TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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[Adresse 14]

[Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 8]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02200 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IN3D

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [Y] [Z]

né le 07 Mars 1989 à [Localité 10]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Baptiste BELZUNG, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE [Adresse 4], représenté et agissant par son syndic en exercice M. [G] [Z] demeurant [Adresse 2]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Baptiste BELZUNG, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 37

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [R] [W],

né le 12 mai 1971 à [Localité 12] (YOUGOSLAVIE)

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sandrine WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81, substituée par M^e Marjolaine FOESSEL, avocat au barreau de MULHOUSE

Madame [N] [I] épouse [W],

née le 17 février 1979 à [Localité 12] (YOUGOSLAVIE)

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sandrine WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81, substituée par M^e Marjolaine FOESSEL, avocat au barreau de MULHOUSE

Monsieur [F] [W],

né le 11 juillet 1999 à [Localité 12] (YOUGOSLAVIE)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sandrine WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81, substituée par M^e Marjolaine FOESSEL, avocat au barreau de MULHOUSE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Octobre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 janvier 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 juin 2022 à effet au 1er juillet 2022, M. [Y] [Z] a donné à bail à M. [R] [W] et Mme [N] [W] un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 1040€ outre 90€ de provision sur charges.

M. [F] [W], fils des locataires, a signé un engagement de caution solidaire, le 4 juin 2022.

L’appartement est situé dans un immeuble régi par le statut de la copropriété. M. [G] [Z] fait fonction de syndic.

L’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par commissaire de justice le 26 juillet 2023.

Par exploits en date des 14 et 15 septembre 2023, M. [Y] [Z] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] pris en la personne de son syndic, M. [G] [Z] (ci-après le syndicat des copropriétaires) ont fait assigner M. [R] [W], Mme [N] [W] et M. [F] [W] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse afin de les voir condamnés au paiement d’un arriéré locatif et de réparations locatives.

L’affaire a été fixée à l’audience du 16 février 2024 puis a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour être retenue en dernier lieu, à l’audience du 11 octobre 2024.

Aux termes de l’assignation dont ils reprennent oralement le bénéfice à l’audience, M. [Y] [Z] et le syndicat des copropriétaires, régulièrement représentés, demandent au juge, au visa des articles 1103 et suivants, 1709 et suivants, 2288 et suivants du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de :

— condamner solidairement, M. [R] [W], Mme [N] [W] et M. [F] [W] à payer à M. [Y] [Z] la somme de 7668€ au titre des arriérés locatifs avec intérêts au taux légal outre 10 290€ au titre des dégradations commises dans l’appartement avec intérêts au taux légal,

— condamner solidairement, M. [R] [W], Mme [N] [W] et M. [F] [W] à payer à M. [Y] [Z] et au syndicat des copropriétaires, la somme de 1980€ au titre des dégradations commises sur les parties communes avec intérêts au taux légal,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [R] [W], Mme [N] [W] et M. [F] [W] in solidum à verser à M. [Y] [Z] un montant de 1500 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [R] [W], Mme [N] [W] et M. [F] [W] in solidum aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris les frais de commandement et sa dénonce outre les frais et honoraires d’exécution, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

M. [Y] [Z] soutient que les loyers n’ont été payés que sporadiquement malgré mises en demeure et commandement de payer le 22 mars 2023.

Il rappelle en se référant à l’état de lieux d’entrée que l’appartement avait été refait à neuf et que l’état des lieux de sortie permet de retenir des dégradations importantes, notamment des parties communes, commises à l’occasion de la construction par les consorts [W] d’un immeuble sur la parcelle voisine.

M. [R] [W], Mme [N] [W] et M. [F] [W] régulièrement représentés, ont repris oralement le bénéfice de leurs conclusions du 10 octobre 2024 et demandé au juge de :

— constater l’absence d’autorisation de l’assemblée générale donnée au syndic pour ester en justice et en tirer toutes conséquences de droit,

— à titre subsidiaire, déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en ses prétentions,

— débouter le syndicat des copropriétaires,

— constater l’accord des locataires pour régler 6072€ au titre des loyers impayés,

— constater l’accord des locataires pour régler la somme de 500€ au titre des réparations locatives,

— déduire le depôt de 2080€,

— autoriser la partie défenderesse à s’acquitter des sommes dues en 4 versements mensuels,

— débouter M. [Y] [Z] pour le surplus,

— en tout état de cause, condamner les demandeurs aux dépens et les débouter de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de leurs prétentions, M. [R] [W] et Mme [N] [W] soutiennent qu’à défaut d’autorisation expresse donnée par l’assemblée générale, l’assignation est nulle en application des dispositions des articles 117 et 120 du code de procédure civile et 55 du décret de 1967.

Subsidiairement les prétentions du syndicat des copropriétaires sont irrecevables.

Sur le fond, ils reconnaissent ne pas avoir payé les loyers mais entendent voir déduire le dépôt de garantie qu’ils assurent avoir payé.

Se référant à l’état des lieux de sortie, ils considèrent que les frais d’entretien du logement intérieur sont limités, les sommes mises en compte au titre de la maçonnerie devant être rejetées.

Ils ajoutent que nombre des travaux mis en compte sont sans rapport avec l’occupation locative (dalle en beton, saignée, amas de terre, dommages aux parties communes…)

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’assignation délivrée au nom du syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic M. [G] [Z] :

M. [R] [W] et Mme [N] [W] invoquent les dispositions combinées des articles 117 du code de procédure civile et 55 du décret du 17 mars 1967 et soulignent que M. [G] [Z], syndic, ne justifie pas de l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Cependant si l’article 55 du décret précité, dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, ce même texte énonce en son alinéa suivant que « Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice ».

Par conséquent, M. [R] [W] et Mme [N] [W] ne sont pas admis à se prévaloir des dispositions précitées.

L’exception de nullité sera donc rejetée.

— Sur la demande en paiement du bailleur au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

En l’espèce le contrat de bail qui a pris effet le 1er juillet 2022 prévoyait le paiement d’un dépot de garantie de 2080€ puis d’un loyer de 1040€ complété d’une provision de charges de 90€ soit un montant mensuel de 1130€.

M. [Y] [Z] sollicite paiement d’une somme de 7668€ au dispositif de ses écritures et produit un décompte en pièce 11.

Il convient de rappeler que la charge de la preuve des paiements pèse sur les débiteurs lequels en l’espèce, produisent 4 pièces qui ne se rapportent pas stricto sensu au litige locatif mais à d’autres litiges impliquant le syndicat des copropriétaires ou son syndic.

M. [R] [W] et Mme [N] [W] soulignent qu’ils reconnaissent devoir la somme de 6072€ au dispositif de leurs écritures (contre 5588€ dans les motifs).

En réalité, l’analyse de la pièce 11 permet de relever que pendant les 8 premiers mois de la location, M. [R] [W] et Mme [N] [W] se sont acquittés de paiements d’un montant supérieur à la somme de 1130 €, s’acquittant donc d’un montant total de 1010€ en sus des loyers et charges dus sur la période.

Ces 1010€ correspondent à une partie du dépôt de garantie dont M. [Y] [Z] rappelait dans une mise en demeure adressée aux locataires et à la caution, qu’ils restaient en devoir une partie (2080 – 1010 = 1070€).

Le décompte permet d’établir que les loyers et provisions de charges n’ont plus été payés à compter de l’échéance de février 2023 et ce jusqu’à la libération des lieux le 26 juillet 2023.

Le montant du à ce titre s’élève à la somme de 6597€ (5×1130 + 872 + 75) duquel il convient de déduire la somme de 1010€ perçue au titre du dépôt de garantie et que M. [Y] [Z] est autorisé à conserver en application de l’article 22 de la loi de 1989, soit une somme à la charge des locataires de 5587€.

M. [R] [W] et Mme [N] [W] et M. [F] [W], qui s’est engagé comme caution solidaire, seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 5587€ au titre de l’arriéré de loyers et charges pour la période du 1er février 2023 au 26 juillet 2023.

— Sur la demande en paiement du bailleur au titre des réparations locatives :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – “de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – “de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.”

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappellent qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, “sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.”

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation.

C’est au bailleur qu’il appartient de démonter l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En l’espèce, M. [Y] [Z] produit l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement, le 26 juin 2022 lors de la remise des clés qui mentionne un « état neuf » de l’intégralité des pièces de l’appartement (sauf l’entrée du sous sol décrite néanmoins comme en très bon ou bon état).

Les équipements sont décrits comme en très bon état à l’exception d’un impact sur le receveur de douche.

Des travaux en cours étaient mentionnés : pose sonnette, pose luminaire radar extérieur porte d’entrée et porte garage, isolation plancher bas, DPE pour septembre 2022, rambarde escalier extérieur.

Le contrat de bail mentionne au titre des accessoires de l’appartement à usage privatif, la mise à disposition d’une terrasse et d’un jardin outre un garage double.

Le 26 juillet 2023, Me [L] ayant établi l’état des lieux de sortie en présence du propriétaire et des locataires, a relevé :

«  porte d’entée clenche non fixe,

entrée : des tâches sur la porte et son contour,

absence de luminaire au plafond

mur : deux perforations chevillées, des traces et tâches sur le mur droit,

carrelage particulièrement tâché,

séjour : absence de trois luminaires et de tâches,

éraflures diverses sur les murs et perforations dont certaines chevillées,

carrelage sale et tâché,

coin cuisine : four sale + vitre sale, réfrigérateur sale, congélateur sale + 1 tiroir manquant, tiroirs cuisines sales, vmc non entretenue, peinture effritée en maintes endroits sur la deuxième porte d’accès à la cuisine,

WC : éraflures sur la porte,

salle de bains : calcaire sur la robinetterie et le pommeau de douche, lavabo et tiroir sous le lavabo sales

chambre Nord : légères éraflures sur la partie supérieure de la porte, tâches au plafond, absence de luminaire, tâches diverses au murs, et perforations, sol sale,

chambre Est :absence de luminaire, fente verticale sur le mur gauche et éraflures diverses, sol sale et tâché,

sous-sol : tâche au niveau du contour de la porte en partie supérieure et présence d’un carrelage ébrêché + un carrelage fissuré,

dégagement du sous-sol : carrelage sale,

Chambre : deux perforations à droite de la fenêtre, un élément manquant dans l’armoire intégrée,

garage : un impact au centre de la porte, sol sale et tâché, seaux de peinture et encombrants divers,

terrasse : une saignée de 6 cm de largeur sur 8 mètres de longueur et présence d’un amas de terre de 8 mètres de large sur 5 mètres de profondeur et 2 mètres de hauteur."

Les constats relatifs aux traces, impacts, luminaires manquant, clenche de porte non fixée, carrelage fissuré, ébrêché, éraflures, peintures effritées, perforations dont perforations chevillées, s’apparente à des dégradations et non aux effets de l’usure des lieux ou équipements loués, de sorte que les frais de réparations sont à la charge des locataires qui ne rapportent pas la preuve de circonstances exonérantes.

Ensuite, concernant les frais de nettoyage et de remise en peinture, les dispositions précitées rappellent que l’entretien courant est à la charge du locataire. Seule peut être prise en compte, le cas échéant, une vétusté – qui se définit par l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. Mais en l’espèce, prenant en considération une période d’occupation d’un an, il n’y a pas lieu de faire application d’une vétusté.

M. [Y] [Z] produit un devis de rénovation de l’intérieur de l’appartement lequel correspond à la remise en peinture des plafonds et aux finitions des murs de l’appartement outre la remise en état des points lumineux pour la somme de 6300€ HT (pièce 14) outre un devis correspondant à l’évacuation des terres excédentaires pour la somme de 2800€ HT (Pièce 15).

M. [R] [W], Mme [N] [W] et M. [F] [W] sont recevables à contester ces chiffrages mais ils ne produisent aucun élément objectifs permettant de les pondérer.

Par conséquent en vertu du principe de réparation adéquate et intégrale, il convient de retenir une somme de 6930€ TTC (Tva 10%) et de 3360€ (Tva 20%) soit une somme totale de 10290€ TTC que M. [R] [W], Mme [N] [W] et M. [F] [W] seront condamnés solidairement à payer à M. [Y] [Z].

Les sommes dues produisent intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Conformément à la demande, il convient d’en ordonner la capitalisation dès lors qu’ils seraient dus pour une année entière.

— Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 1980€ TTC qui correspond aux frais à engager pour les travaux de maçonnerie sur la terrasse (pièce 14).

Le syndicat des copropriétaires qualifie la terrasse de partie commune.

Cependant le règlement de copropriété qui détermine si la terrasse est une partie commune ou une partie privative n’est pas versé au débat.

Or l’usage locatif privatif est distinct de la notion de partie commune ou privative au sens de la copropriété.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires n’établit pas qu’il est en droit d’agir en indemnisation du préjudice résultant de la saignée pratiquée dans la dalle de la terrasse louée par M. [R] [W] et Mme [N] [W].

Le syndicat des copropriétaires sera donc déclaré irrecevable en sa demande indemnitaire.

— Sur la demande de délais de paiement :

M. [R] [W] , Mme [N] [W] et M. [F] [W] sollicitent l’autorisation de se libérer de la dette en 4 versements.

Cependant ils n’ont produit aucune pièce relative à leurs ressources et charges respectives.

La demande de délais sera donc rejetée.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [R] [W], Mme [N] [W] et M. [F] [W] succombent principalement, de sorte qu’ils supporteront in solidum, les dépens en ce compris les frais de commandement et les frais de dénonce.

En effet, l’instance ne tend pas à la résiliation du fait du congé et de la libération des lieux par les locataires postérieurement au commdement. Ces frais sont néanmoins nécessaires à l’instance pour valoir de mise en demeure d’avoir à respecter les obligations découlant du contrat.

Le syndicat des copropriétaires étant irrecevable en ses prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur sa demande au titre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, il convient de condamner M. [R] [W], Mme [N] [W] et M. [F] [W] in solidum à payer à M. [Y] [Z] la somme de 800€ au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité de l’assignation ;

CONDAMNE M. [R] [W], Mme [N] [W] et M. [F] [W] à payer solidairement entre eux à M.[Y] [Z] les sommes de :

—  5587€ (cinq mille cinq cent quatre vingt sept euros) au titre de l’arriéré de loyers et charges pour la période du 1er février 2023 au 26 juillet 2023;

—  10290€ (dix mille deux cent quatre vingt dix euros) TTC au titre des réparations locatives ;

DIT QUE ces sommes produisent intérêts au taux légal à compter du jugement et ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DECLARE IRRECEVABLE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] pris en la personne de son syndic, M. [G] [Z], en sa demande indemnitaire relative à la terrasse de l’appartement loué par M . [R] [W] , Mme [N] [W] ;

REJETTE la demande de délais de paiement de M. [R] [W], Mme [N] [W] et M. [F] [W] ;

CONDAMNE M. [R] [W], Mme [N] [W] et M. [F] [W] in solidum aux dépens en ce compris les frais de commandement et de dénonce ;

CONDAMNE M. [R] [W], Mme [N] [W] et M. [F] [W] à payer in solidum à M. [Y] [Z] la somme de 800€ (huits cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 janvier 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,