Jugement du : 04 Novembre 2024

N° RG 24/00340 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JBW7

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

JUGEMENT DU QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [F]

né le 11 Septembre 1966 à [Localité 3] (72), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Frédéric VERRA, avocat au Barreau de NANCY

Madame [W] [G] épouse [F]

née le 06 Novembre 1963 à [Localité 6] (57), demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric VERRA, avocat au Barreau de NANCY

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [K]

né le 13 Septembre 1983 à [Localité 7] (54), demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame JEANJAQUET,

Greffier : Madame RICHARD,

DEBATS : Audience publique du : 04 Septembre 2024

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu,

Décision Réputée contradictoire mise à la disposition des parties au Greffe et en premier ressort.

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Copie exécutoire délivrée le à M^e VERRA

Copie simple délivrée le à M^e VERRA

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 2 novembre 2015, Monsieur [O] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] (ci-après dénommés les époux [F]) ont donné à bail à Monsieur [S] [K] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 600 euros et 53 euros de provisions sur charges.

A la suite d’une série d’incidents de paiement, les époux [F] ont fait signifier, par actes de commissaire de justice en date des 16 novembre 2021 et 22 juin 2022, deux commandements de payer au locataire pour un montant de 1033,97 euros puis de 1.297,61 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire, en vain.

Les 18 novembre 2021 et 23 juin 2022, les époux [F] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, les époux [F] ont fait assigner Monsieur [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,en tout état de cause : ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Monsieur [S] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3.755,76 euros au titre de la dette locative arrêtée au 25 mars 2024 avec intérêts au taux légal, les sommes dues au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation échues et impayés entre la date de l’assignation et de la décision à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, soit la somme de 650 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant le coût des commandements de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle le 2 avril 2024.

À l’audience du 4 septembre 2024, les époux [F], représentés par leur conseil, se sont référés oralement à leurs dernières écritures reçues le 30 août 2024 aux termes desquelles ils maintiennent l’ensemble de leurs demandes initiales et actualisent leur créance à la somme de 2.529 euros arrêtée au 26 août 2024.

Monsieur [S] [K], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, les époux [F] justifient avoir saisi la CCAPEX le 18 novembre 2021 et 23 juin 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande des époux [F] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 novembre 2015, des commandements de payer délivrés le 16 novembre 2021 et le 22 juin 2022 et du décompte de la créance actualisé au 26 août 2024, terme d’août inclus, que les époux [F] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [K] à payer aux époux [F] la somme de 2.529 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation impayés au 26 août 2024, terme d’août inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 juin 2022 sur la somme de 1.297,61 euros et de l’assignation du 28 mars 2024 sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et d’expulsion de Monsieur [S] [K]

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Cour de cassation, pourvoi n°24-70-002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer, resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Deux commandements de payer visant la clause résolutoire, ont été signifiés par commissaire de justice en date des 16 novembre 2021 et 22 juin 2022.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du premier commandement de payer du 16 novembre 2021, soit en l’espèce le 16 janvier 2022 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 novembre 2015 à compter du 16 janvier 2022.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [K]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 janvier 2022 et Monsieur [S] [K] est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter du 16 janvier 2022, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme totale de 650 euros selon le dernier décompte versé aux débats, et de condamner Monsieur [S] [K] à son paiement à compter du 16 janvier 2022 jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles a déjà été condamné Monsieur [S] [K] au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour 2.529 euros au 26 août 2024, terme d’août inclus, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 16 janvier 2022.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [K], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [S] [K], condamné aux dépens, devra payer aux époux [F], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [O] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 novembre 2015 entre Monsieur [O] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] d’une part, et Monsieur [S] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date 16 janvier 2022,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [S] [K] à compter du 16 janvier 2022, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit celle de 650 euros,

CONDAMNE Monsieur [S] [K] à payer Monsieur [O] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] la somme de 2.529 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation impayés au 26 août 2024, terme d’août inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 juin 2022 sur la somme de 1.297,61 euros et de l’assignation du 28 mars 2024 sur le surplus,

CONDAMNE, au besoin, Monsieur [S] [K] à payer Monsieur [O] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 650 à compter du 16 janvier 2022, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme à laquelle est déjà condamné Monsieur [S] [K] au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation arrêtés au 26 août 2024, terme d’août inclus,

CONDAMNE Monsieur [S] [K] à payer à Monsieur [O] [F] et Madame [W] [G] épouse [F] une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [K] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE