TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Pétra LALEVIC

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elodie SCHORTGEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02904 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NAK

N° MINUTE :

14/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 27 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. d’HLM ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0199

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [H], domicilié : chez Madame [H] [S], [Adresse 1]

représenté par Maître Pétra LALEVIC de la SELEURL SELARL PETRA LALEVIC AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1757

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 27 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02904 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NAK

EXPOSE DU LITIGE

Le 20 avril 1971, la SNCF, aux droits de laquelle intervient la SA d’HLM ICF LA SABLIERE, a donné à bail à Monsieur [M] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]. Le bail s’est poursuivi avec son épouse Madame [S] [H] à la suite du décès du locataire en titre le 7 novembre 1982.

Par acte sous seing privé du 4 mai 1987, la SNCF, aux droits de laquelle intervient la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a consenti à Monsieur [C] [H], leur fils, un appartement à usage d’habitation situé dans le même immeuble, [Adresse 2].

Madame [S] [H] et Monsieur [C] [H] ont procédé à un échange de leur logement respectif avec l’accord du bailleur par acte du 1er décembre 1990, Monsieur [C] [H] devenant donc titulaire du bail portant sur l’appartement n°482 à compter de cette date.

Un emplacement de stationnement n°20 situé à la même adresse a par ailleurs été donné en location à Monsieur [C] [H] par contrat du 29 juin 1994.

Par courrier du 26 janvier 2021, Monsieur [C] [H] a sollicité de pouvoir devenir titulaire du bail de sa mère sur le logement n°283 à la suite de son intégration d’un EHPAD. La SA d’HLM ICF LA SABLIERE a refusé le 2 mars 2021. Le 10 avril 2021, Monsieur [C] [H] a donné congé de son appartement n°[Cadastre 5] donnant lieu à un état des lieux de sortie le 12 mai 2021.

Madame [S] [H] est décédée le 5 juillet 2021.

Par courrier en date du 30 mai 2023, Monsieur [C] [H] a sollicité une seconde fois le transfert du bail de sa mère à son profit sur le logement n°283, ce qui a été à nouveau refusé par le bailleur.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner Monsieur [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à Madame [S] [H] le 5 juillet 2021 portant sur le logement n°283,

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [C] [H], et tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique au besoin, avec séquestration des biens et objets mobiliers dans un garde-meuble au choix de la requérante et aux frais, risques et péril du cité,

— condamner Monsieur [C] [H] à lui verser à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation d’un montant correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, puis, à compter du jugement, d’un montant de 900 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [C] [H] à lui verser la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 avril 2025.

A l’audience, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif et s’est opposée aux prétentions adverses.

Monsieur [C] [H] a été représenté à l’audience utile et a fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles il a sollicité le bénéfice d’un délai de 36 mois renouvelable pour quitter les lieux et le rejet des demandes de la SA d’HLM ICF LA SABLIERE au titre des frais irrépétibles et des dépens.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif pas plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions des parties mais non reprises dans le dispositif. En l’espèce, il sera observé que la SA d’HLM ICF LA SABLIERE n’a effectué aucune demande portant sur l’emplacement de stationnement n°20.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Selon l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l’occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d’un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

En l’espèce, il est constant que Madame [S] [H] est décédée le 5 juillet 2021. Or Monsieur [C] [H] a demeuré dans son propre logement n°482 jusqu’à l’état des lieux de sortie du 12 mai 2021. Il est donc établi que la première condition pour obtenir le transfert d’un bail, à savoir de justifier d’une cohabitation d’une année avec le locataire en titre avant le jour de son décès, n’est pas caractérisée, ce qui n’a pas été contesté à l’audience. Il en est de même de celles relatives à la taille du logement et aux conditions de revenus mises dans les débats à l’audience.

Dès lors, les conditions du droit au transfert du bail n’étant pas réunies, le bail s’est trouvé résilié à la date du décès de la locataire Madame [S] [H] le 5 juillet 2021.

Monsieur [C] [H] étant sans droit ni titre depuis le 6 juillet 2021, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, alors même qu’il n’est pas contesté que le défendeur remplit a priori les conditions financières d’attribution d’un logement social. Il convient d’indiquer en conséquence que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [C] [H] n’apporte aucun élément aux débats de nature à justifier d’une recherche éventuelle de logement, dans le parc social ou privé, même récente. Il a en outre en pratique déjà bénéficié de larges délais depuis le décès de la locataire en titre.

Sa demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, Monsieur [C] [H] sera ainsi tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la date du jugement, puis de 900 euros par mois jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à Monsieur [C] [H] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la SA d’HLM ICF LA SABLIERE et Madame [S] [H] relativement au logement sis situé [Adresse 2] à la date du décès de la locataire, soit le 5 juillet 2021 ;

CONSTATE que Monsieur [C] [H] est occupant sans droit ni titre de ce bien ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Adresse 6] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] à verser à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 5 juillet 2021 et jusqu’au jour du jugement ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] à verser à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 900 euros à compter du jour du jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] aux dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection