TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01524 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I3N6

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

SA [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4], prise en son agence de [Localité 10], [Adresse 1]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [C], [T], [I] [M], né le 10 Septembre 1984 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 21 Novembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 13 août 2018, la SA d’HLM 3F Grand Est a loué à M. [C] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 446,75 € outre 116,93 € de provision pour charges.

Par contrat à effet au 23 août 2018, la SA d’HLM 3F Grand Est a loué à M. [C] [M] un emplacement de stationnement, accessoire au contrat de bail, situé à la même adresse et moyennant un loyer mensuel de 54,64 €.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, la SA d’HLM 3F Grand Est a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 085,22 € au titre des loyers et charges échus au 19 décembre 2023.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 20 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, la SA d’HLM 3F Grand Est a fait assigner M. [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et du contrat de location de l’emplacement de parking, ou, subsidiairement de prononcer leur résiliation judiciaire,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous peine d’astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner le locataire à payer la somme de 3 863,01 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 085,22 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux, assortie des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,condamner le locataire à payer la somme de 850,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer et les frais d’exécution forcée le cas échéant.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 18 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 novembre 2024.

A cette audience, la SA d’HLM 3F Grand Est, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 491,26 €, au titre des loyers et charges échus au 20 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement ainsi qu’à l’éventuelle suspension des effets de la clause résolutoire dans la mesure où le loyer courant n’est pas payé.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [C] [M] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise être en affection longue durée. Il expose supporter des saisies de la part de la sécurité sociale en raison de frais médicaux. Il indique devoir choisir entre manger et se soigner. Il déclare souhaiter solder sa dette et quitter le logement et précise avoir fait une demande de surendettement, refusée par la sécurité sociale.

Enfin, M. [C] [M] indique percevoir une rémunération mensuelle de 1 800€ en dehors des saisies et avoir sollicité un prêt bancaire par l’intermédiaire d’un courtier, refusé par la banque. Il sollicite des délais.

L’affaire est mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 20 décembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 18 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM 3F Grand Est verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 20 novembre 2024, la dette locative de M. [C] [M] s’élève à la somme de 7 191,26 € (soit la somme de 7 491,26 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 300,00 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de parking, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 20 décembre 2023 pour la somme de 2 085,22 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 20 décembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [C] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [C] [M] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [C] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [C] [M] confirme qu’il n’est pas en mesure de payer le loyer courant.

Il ne peut donc pas bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, concernant sa demande en délais de paiement, si le juge des contentieux de la protection n’est pas insensible à sa situation, il convient de constater que la situation actuelle du défendeur, qui n’arrive pas à payer le loyer courant et qui, au surplus, doit choisir entre se nourrir et se soigner, ne lui permet pas d’apurer la dette par mensualités.

Par conséquent, la demande reconventionnelle est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [M] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité commande, compte tenu de la situation particulière du défendeur et de la qualité de bailleur social de la demanderesse, de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 août 2018 entre la SA d’HLM 3F Grand Est, d’une part, et M. [C] [M], d’autre part, concernant le logement et emplacement de parking situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 21 février 2024;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM 3F Grand Est pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE la SA d’HLM 3F Grand Est de sa demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [C] [M] à verser à la SA d’HLM 3F Grand Est la somme de 7 191,26 € (sept mille cent quatre-vingt-onze euros et vingt-six centimes) selon décompte arrêté au 20 novembre 2024, mois d’octobre 2024 inclus, concernant tant le logement que le parking, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023 sur la somme de 2 085,22 € et à compter du présent jugement pour le surplus;

CONDAMNE M. [C] [M] à verser à la SA d’HLM 3F Grand Est une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, à compter du 21 février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA d’HLM 3F Grand Est du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE M. [C] [M] de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE M. [C] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mars 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,