TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00569 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JGXB

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 13 juin 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.C.I. JS, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par son gérant Monsieur [N] [U]

PARTIES REQUISES :

Monsieur [Z] [R]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [G]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Céline SCHOCH auditrice de justice, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

en présence lors des débats d’Alicia AKTAS attachée de justice,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 02 mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2022 à effet au 02 décembre 2022, la SCI JS a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [R], portant sur un appartement situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 520 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros.

Madame [I] [G] s’est portée caution solidaire des obligations nées du bail le 02 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer pour la somme principale de 1.917,64 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la caution une dénonciation d’un commandement visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, la SCI JS a fait assigner en référé Monsieur [Z] [R] et Madame [I] [G] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

— Dire et juger recevable et bien-fondée l’assignation ;

— Constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties le 16 novembre 2022 ;

— Condamner Monsieur [Z] [R], ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai les locaux qu’il occupe [Adresse 4], sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir a quitté les lieux, avec le concours de la force publique si besoin ;

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [R] et Madame [I] [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges, indexée comme le loyer à compter des effets de la clause résolutoire, soit à compter du 11 février 2025, subsidiairement à compter de la décision à intervenir en cas du prononcé de la résiliation de bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [R] et Madame [I] [G] à lui payer la somme de 2.752,96 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au 11 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation ;

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [R] et Madame [I] [G] à lui payer en deniers et quittances les montants dus pour la période entre le 11 février 2025, date du décompte, et la décision à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [R] et Madame [I] [G] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation ;

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner solidairement Monsieur [Z] [R] et Madame [I] [G] aux dépens, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 décembre 2024 et l’acte de dénonciation à caution du 18 décembre 2024 ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

L’affaire a été fixée à l’audience du 02 mai 2025, au cours de laquelle elle a été plaidée.

A l’audience, la SCI JS, régulièrement représentée par son gérant, Monsieur [U] [N], reprend les termes de son assignation du 19 février 2025.

Au soutien de ses demandes, la SCI JS explique que Monsieur [Z] [R] n’a pas réglé l’intégralité des loyers et des charges dus au titre du contrat de bail. Elle précise que les premiers impayés ont débuté au mois de janvier 2024 ; qu’à la suite d’un premier commandement de payer adressé au locataire au mois de juin 2024, ce dernier a régularisé la situation, mais que, par la suite, de nouveaux incidents de paiement sont survenus. Depuis le mois de novembre 2024, la société requérante indique n’avoir plus aucune nouvelle de Monsieur [Z] [R].

La SCI JS ajoute renoncer à sa demande d’article 700, précisant qu’elle souhaite surtout que le locataire quitte les lieux et que les loyers qui lui sont dus lui soient réglés.

Elle produit un décompte actualisé de sa créance dont le montant s’élève à 4.457 euros.

Bien que régulièrement assignés, Monsieur [Z] [R] et Madame [I] [G] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025.

MOTIFS

En application de l’article 474 du code de procédure civile, l’ordonnance est réputée contradictoire, dès lors qu’elle est susceptible d’appel.

Selon l’article 472 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de l’assignation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation ou l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience, par lettre recommandée avec accusé réception, à peine d’irrecevabilité de la demande.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 20 février 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 16 novembre 2022 stipule, en son article 17, page 12, une clause résolutoire conforme à l’article précité et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2024, pour la somme en principal de 1.917,64 euros.

La charge de la preuve des paiements pèse sur Monsieur [Z] [R] qui n’a pas comparu.

Au contraire, l’historique du compte locatif arrêté au 11 février 2025 permet d’établir que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois prévu par la loi puisqu’aucun paiement n’est plus intervenu.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 11 février 2025 à minuit.

La résiliation étant acquise au bailleur à compter de cette date, Monsieur [Z] [R] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux.

Il devra donc être condamné à les libérer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun élément ne justifiant de réduire ou supprimer ce délai.

De même, il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, si nécessaire, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

Par ailleurs Monsieur [Z] [R] est redevable d’une indemnité d’occupation destinée à réparer d’une part le préjudice lié à la privation pour le propriétaire de son bien et d’autre part à convaincre l’occupant à libérer les lieux.

Il convient donc de l’assortir de modalités qui concourent à la réalisation de ces objectifs.

Monsieur [Z] [R] devra donc s’acquitter d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui qu’il aurait dû au titre des loyers et charges si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant indexable aux conditions du bail résilié.

Il n’y a pas lieu d’assortir la libération des lieux d’une astreinte puisque l’indemnité d’occupation concourent déjà à l’exécution de la décision.

Sur l’arriéré de loyers et charges :

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de son assignation, la SCI JS sollicite la somme de 2.752,96 euros au titre de l’arrière locatif suivant décompte arrêté au 11 février 2025.

Au regard des obligations prévues dans le contrat de bail, du décompte produit par le bailleur et de l’absence de preuve de ses paiements par le locataire, l’obligation de paiement n’est donc pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Il y a donc lieu de condamner à titre de provision Monsieur [Z] [R] à payer à la SCI JS la somme de 2.752,96 euros, échéance de février 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 février 2025. Conformément à la demande, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.

Sur la condamnation de la caution solidaire :

La SCI JS produit au débat l’acte de caution solidaire rempli et signé par Madame [I] [G]. Son simple examen permet de vérifier sa conformité aux dispositions légales applicables, de sorte que l’obligation solidaire de la caution n’est pas sérieusement contestable.

Madame [I] [G] s’étant portée caution solidaire du paiement des loyers, des indemnités d’occupation, des charges et des frais de procédure, elle sera condamnée solidairement avec Monsieur [Z] [R].

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [R] et Madame [I] [G], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, en ce compris les sommes correspondantes aux coûts du commandement de payer du 11 décembre 2024 et de l’acte de dénonciation à la caution du 18 décembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande formée par la SCI JS ;

CONSTATE, que les conditions de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail d’habitation conclu le 16 novembre 2022 entre la SCI JS, d’une part, et Monsieur [Z] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], sont réunies depuis le 11 février 2025 à minuit et que le bail est résilié depuis cette date;

ORDONNE à Monsieur [Z] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement et DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [R] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [R] et Madame [I] [G] en sa qualité de caution, à payer à la SCI JS à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant révisable et indexable aux conditions du bail résilié, et ce, à compter du 12 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant ;

DIT n’y avoir lieu à assortir la libération des lieux d’une astreinte ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [R] et Madame [I] [G] en sa qualité de caution, à payer à la SCI JS à titre de provision, la somme de 2.752,96 euros (deux mille sept cent cinquante-deux euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 février 2025, échéance de février 2025 intégralement incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts aux taux légal ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [R] et Madame [I] [G] aux dépens, comprenant, notamment, le coût du commandement de payer, délivré le 11 décembre 2024 et le coût de l’acte de dénonciation à la caution délivré le 18 décembre 2024 ;

Le Greffier, Le Président,