TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00545 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JGUP

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION- HABITAT (m2A Habitat), pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représenté par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [S] [G]

née le 09 Avril 1977, demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 09 Mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 13 avril 2017, l’OPH [Localité 9] Habitat a loué à Madame [S] [G] un local à usage d’habitation situé 3ème étage du [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 459,74 € provision sur charges incluse. Le même jour, un contrat de location portant sur un garage n°2170324 a été signé entre les parties pour un loyer mensuel de 29 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat anciennement dénommé OPH Mulhouse Habitat a fait assigner Madame [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [S] [G] et de tous occupants de son chef des lieux objet du bail situés [Adresse 1] à [Localité 7] et ce, au besoin, au moyen de la force publique,

— Condamner Madame [S] [G] ainsi que tous occupants de son chef à payer, à compter du jugement et jusqu’au départ effectif des lieux consacré par la remise des clés au bailleur, une indemnité d’occupation hors APL de 444,90 € par mois indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées + l’indemnité de 29 € pour le garage loué majorée des charges,

— Condamner Madame [S] [G] aux entiers frais et dépens de la présente procédure, ainsi que du commandement de payer, et à 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Constater le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 mai 2025.

A cette audience, l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation. Au soutien de ses demandes, il indique avoir mandaté un commissaire de justice pour signifier plusieurs sommations interpellatives à l’encontre de la locataire permettant d’établir que la locataire n’occupe plus le logement et qu’elle héberge gracieusement sa nièce. Il ajoute que la locataire ne s’est pas acquittée du paiement de son loyer pour le mois d’octobre 2024 et ne justifie pas être assurée contre les risques locatifs.

Cité par acte délivré à étude, Madame [S] [G] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, la locataire ne donnant pas suite aux rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 9 mai 2025.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 26 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande de résiliation

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il est indiqué dans l’article 1 du bail du 13 avril 2017 que le locataire utilisera les lieux loués à usage d’habitation principale et qu’il devra les occuper au moins huit mois par an. A l’exception des associations, il ne pourra de même sous-louer ces mêmes lieux en tout ou partie.

Ainsi, en application de l’article L442-8 du code de la construction et de l’habitation, dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit.

Le bailleur a fait sommation le 21 mai 2024 à Madame [S] [G] d’avoir à régulariser sa situation rapidement en donnant congé de son logement. En effet, le commissaire de justice a établi que le 4 juin 2024, le nom de Madame [S] [G] était mentionné sur une boite aux lettres et sur une sonnette se situant au [Adresse 2] à [Localité 9]. Il a également indiqué que Madame [S] [G] hébergeait sa nièce Madame [H] [U] à titre gracieux. Par sommation interpellative du 6 août 2024, le commissaire de justice a rencontré Madame [S] [G] au [Adresse 2] à [Localité 9] qui lui a indiqué que le logement, objet du bail du 13 avril 2017, est occupé par sa nièce suite à une mise à disposition gratuite dudit logement et qu’elle réside désormais au19 [Adresse 10] à [Localité 9].

Ainsi, il peut être retenu que, à la date de l’audience, la locataire en titre du logement pris à bail le 13 avril 2017 ne l’occupe plus depuis au moins dix mois. Le bailleur démontre au regard des pièces de la procédure qu’une sous location non autorisée, peu important que cela soit à titre gratuit ou onéreux, a été pratiquée. En outre, cette absence concrète et non déclarée du logement avec occupation non conforme au bail a pour effet de contourner la réglementation relative au calcul du plafond de ressources et au supplément de loyer de solidarité pouvant être éventuellement dû pour ce type de logement.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Madame [S] [G]. Il n’est dès lors pas justifié d’examiner la demande de résiliation pour non-paiement du loyer (seul le loyer du mois d’octobre 2024 n’étant pas acquitté) et pour défaut d’assurance du logement.

Dès lors, l’expulsion de Madame [S] [G] sera ordonnée.

Par ailleurs, afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dès la signification de la présente décision.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [S] [G], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

De plus, une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant des loyers qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis soit la somme de 444,90 euros au titre du logement et 29 euros au titre du garage, et d’autre part, de dire qu’elle sera révisée aux conditions du bail c’est à dire indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée des charges locatives dûment justifiées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [G] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Au regard des démarches accomplies par l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat, Madame [S] [G] sera condamnée à verser la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du 11 septembre 2025, du bail conclu le 13 avril 2017 entre l’OPH [Localité 9] Habitat, d’une part, et Madame [S] [G], d’autre part, concernant le logement situé au 3ème étage du [Adresse 1] à [Localité 7] ainsi que la résiliation judiciaire du contrat de location du 13 avril 2017 concernant le garage ;

DIT que Madame [S] [G] est occupante sans droit ni titre ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [G] à verser à l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis soit la somme de 444,90 euros au titre du logement et la somme de 29 euros au titre du garage à compter du 11 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

DÉBOUTE l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [S] [G] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [S] [G] à verser à l’OPH [Localité 9] Alsace Agglomération Habitat la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 11 septembre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,