TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01632 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I35V

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [U] [L] épouse [X], née le 20 Mai 1940 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [E] [I], née le 21 Novembre 1953 à [Localité 8] (HAUTE [Localité 10]), demeurant [Adresse 2]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 2 juin 1998, Monsieur et Madame [O] ont donné à bail à Madame [E] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 6] pour un loyer mensuel initial de 2400 francs provision sur charges incluse.

Par acte d’affirmation sacramentelle du 4 mars 2022, Madame [U] [L] épouse [X] vient aux droits de Monsieur et Madame [O].

Une fuite d’eau affectant l’immeuble a touché plusieurs logements provenant, au regard des investigations réalisées, de l’appartement de Madame [E] [I]. Cette dernière a refusé l’accès à son logement et par ordonnance du 6 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a autorisé le [Adresse 12], représenté par son syndic l’immobilière [D] et Madame [U] [L] née [X] à pénétrer dans le logement occupé par Madame [E] [I], à procéder aux investigations et à neutraliser la fuite d’eau.

Le 11 mars 2024, le commissaire de justice s’est rendu au logement de Madame [E] [I] accompagné du syndic de copropriété, d’un serrurier et des entreprises nécessaires afin de neutraliser la fuite d’eau. Le commissaire de justice a également dressé un procès-verbal de constat concernant l’état du logement de Madame [E] [I].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, Madame [U] [L] épouse [X] a fait assigner Madame [E] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

— Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation régularisée par Madame [U] [L] épouse [X],

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties en date du 2 juin 1998, aux torts exclusifs de Madame [E] [I],

— Ordonner la réduction du délai d’avoir à évacuer les lieux, au regard de la nature du dossier, de deux mois à quinze jours, en suite de la notification du jugement à intervenir,

— Condamner en conséquence, Madame [E] [I] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer sous délai de quinze jours les locaux qu’elle occupe [Adresse 1] à [Localité 6], sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard, passé le délai de quinze jours suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— Condamner Madame [E] [I] à payer à Madame [U] [L] épouse [X] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1000 € à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Madame [E] [I] à payer à Madame [U] [L] épouse [X] un montant de 1500 € avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner Madame [E] [I] en tous les frais et dépens.

Cette assignation a été notifiée au Préfet du Haut-Rhin le 4 juillet 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience du 5 décembre 2024 où elle a été retenue.

A cette audience, Madame [U] [L] épouse [X] représentée par son conseil a repris les termes de son assignation.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’exploit à étude, Madame [E] [I] n’était ni présente et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale aux fins de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes des articles 1728 1° et 1729 du code civil le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention. Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Aux termes de l’article 7 b) d) et e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, de permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

Madame [E] [I] est également tenue par les termes de son contrat, notamment par les conditions générales du bail relatif aux obligations principales du locataire, porté à sa connaissance lors de la signature du bail, rappelant les dispositions de l’article précité.

En outre, il résulte de la jurisprudence que le défaut d’entretien d’un logement par un locataire a déjà permis de justifier la résiliation du bail notamment lorsque l’état de saleté et d’encombrement ne correspond pas à une situation de désordre temporaire mais bien à un phénomène d’accumulation pathologique mettant directement en cause l’état et la salubrité de l’immeuble.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [E] [I], alors qu’une fuite d’eau trouvant son origine dans son appartement, a refusé dans un second temps l’accès à son logement et que le juge des contentieux de la protection a été saisi. Par ordonnance du 6 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a autorisé le syndicat des copropriétaires à pénétrer dans le logement de Madame [E] [I] afin de procéder aux investigations se rapportant à la fuite d’eau et le cas échéant à la neutralisation de la fuite d’eau et à toutes réparations afférentes nécessaires.

Il ressort du procès-verbal établi par commissaire de justice le 11 mars 2024 que le logement est dans un état de saleté et de dérangement avancé. Le commissaire de justice indiquant « il est impossible de circuler dans l’appartement. Monsieur [R] et son employé procède à l’enlèvement des objets entravant l’accès à la salle de bains ». Ce procès-verbal est accompagné de huit photographies permettant d’établir que les lieux sont jonchés d’habits, d’objets divers et d’ordures ménagères et que les pièces sont inaccessibles.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’il existe un défaut manifeste d’entretien dû à un phénomène d’accumulation mettant directement en cause l’état et la salubrité de l’immeuble.

Ces faits constituent de la part de Madame [E] [I] un manquement grave à son obligation tant légale que contractuelle d’entretien, de jouissance paisible du logement et d’y permettre l’accès en vue de travaux, ce qui justifie la résiliation du bail.

Il convient en conséquence de lui ordonner de libérer les lieux et à défaut de libération volontaire d’ordonner son expulsion.

La locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux. La demanderesse sollicite la réduction du délai à quinze jours mais le délai de deux mois apparait nécessaire à Madame [E] [I] pour trouver une solution de relogement et entreprendre les démarches pour désencombrer son logement.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la demanderesse sollicite la somme de 1000 €, le montant réclamé par la demanderesse, supérieur au montant du loyer apparaît manifestement excessif. Aussi, il convient de condamner Madame [E] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, sans majoration.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [U] [L] épouse [X] ou à son mandataire.

Dès lors, Madame [E] [I] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges à compter du présent jugement et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [E] [I] supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder au demandeur la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Cette somme est augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non de l’assignation s’agissant d’une indemnité fixée par le présent jugement.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

PRONONCE la résiliation à compter du 6 mars 2025 du bail d’habitation conclu le 2 juin 1998 entre Madame [U] [L] épouse [X] venant aux droits de Monsieur et Madame [O], d’une part, et Madame [E] [I] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ;

ORDONNE à Madame [E] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [U] [L] épouse [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE Madame [U] [L] épouse [X] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [E] [I] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [E] [I] à verser à Madame [U] [L] épouse [X] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mars 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,