TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 2]

[Localité 4]

☎ [XXXXXXXX01]

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Référé civil

N° RG 24/00639 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCTL

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 25 février 2025

Dans la procédure introduite par :

Société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH

dont le siège social est sis [Adresse 5] (ALLEMAGNE)

représentée par Maître Samuel GAIBLE, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Jérôme NORMAND, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

requérante

à l’encontre de :

S.A.S. LES PLAISIRS HEDONE

dont le siège social est sis [Adresse 8]

non représentée

requise

BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non représentée

partie intervenante

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 7 janvier 2025, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2020, la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH a donné à bail commercial un local à usage commercial, sous le n° 40, situé au sein du Centre Commercial Ile Napoléon sis [Adresse 7] à [Localité 6], à la société LES PLAISIRS HEDONE pour une durée de douze ans et moyennant un loyer annuel initial de 38 000 euros HT et hors charges, outre un loyer variable additionnel correspondant à l’éventuelle différence positive entre 8,5 % du chiffres d’affaires HT réalisé par le preneur et le loyer annuel de base.

Ce contrat incluait une clause de résiliation de plein droit, acquise un mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par assignation signifiée le 21 novembre 2024, la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH a attrait la société LES PLAISIRS HEDONE devant la juridiction des référés, aux fins de voir :

— constater l’acquisition à effet du 29 juin 2024 de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial en date du 15 septembre 2020,

— ordonner l’expulsion de la société LES PLAISIRS HEDONE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués comprenant un local principal désigné n° 40 d’une surface d’environ 75,70 m² GLA situé au sein du Centre Commercial Ile Napoléon sis [Adresse 9],

— assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— dire que pour les besoins de cette expulsion, la société HIH INVEST REAL ESTATE GMBH bénéficiera en outre et si nécessaire, du concours de la force publique et/ou de celui d’un serrurier,

— dire que les objets laissés dans les lieux par la société LES PLAISIRS HEDONE au moment de cette expulsion pourront être séquestrés par la société HIH INVEST REAL ESTATE GMBH dans tel garde-meubles de son choix, le tout aux frais de la société LES PLAISIRS HEDONE,

— dire que le sort desdits meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société LES PLAISIRS HEDONE à régler par provision à la société HIH INVEST REAL ESTATE GMBH les sommes suivantes :

* 5 328,32 euros TTC au titre de l’abandon partiel de loyer consenti dans l’avenant n° 1 devenu caduc,

* 86 695,26 euros, sauf à parfaire, toutes taxes comprises en principal au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires,

* une pénalité correspondant à 10 % des sommes dues, à titre de pénalité forfaitaire,

* les intérêts de retard au taux EURIBOR à douze mois, tel que publié à la date d’exigibilité précitée, majoré de cinq points, lesdits intérêts étant dus à la date d’exigibilité de chacune des sommes et devant, s’ils sont dus pour une année entière, eux-mêmes porter intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

* une indemnité au titre du préjudice causé du fait de la rupture du bail, ladite indemnité ne pouvant être inférieure à six mois de loyers,

* une indemnité d’occupation calculée sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de 50 %, par jour d’occupation,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis à la société HIH INVEST REAL ESTATE GMBH à titre de premiers dommages et intérêts,

— condamner la société LES PLAISIRS HEDONE aux entiers dépens, en ce compris ceux générés par le commandement de payer, et ceux afférents à la présente instance,

— condamner la société LES PLAISIRS HEDONE à régler à la société HIH INVEST REAL ESTATE GMBH la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Par assignation du même jour, la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH a également appelé la BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE en déclaration d’ordonnance commune.

Bien que régulièrement assignées, la société LES PLAISIRS HEDONE et la BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE ne se sont pas fait représenter à l’audience du 7 janvier 2025. La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en constatation de la résiliation du contrat de bail et d’expulsion formées par la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH contre la société LES PLAISIRS HEDONE :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De plus, l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des éléments de la procédure que la société LES PLAISIRS HEDONE n’a pas réglé régulièrement à la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH les loyers échus depuis plusieurs mois.

Un commandement de payer visant la clause de résiliation de plein de droit incluse dans le contrat de bail a été signifié à la société LES PLAISIRS HEDONE le 28 mai 2024.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois à compter de la signification dudit commandement.

De plus, la société LES PLAISIRS HEDONE n’a pas saisi dans ce délai la juridiction des référés, aux fins de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, de sorte que celle-ci est acquise au bailleur.

Dans ces conditions, la société LES PLAISIRS HEDONE ainsi que tous occupants de son chef, doivent être condamnés à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, au besoin, passé ce délai, avec le concours de la force publique, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte.

La société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH sera autorisée à faire transporter le mobilier se trouvant encore dans les lieux dans un garde-meubles de son choix, ce aux frais, risques et périls de la société LES PLAISIRS HEDONE qui devra le récupérer, sous peine passé un délai de deux mois d’être réputée l’avoir abandonné.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

De plus, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

1. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que la société LES PLAISIRS HEDONE reste devoir à la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH la somme de 86 695 euros au titre des arriérés de loyers et de charges selon décompte arrêté au 6 septembre 2024.

En conséquence, il convient de condamner la société LES PLAISIRS HEDONE à payer à la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH ladite somme à titre de provision, outre les intérêts de droit au taux légal à compter du 21 novembre 2024, date de la signification de l’assignation en justice.

En effet, la demande de fixation des intérêts de retard au taux d’intérêt contractuel EURIBOR majoré de cinq points s’apparente à une clause pénale. Or, la majoration du taux d’intérêt légal d’un tel montant étant susceptible d’être considérée comme manifestement excessive et réduite par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Par ailleurs, aux termes d’un avenant régularisé par les parties le 30 octobre 2023, la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH a consenti à la société LES PLAISIRS HEDONE un abandon partiel de loyer à hauteur de 5 328,32 euros, sous réserve pour cette dernière de régler la somme de 58 614,10 euros selon l’échéancier de paiement convenu.

Or, il ressort des pièces versés aux débats, et notamment du décompte arrêté au 6 septembre 2024, que la société LES PLAISIRS HEDONE n’a pas respecté l’échéancier convenu avec la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH.

En conséquence la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH est bien fondée à réclamer la condamnation de la société LES PLAISIRS HEDONE au paiement, à titre de provision, de la somme de 5 328,32 euros.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Il n’est pas non plus sérieusement contestable que la société LES PLAISIRS HEDONE est également redevable à la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation que le juge des référés est fondé à fixer à un montant de 4 800 euros par mois, du 1er janvier 2025, compte tenu du dernier décompte relatif au quatrième trimestre 2024, et jusqu’à la date de la complète libération des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

En effet, l’article 21.4.3 du contrat de bail stipulant que le preneur sera redevable d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 %, par jour d’occupation, s’analyse en une clause pénale, laquelle est susceptible d’être modérée par le juge du fond compte tenu du pourcentage retenu.

3. Sur l’indemnité de relocation

Aux termes de l’article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

En l’espèce, la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH sollicite, sur le fondement de cet article, la condamnation de la société LES PLAISIRS HEDONE au paiement d’une indemnité ne pouvant être inférieure à six mois de loyer calculée au jour de la résiliation et indexée au jour de son paiement.

Toutefois, l’article 1760 du code civil n’est applicable qu’à l’indemnisation du bailleur qui a subi un préjudice du fait de l’inoccupation prématurée des lieux loués, lequel préjudice n’est pas démontré en l’espèce.

Il convient donc de rejeter ce chef de demande.

4. Sur la pénalité contractuelle de retard et la conservation du dépôt de garantie

L’article 21.2 du contrat de bail intitulé “Pénalité contractuelle de retard” stipule : “À défaut de paiement du loyer, des charges, du fonds de roulement, des contributions pour la promotion et l’animation du Centre, des impôts et taxes, des accessoires, des indemnités d’occupation et de toutes sommes exigibles en vertu du bail à chaque terme, quarante-huit (48) après une simple lettre recommandée avec avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de dix pourcent (10 %) (…)”

Aux termes de l’article 7.1.3 du contrat de bail : “(…) Le dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre de premiers dommages et intérêts dans toutes les hypothèses de résiliation judiciaire du Bail pour faute du PRENEUR ou par le jeu de la clause résolutoire, et ce indépendamment des loyers, charges et accessoires dus.”

Les deux clauses ci-dessus reproduites s’analysent également comme une clause pénale, et sont également susceptibles de revêtir un caractère manifestement excessif, compte tenu du montant cumulé de l’ensemble des sanctions sollicitées dans la présente instance.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ces chefs de demande.

Sur les frais et dépens :

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société LES PLAISIRS HEDONE, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH et non compris dans les dépens.

Les dépens comprendront les frais du commandement du 28 mai 2024, s’élevant à la somme de 338,80 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial en date du 15 septembre 2020, liant la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH à la société LES PLAISIRS HEDONE, concernant la location d’un local à usage commercial portant le n° 40, situé au sein du Centre Commercial Ile Napoléon sis [Adresse 9] ;

CONDAMNONS la société LES PLAISIRS HEDONE ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

AUTORISONS la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH à faire transporter le mobilier se trouvant encore dans les lieux dans un garde-meubles de son choix, ce aux frais, risques et périls de la société LES PLAISIRS HEDONE qui devra le récupérer, sous peine passé un délai de deux mois d’être réputée l’avoir abandonné ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société LES PLAISIRS HEDONE à payer à la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH la somme provisionnelle de 86 695 € (quatre vingt six mille six cent quatre vingt quinze euros) au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 6 septembre 2024, outre les intérêts de droit au taux légal à compter du 21 novembre 2024, date de la signification de l’assignation en justice ;

CONDAMNONS la société LES PLAISIRS HEDONE à payer à la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH la somme provisionnelle de 5 328,32 € (cinq mille trois cent vingt huit euros et trente deux centimes) au titre de l’abandon partiel de loyer consenti dans l’avenant du 30 octobre 2023 devenu caduc ;

CONDAMNONS la société LES PLAISIRS HEDONE à payer la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH, à titre d’indemnité d’occupation, la somme provisionnelle de 4 800 € (quatre mille huit cents euros) par mois, du 1er janvier 2025 jusqu’à la date de la libération complète des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS la société LES PLAISIRS HEDONE à payer à la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH la somme de 1 000 € (mille euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société LES PLAISIRS HEDONE aux dépens, comprenant les frais du commandement du 28 mai 2024 s’élevant à la somme de 338,80 € (trois cent trente huit euros et quatre vingts centimes) ;

REJETONS le surplus des demandes de la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH ;

DECLARONS la présente ordonnance commune et opposable à la BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,