N° 25/005

JUGEMENT

DU 15 Mai 2025

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N° RG 19/00004

N° Portalis DBYD-W-B7D-CU2M

S.A.R.L. ALGHOTEL

C/

S.C.I. BRETAGNE INVESTISSEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 25]

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Audience publique de la juridiction des Loyers Commerçiaux,

tenue par Madame LUGBULL Marie-Paule, Présidente,

assisté(e) de : Madame FERON Florence, faisant fonction de greffier

Plaidoiries du 16 Janvier 2025

Jugement Contradictoire mis à disposition le 15 Mai 2025

après prorogation du délibéré initialement prévu le 06 Mars 2025

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DEMANDEUR :

S.A.R.L. ALGHOTEL

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, avocats au barreau de RENNES

DEFENDEUR:

S.C.I. BRETAGNE INVESTISSEMENT

dont le siège social est sis [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Benjamin BUSQUET de la SCP AVOCATS LIBERTÉ, avocats au barreau de RENNES

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Copie certifiée conforme

le:

à :

Copie exécutoire

le:

à:

Faits, procédure et prétentions

Par acte sous seing privé non daté, ayant pris effet le 16 avril 2010, un bail commercial a été conclu entre la SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT, bailleresse, et la société ALGHOTEL, portant sur des locaux situés à Cancale (35), [Adresse 2].

Ledit bail, ayant pris effet le 1er avril 2010, a été conclu pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel HT de 90.000 euros, soit une somme mensuelle HT de 7.500 euros.

Suivant avenant au bail commercial du 4 mai 2012, le montant annuel du loyer a été diminué et fixé à la somme annuelle HT de 75.000 euros, soit une somme mensuelle de 6.250 euros HT.

Par acte d’huissier du 22 janvier 2019, la société ALGHOTEL a signifié à la SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT une demande de renouvellement de son bail commercial. Elle a proposé de fixer un nouveau loyer, qu’elle a évalué à la somme annuelle de 50.000 euros HT.

Par acte du 16 février 2019, la société ALGHOTEL a accepté le renouvellement du bail commercial mais a refusé le montant du loyer proposé par la SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT.

Par jugement rendu le 10 octobre 2019, le juge des loyers commerciaux a, entre autres dispositions :

— constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2019 et ce aux mêmes clauses et conditions à l’exception du montant du loyer,

avant dire droit sur le montant du loyer,

— ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [K] [W],

— dit qu’après dépôt du rapport, l’affaire sera rappelée à la première audience utile,

— fixé provisoirement le loyer du bail renouvelé au montant du loyer actuel.

L’expert judiciaire, dans son rapport déposé le 30 octobre 2020, a fixé la valeur locative des locaux à la somme annuelle de 53 201 €, en ne tenant pas compte de la recette des petits-déjeuners, et à la somme annuelle de 58 967 €, en tenant compte de la recette des petits-déjeuners.

La SCI Investissement a fait délivrer à la société ALGHOTEL le 4 décembre 2020 un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 33 143,27 € au titre des loyers, charges et frais.

L’affaire a été rappelée, à la diligence du greffe, à l’audience du 27 mai 2021.

Par décision du 14 octobre 2021, le juge des loyers commerciaux a ordonné un complément d’expertise et a désigné à cette fin M. [K] [W], lequel a rendu son rapport le 19 octobre 2022.

Suivant mémoire n°3, déposé après expertise, la société ALGHOTEL demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L145-33, R145-3, R145-5, R145-6, R145-7 du code de commerce et L145-34, L145-36 et R145-10 du code de commerce, de :

A titre principal,

Constater le renouvellement du bail consenti par la SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT à la Société ALGHOTEL pour une période de 9 ans, à compter du 1er avril 2019, aux mêmes clauses et conditions que l’ancien bail, sous réserve des modifications introduites par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 ;Écarter la prise en compte de la recette « petits déjeuners » et fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 47.357 € HT pour une contenance de 29 chambres, ou à défaut de 48.868 € HT pour une contenance de 30 chambres, à compter du 1er avril 2019 ;Ordonner l’apurement des comptes entre les parties sur ces bases ;

