TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [R] [M]

Madame [X] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SELARL LAGOA-Avocats

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00216 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XRA

N° MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 juin 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5]

ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la SELARL LAGOA-Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire C2573

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [M]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [X] [T]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 juin 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00216 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XRA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2021, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [T] et M. [R] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3]) à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1729,91 euros et d’une provision pour charges de 205 euros.

Par courrier en date du 5 février 2024, M. [R] [M] a donné congé du bail a effet du 06 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice du 16 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5547,82 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [T] et M. [R] [M] le 17 avril 2024.

Par assignation du 19 décembre 2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4278,98 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé.

Les conclusions du diagnostic social et financier de Mme [X] [T] ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Par assignation du 04 février 2025, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4278,98 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département les 23 décembre 2024 et 06 février 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 11 avril 2025, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) sollicite la jonction des procédures RG n° 25-00216 et RG n°25-01604.

Elle maintient, par ailleurs, l’intégralité de ses demandes notamment s’agissant de la condamnation solidaire de Mme [X] [T] et de M. [R] [M] à propos de la dette locative et des frais irrépétibles, et précise que la dette locative, actualisée au 11 avril 2025, s’élève désormais à 5796 euros. La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [X] [T] soutient avoir réalisé un virement d’un montant de 2754 euros le jour de l’audience. Elle précise être séparée de M. [R] [M] et avoir rompu le PACS, qui les liait. Elle déclare également que ce dernier aurait donné congés à la RIVP. Mme [X] [T] confirme, par ailleurs, occuper seule les lieux loués avec ses trois enfants âgés de 4, 9 et 10 ans, qu’elle a eu avec M. [R] [M]. Elle indique également avoir réalisé des démarches en vue du règlement de la dette locative, notamment une demande de FSL qui a été rejetée en octobre 2024, ainsi que la conclusion d’un plan d’apurement de la dette avec son bailleur. En application de ce dernier, elle déclare régler tous les mois 50 euros en plus du loyer courant et des charges. Mme [X] [T] sollicite la possibilité de rester dans les lieux loués, ainsi que des délais de paiement à raison de 50 euros par mois et l’application du principe de la solidarité de la dette locative entre M. [R] [M] et elle.

Mme [X] [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

M. [R] [M] confirme avoir quitté les lieux loués et avoir donné congé à la RIVP le 05 février 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception reçue par le bailleur le 06 février 2024, ce dont il justifie. Compte tenu de cette circonstance, il demande la non application du principe de la solidarité de dette locative entre Mme [X] [T] et lui, subsidiairement la réduction à de plus justes proportions de cette dette.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [X] [T] et M. [R] [M] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée reçue le 22 avril 2025, la RIVP a confirmé le bon encaissement d’un virement d’un montant de 2754 euros en date du 12 avril 2025 et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3 000,00 euros au 18 avril 2025.

MOTIVATION

1. Sur la jonction des procédures

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, la demanderesse a fait délivrer deux assignations portant sur les mêmes demandes contre deux défendeurs qui occupent/ont occupé le même logement et à qui elle reproche les mêmes manquements.

Dès lors, il apparaît dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de joindre les deux procédures.

Il y a donc lieu d’ordonner la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG n° 25-00216 et RG n° 25-01604et de dire qu’elles se poursuivront sous le numéro RG n° 25-00216.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir notifié les deux assignations au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance des deux assignations.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 16 avril 2024 et que la somme de 5547,82 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement. Elle ne l’a pas davantage été dans le délai de deux mois prévus par le bail conclu le 21 juillet 2021.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juin 2024.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il ressort également de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 novembre 2024, Mme [X] [T] et M. [R] [M] lui devaient la somme de 4278,98 euros, soustraction faite des frais de procédure.

A l’audience, Mme [X] [T] a soutenu avoir réalisé un virement de 2754 euros réduisant le montant de la dette locative actualisée.

Cette circonstance a été confirmée par la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] par note en délibéré autorisée et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3 000,00 euros au 18 avril 2025.

Par application de l’article 515-4 al 2 du Code civil, les partenaires sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des accessoires.

Toutefois, la solidarité prend fin avec l’extinction de la convention, c’est-à-dire :

– à la date du mariage ou du décès de l’un d’eux,

– en cas de décision commune, ou de décision unilatérale de mettre fin au PACS, à la date de l’enregistrement de la dissolution par l’officier de l’état civil ou le notaire instrumentaire auprès duquel le PACS avait été enregistré.

Conformément à l’article 515-7 alinéa 8 du code civil, la dissolution du PACS est opposable aux tiers à partir du jour où les formalités de publicité prescrites par le décret n°2006-1806 du 23 décembre 2006 (qui renvoie à l’article 49 du code civil: mention en marge des actes de l’état civil) ont été accomplies.

Ainsi, en cas de congé donné unilatéralement au bailleur par un partenaire lié par un PACS, celui-ci restera solidairement tenu au paiement des loyers même s’il n’habite plus dans les lieux, jusqu’au terme du bail ou jusqu’à la publicité de la dissolution du PACS.

En l’espèce, M. [R] [M] souhaite voir écarter l’application du principe de la solidarité de dette locative entre partenaires liés par un pacte civil de solidarité. Au soutien de sa demande, il rappelle avoir quitté les lieux loués et avoir donné congé à la RIVP le 05 février 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception reçue par le bailleur le 06 février 2024, ce dont il justifie.

M. [R] [M] ne justifie pas cependant de la transcription de la dissolution conjointe du PACS qui vaut publicité de cette dissolution, notamment sur son acte de naissance ou sur celui de Mme [X] [T].

Il demeure, par conséquent, tenu solidairement du paiement du loyer avec cette dernière.

Mme [X] [T] et M. [R] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant actualisé de la dette locative au 18 avril 2025, ils seront solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle de 3000 euros au bailleur.

Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Cependant, eu égard à la volonté notamment Mme [X] [T] de s’acquitter de leur dette et à l’absence d’opposition du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, à partir du 17 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [T] et M. [R] [M], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des procédure RG n° 25-00216 et RG n° 25-01604 sousle n°25-00216,

CONSTATE que le contrat conclu le 21 juillet 2021 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), d’une part, et Mme [X] [T] et M. [R] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3]) à [Localité 6] est résilié depuis le 17 juin 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [T] et M. [R] [M] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 3000,00 euros (trois mille euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE Mme [X] [T] et M. [R] [M] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [X] [T] et M. [R] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 juin 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [T] et M. [R] [M] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [X] [T] et M. [R] [M] seront solidairement condamnés à verser à titre de provision à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [T] et M. [R] [M] à payer à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [T] et M. [R] [M] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 16 avril 2024 et celui des assignations du 19 décembre 2024 et 4 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge