TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00141 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEUK

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. OURAGAN, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [B] [W] [Y], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Céline SCHOCH, auditrice de justice

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 09 Mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 9 mai 2022, la S.C.I. OURAGAN a donné à bail à Monsieur [B] [W] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 5] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 355 € outre 30 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. OURAGAN a fait signifier à Monsieur [B] [W] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 septembre 2024.

La S.C.I. OURAGAN a ensuite fait assigner Monsieur [B] [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 mai 2025 où elle a été retenue.

Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience du 9 mai 2025, la S.C.I. OURAGAN demande au tribunal de :

— dire et juger recevable et bien fondée l’assignation,

A titre principal,

— constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties en date du 9 mai 2022 aux torts exclusifs de Monsieur [B] [W] [Y],

— condamner Monsieur [B] [W] [Y] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai les locaux qu’il occupe [Adresse 5] à [Localité 4], sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— condamner Monsieur [B] [W] [Y] à payer à la demanderesse une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 700 € plus charges à compter des effets de la clause résolutoire, soit à compter du 11 novembre 2024,

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [B] [W] [Y],

— condamner Monsieur [B] [W] [Y], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai les locaux qu’il occupe [Adresse 5] à [Localité 4], sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— condamner Monsieur [B] [W] [Y] à payer à la demanderesse une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 700 € plus charges à compter du jugement à intervenir, et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner en outre Monsieur [B] [W] [Y] à payer à la demanderesse en deniers et quittances, les montants dus pour la période échue entre le 7 novembre 2024, date du décompte, et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec les intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [B] [W] [Y] à payer à la demanderesse le montant de 2381,03 € avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 7 novembre 2024,

— Condamner Monsieur [B] [W] [Y] à payer à la demanderesse un montant de 1500 € avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner Monsieur [B] [W] [Y] en tous les frais et dépens, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 septembre 2024.

La S.C.I. OURAGAN réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, Monsieur [B] [W] [Y] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 7 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

Par ailleurs, la S.C.I. OURAGAN justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 11 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 9 mai 2022 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 septembre 2024, pour la somme en principal de 1505,25 euros.

Malgré un versement de 415 euros le 7 novembre 2024, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, tel que cela est établi par le relevé de compte produit, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2024.

Depuis cette date, Monsieur [B] [W] [Y] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [B] [W] [Y], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 novembre 2024.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Dans ses conclusions, la demanderesse mentionne que le loyer initial était de 355 € outre la somme de 30 € de provision sur charges. Il ressort des pièces de la procédure que le loyer actuel (quittancement de novembre 2024) est de 380,26 € outre une provision sur charges de 50 €. La demanderesse sollicite la somme de 700 €.

Au vu des différents éléments versés aux débats, le montant réclamé par la demanderesse, supérieur au montant du loyer, apparaît manifestement excessif. Aussi, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer révisé selon l’indice prévu au contrat de bail, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 380,26 € au titre du loyer et de 50 € au titre de la provision sur charges et de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter du 12 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, cela afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer et ne peut ainsi bénéficier d’une suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur le montant de loyers, charges et indemnités d’occupation

La S.C.I. OURAGAN produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [W] [Y] reste désormais lui devoir la somme de 2381,03 € à la date du 13 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Monsieur [B] [W] [Y], non comparant, ne justifie d’aucun paiement libératoire ni d’une cause l’exonérant du paiement des loyers et des charges. Il ne justifie pas d’une saisine de la commission de surendettement.

Monsieur [B] [W] [Y] sera donc condamné au paiement de la somme de 2381,03 € à la date du 13 novembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le locataire est non comparant, n’a pas repris le versement du loyer avant l’audience et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation financière.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [W] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. OURAGAN, Monsieur [B] [W] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 800 € assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail formée par la S.C.I. OURAGAN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mai 2022 entre la S.C.I. OURAGAN et Monsieur [B] [W] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 12 novembre 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [W] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [W] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. OURAGAN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [B] [W] [Y] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Monsieur [B] [W] [Y] à verser à la S.C.I. OURAGAN la somme de 2381,03 € (deux mille trois cent quatre-vingt-un euros et trois centimes) au titre des loyers et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 13 novembre 2024, incluant l’échéance de novembre 2024 ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] [W] [Y] à la somme de 380,26 € au titre du loyer outre 50 € au titre de la provision sur charges;

CONDAMNE Monsieur [B] [W] [Y] à payer à la S.C.I. OURAGAN cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 novembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité étant majorée des charges locatives dûment justifiées et évoluant selon les conditions de l’ancien bail ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [B] [W] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [B] [W] [Y] à verser à la S.C.I. OURAGAN une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 11 septembre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,