janvier 2024.

Les éléments ainsi présentés et justifiés sont corroborés par le diagnostic social et financier au cours duquel l’assistante sociale a précisé que Madame [E] [Y] et Monsieur [P] [Y] avaient rencontré des difficultés financières suite à d’importants problèmes de santé de Monsieur, en avril 2023, l’ayant conduit à une rupture conventionnelle avec son employeur. Le montant de leurs ressources ayant diminué, Monsieur [Y] a repris une activité professionnelle en mars 2024, malgré la persistance de ses problèmes de santé. Il est souligné que le couple a conscience du caractère prioritaire du règlement de l’ensemble des charges courantes.

Compte tenu, du caractère d’ordre public de protection de l’article 24 précité, des efforts de règlements d’ores et déjà effectués depuis la délivrance de l’assignation par les locataires afin de se maintenir dans les lieux caractérisant leur volonté de régulariser leur situation vis-à-vis du bailleur et de leur situation personnelle, il y a lieu d’accorder à Madame [E] [Y] et Monsieur [P] [Y] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE produit dans le cadre de son assignation un décompte daté du 11 juillet 2024 démontrant que Madame [E] [Y] et Monsieur [P] [Y] restent redevables solidairement de la somme de 8865,17 € terme de juin 2024 inclus, somme que Mme [E] [Y] reconnait devoir à l’audience.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d’expulsion est dans l’immédiat différée, ainsi que la demande en paiement d’une indemnité d’occupation. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et Madame [E] [Y] et Monsieur [P] [Y] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [E] [Y] et Monsieur [P] [Y] supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité impose de rejeter la demande présentée par le bailleur au titre de l’article précité.

La présente décision est exécutoire de plein droit sans qu’il ne soit nécessaire de le préciser en son dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mars 2019 entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE et Madame [E] [Y] et Monsieur [P] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 5], sont réunies à la date du 16 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [Y] et Monsieur [P] [Y] à verser à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 8865,17 € (huit mille huit cent soixante-cinq euros et dix-sept centimes) comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtée au mois de juin 2024 ;

AUTORISE Madame [E] [Y] et Monsieur [P] [Y] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 130 € le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant le prononcé de la présente décision, outre le loyer et les charges courants et une 36ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité aux termes fixés, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [E] [Y] et Monsieur [P] [Y] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et sans astreinte, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [E] [Y] et Monsieur [P] [Y] seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [Y] et Monsieur [P] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification outre l’assignation ;

REJETTE la demande de condamnation présentée par l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 07 mars 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,