TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/2372

N° RG 25/02342 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JOSA

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 19 décembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. [Adresse 11]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51

PARTIE REQUISE :

Madame [G] [L] [U] [O]

née le 29 Octobre 1979 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Patricia HABER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 13 novembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 mars 2021, la société SOMCO SA [Adresse 7] a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 557,59 euros et d’une provision pour charges de 85,43 euros, ainsi qu’un garage pour un loyer de 20 € et une provision pour charges de 6,61 €.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 132,32 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois et de justifier d’une assurance, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [G] [O] le 3 avril 2025.

Par assignation du 3 septembre 2025, la société SOMCO SA [Adresse 7] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sous astreinte de Mme [G] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 817,81 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 novembre 2025, la société SOMCO SA [Adresse 7] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en actualisant ses demandes. Elle explique que la locataire a procédé à des paiements depuis la délivrance de l’assignation, de sorte que selon elle l’arriéré locatif ne s’élève désormais plus qu’à 925,93 € selon décompte actualisé au 12 novembre 2025. La société SOMCO SA [Adresse 7] considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et elle indique qu’elle n’est opposée à ce que des délais de paiement soient accordés à la locataire. Concernant l’assurance, elle explique qu’elle a eu connaissance d’une attestation d’assurance que la locataire s’est engagée à lui remettre.

Mme [G] [O] a comparu en personne à l’audience. Elle explique qu’elle est elle-même propriétaire d’un appartement qu’elle a mis en location, que son locataire a cessé de payer le loyer et qu’il lui a rendu l’appartement en très mauvais état, de sorte que celui-ci lui doit désormais 17 000 €. Elle ajoute qu’elle a désormais remis l’appartement en location de sorte que ses difficultés financières vont s’arranger.

Elle indique qu’elle travaille en tant qu’assistante commerciale, emploi qui lui procure des revenus de l’ordre de 2 500 € par mois. Elle exprime sa volonté de rester dans l’appartement, pour elle et pour ses enfants. Elle demande à bénéficier de délais de paiement et indique qu’elle peut régler sa dette en payant 37 euros par mois en plus de son loyer courant.

Mme [G] [O] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [G] [O] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SOMCO SA [Adresse 7] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 2 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 132,32 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 juin 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [G] [O] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 36 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [G] [O] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Il n’y a pas lieu d’assortir la présente décision d’une astreinte, le recours éventuel à la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la décision.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SOMCO SA [Adresse 7] verse aux débats un décompte indiquant qu’à la date du 5 novembre 2025, Mme [G] [O] lui devait la somme de 925,93 euros. Ce décompte inclut cependant des frais de commissaire de justice pour un montant de 347.83 euros qui doivent être déduits de la dette principale dès lors qu’ils constituent des dépens.

Mme [G] [O] reconnaissant la dette et n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer à la bailleresse la somme de 478,10 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [G] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 732,97 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SOMCO SA [Adresse 7] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 avril 2025 et celui de l’assignation du 3 septembre 2025, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société SOMCO SA [Adresse 7] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 mars 2021 entre la société SOMCO SA [Adresse 7], d’une part, et Mme [G] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 9] est résilié depuis le 3 juin 2025,

CONDAMNE Mme [G] [O] à payer à la société SOMCO SA [Adresse 7] la somme de 578.10 euros (cinq cent soixante dix huit euros et dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE Mme [G] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 16 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 36 euros (trente-six euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [G] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 juin 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [O] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [G] [O] sera condamnée à verser à la société SOMCO SA [Adresse 7] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

DIT n’y avoir lieu d’assortir la présente décision d’une astreinte,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [G] [O] à payer à la société SOMCO SA [Adresse 7] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [G] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 avril 2025 et celui de l’assignation du 3 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge