TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 11]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

N° RG 25/00261 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JN3E

MINUTE n° 25/00228

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 24 NOVEMBRE 2025

Laurence ROUILLON, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 24 novembre 2025 après débats à l’audience publique du 06 octobre 2025 à 14h30

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LBF, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

Monsieur [Z] [W], gérant, comparant en personne

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [O], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat du 04 avril 2013, la SCI LBF a donné à bail à Madame [T] [O] un logement situé [Adresse 9] à 68290 [10].

Par acte du 22 avril 2025, la SCI LBF a fait délivrer à sa locataire un commandement portant mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement ainsi que visant la clause résolutoire stipulée au contrat de location, ceci pour un montant principal de 20.800,00 euros représentant les loyers et charges impayés selon décompte arrêté à février 2025 inclus.

Par assignation délivrée le 1er août 2025, la SCI LBF a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de THANN d’une demande dirigée contre Madame [T] [O] par laquelle il est sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du contrat de location par acquisition de la clause résolutoire de plein droit ;

— la constatation de ce que Madame [T] [O] occupe sans droit ni titre le logement ;

— l’expulsion de Madame [T] [O] du logement ;

— sa condamnation d’avoir à lui payer une somme de 23.400,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 17.07.2025 ainsi qu’au paiement d’une somme de 520 euros par mois jusqu’à la date de résiliation du bail ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et de l’avance sur charges soit 520 euros mensuels à compter du 23 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la condamnation de Madame [T] [O] aux dépens de l’instance, y compris les frais du commandement, de dénonce à la CCAPEX, de procès-verbal de difficultés, de serrurier ainsi qu’à lui payer un montant de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 06 octobre 2025, la SCI LBF a été représentée par ses gérants. Ils ont sollicité l’adjugé des conclusions de leur assignation, en augmentant la demande au titre de l’impayé de loyers et charges à concurrence de 24.960,00 euros

Madame [T] [O] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté le principe de la dette locative tout en indiquant qu’il existait toutefois « un delta » et ce depuis la signature du bail. Elle a fait état d’une période où elle aurait traversé d’importantes difficultés personnelles, avec deux décès parmi ses proches. Elle évoque la perspective d’une rentrée d’argent en ce qu’un garage dépendant de la succession d’un des proches serait sur le point d’être mis en vente. Elle aurait par ailleurs retrouvé du travail, ceci à effet du 1er décembre prochain. Elle propose de reprendre le paiement du loyer à compter de cette période et de doubler le montant pour apurer la dette.

M. [W], gérant de la SCI LBF, indique avoir le sentiment d’avoir fait preuve de beaucoup de compréhension vis-à-vis de la locataire depuis 2021, avec des promesses telles que formulées aujourd’hui et non tenues. Il serait désormais désireux de récupérer son bien et les arriérés.

Il y aura lieu, eu égard aux modes de comparution des parties ainsi que de la valeur en litige, de statuer par décision contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, ceci aux fins de réalisation d’un diagnostic social et financier du locataire.

Par ailleurs, l’article 24 II du même texte prévoit que les bailleurs personnes morales (autres que société civile constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus) ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), cette saisine étant toutefois réputée faite dès lors persiste une situation d’impayés alors que l’organisme payeur des aides au logement a été informé des impayés de loyers.

L’article 24 I prévoit pour sa part que lorsque l’impayé de loyers et charges a lieu sans interruption depuis deux mois ou lorsque la dette locative est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique (ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus) sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, la SCI LBF justifie avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée par la voie électronique aux services de la préfecture du Haut-Rhin le 04 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, ainsi que la CCAPEX a été avisée de l’impayé locatif le 23 avril 2025.

La demande formée à l’encontre de Madame [T] [O] aux fins de constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Dans la présente espèce, il est à noter que le contrat de bail ayant été établi antérieurement à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, il y est stipulé un délai de deux mois pour l’acquisition de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers et charges, ce qui correspondait à l’état de la législation au jour de la conclusion du contrat de bail. En effet, la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

A l’appui de sa demande, la SCI LBF produit notamment :

— le contrat de location la liant à Madame [T] [O] ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location ainsi que d’avoir à justifier de l’occupation du logement délivré le 22 avril 2025;

— un décompte locatif arrêté à octobre 2025 inclus.

Sur la résiliation du bail et la dette locative

Il est établi par les pièces produites que Madame [T] [O] n’a pas acquitté les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa signification soit avant le 22 juin 2025.

La SCI LBF a produit en effet un décompte de l’arriéré locatif aux différentes étapes de la procédure (commandement, assignation, audience) et Madame [T] [O], qui sans contester l’existence d’une dette locative a évoqué « un delta » entre le montant dont elle s’estime redevable et le décompte du bailleur, ne formule aucune précision quant au chiffrage de ce « delta » ni ne produit aucune pièce à l’appui de sa contestation.

Il est donc constaté au vu des décomptes établis avec constance par le bailleur que la dette locative deux mois après la délivrance du commandement de payer soit au 22 juin 2025 se montait à : 22.880 euros.

Par le jeu de la clause résolutoire prévue au contrat de location, il conviendra en conséquence de constater que la résiliation du bail est acquise depuis la date du 23 juin 2025.

Concernant le montant de la dette locative au jour de l’audience du 06 octobre 2025 et au vu du décompte arrêté à cette date tel que produit par la SCI LBF lors de l’audience et soumis à la discussion contradictoire des parties, il est constaté que le montant de 24.960,00 euros est suffisamment justifié.

Madame [T] [O] se verra en conséquence condamnée à payer à la SCI LBF ce montant de 24.960,00 euros au titre de l’arriéré locatif au 06 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article 24. V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, et à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, ceci par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, dès lors que le locataire paraît en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (suspension des procédures d’exécution, majorations d’intérêts ou pénalités non encourues). Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite le cas échéant les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, si Madame [T] [O] indique son intention de reprendre le paiement du loyer courant « en double » à compter de décembre 2025 au bénéfice d’un contrat de travail qui débuterait à cette période, avec la perspective ensuite de solder totalement la dette du fait d’une rentrée d’argent escomptée, il doit être constaté qu’elle ne remplit nullement la première condition légale pour voir les effets de la clause résolutoire suspendus, à savoir d’avoir au jour de l’audience repris le paiement du loyer courant.

Quant à la perspective d’emploi évoquée ou de perception d’un capital important de nature à solder la dette, elles ne sont pas davantage étayées.

En contrepartie, la SCI LBF produit un décompte locatif qui montre qu’aucun paiement n’a été enregistré en provenance de la locataire depuis le mois d’octobre 2021 soit depuis quatre années.

Il résulte de ces circonstances que les conditions pour l’octroi de délais de paiement à Madame [T] [O] n’apparaissent pas remplies, ni dès lors que les conditions pour une éventuelle suspension des effets de la clause résolutoire seraient réunies.

La demande de Madame [T] [O] de bénéficier de l’octroi de délais de paiement aptes à suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ne pourra en conséquence être accueillie.

Sur la demande d’évacuation, le cas échéant d’expulsion et l’indemnité d’occupation

La résiliation du contrat de location étant acquise, Madame [T] [O] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux et ce depuis le 23 juin 2025.

Son évacuation, au besoin son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, doivent en conséquence être ordonnées, et ce dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai.

Il y aura lieu de dire qu’il sera procédé le cas échéant au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans les conditions prévues par les articles L 433-1 et suivants ainsi que R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

En application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R.433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution).

En réparation du préjudice de jouissance subi par le bailleur, et au vu de la valeur locative du logement en cause ainsi que du caractère provisionnel du paiement des charges soumises à décompte annuel, il conviendra de fixer l’indemnité d’occupation à une somme mensuelle égale au moment du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dus en cas de poursuite normale du bail entre les parties.

Madame [T] [O] sera en conséquence condamnée à payer à la SCI LBF cette indemnité d’occupation mensuelle, ceci à compter du mois de novembre 2025, dans la continuité du décompte de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2025 inclus, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés envers le bailleur ou le mandataire par lui désigné.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, il conviendra de condamner Madame [T] [O] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 22 avril 2025 ainsi que de dénonce à la CCAPEX.

Seront en revanche exclus les frais du procès-verbal de difficulté et d’intervention d’un serrurier selon facture du 18.06.2025, qui n’ont pas le caractère de frais nécessaire à la présente instance.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’équité, tirée des situations économiques respectives des parties, commande de ne pas entrer en voie de condamnation à l’encontre de Madame [T] [O] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision a lieu de droit et aucun élément du dossier ne commande d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 23 juin 2025 du contrat de location du 04 avril 2013 ayant lié les parties.

CONDAMNE Madame [T] [O] à payer à la SCI LBF une somme de 24.960,00 euros (vingt quatre mille neuf cent soixante euros) au titre des loyers et avances sur charges impayés au 06 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement en vue de suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de location.

En conséquence,

ORDONNE l’évacuation, au besoin l’expulsion avec le concours de la force publique, de Madame [T] [O] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux objet du contrat de location, situés [Adresse 6]. [Adresse 1] à [Localité 3].

DIT qu’il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés comme il est dit aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

CONDAMNE Madame [T] [O] à payer à la SCI LBF une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dus en cas de poursuite normale du bail entre les parties, ceci à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés entre les mains du bailleur ou de tout mandataire par lui désigné.

CONDAMNE Madame [T] [O] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 22 avril 2025 ainsi que de dénonce envers la CCAPEX.

DIT n’y avoir lieu à condamnation de Madame [T] [O] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par décision mise à disposition au greffe le vingt quatre novembre deux mille vingt cinq et signé par L. ROUILLON, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de THANN et V. BIJASSON, Greffier

Le Greffier Le Juge