A titre subsidiaire,

Si le tribunal devait prendre en compte la recette « petits déjeuners », fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 53.158 € HT pour une contenance de 29 chambres, ou à défaut de 54.789 € HT pour une contenance de 30 chambres, qui prend en compte la recette petit-déjeuner, à compter du 1er avril 2019 ;

En conséquence,

Condamner la SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT à rembourser le trop-perçu de loyers calculés conformément aux dispositions de l’article L.145-11 du code de commerce, sur le différentiel entre le loyer payé et le loyer fixé ;Dire que ces sommes produiront intérêt au taux légal conformément à l’article 1343-2 du code civil depuis le jour de l’échéance du loyer jusqu’à parfait paiement ;Dire que le montant des intérêts sur les loyers sera capitalisé à la fin de chaque période annuelle, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil et qu’ils produiront eux-mêmes des intérêts ;Dire que conformément aux dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce, dans le délai d’un mois qui suivra la signification de la décision définitive au preneur, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement et que faute de l’une ou l’autre des parties de procéder à la signature dudit bail, le jugement fixant le prix et les conditions du nouveau bail vaudra bail ;

En toute hypothèse,

Débouter la SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.Condamner la SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT à payer à la Société ALGHOTEL la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire de M. [W] et qui seront recouvrés par Maître CHAUVIN, SELARL, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans son mémoire n°3, déposé après expertise, la SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles 143 et 144 du code de procédure civile, L.145-33, L.145-34, L.145-36, R.145-3 et suivant et R.145-35 du code de commerce, de :

Ordonner une contre-expertise judiciaire,Nommer tel expert qu’il plaira avec mission identique,Fixer la provision à sa charge,A défaut de mesure d’instruction complémentaire, constater le renouvellement du bail pour une période de 9 ans à compter du 1er avril 2019 aux mêmes clauses et conditions que l’ancien bail,Écarter le rapport déposé le 30 octobre 2020 par M. [W],Ordonner la prise en considération de la recette des petits déjeuners dans la recette théorique maximale,Fixer le taux d’occupation à 53%A défaut, fixer le taux d’occupation à 50%Fixer le taux de recette des petits déjeuners à 17,70%Fixer le taux de loyer à 15%A défaut, fixer le taux de loyer à 13%.

A titre principal,

Rejeter la demande de déduction de la taxe foncière et des charges de mises aux normes,Ajouter la valeur de surface oubliée en m² pondéré du SPA, du belvédère et des parkings,

En conséquence,

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 136.511,89 € HT

A titre subsidiaire,

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 134.289,31 €

A titre très subsidiaire,

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 132.756,57 € HT,

A titre infiniment subsidiaire,

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 130.659,80 € HT,

A défaut,

Rejeter la demande de déduction de la taxe foncière et des charges de mises aux normes,En conséquence, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 92.873,39 € HT

A titre subsidiaire,

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 90.470,61 € HT

A titre très subsidiaire,

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 88.813,57 € HT

A titre infiniment subsidiaire,

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 86.546,80 € HT

A titre subsidiaire, si la déduction des charges augmentatives est retenue

A titre principal,

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 77.361,89 € HT

A titre subsidiaire,

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 75.139,31 € HT

A titre très subsidiaire,

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 73.606,57 € HT

A titre infiniment subsidiaire,

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 71.509,80 € HTDébouter la SARL ALGHOTEL de l’intégralité de ses demandes et prétentions,Dire que conformément à l’article L.145-57 du code de commerce, dans le délai d’un mois qui suivra la signification de la décision définitive au preneur, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement et que faute de l’une ou l’autre des parties de procéder à la signature dudit bail, le jugement fixant le prix et les conditions du nouveau bail vaudra bail,

En tout état de cause,

Condamner la SARL ALGHOTEL à payer à la SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la même aux entiers dépens,Condamner la SARL ALGHOTEL à supporter, en tout état de cause, le coût de l’expertise de M. [W].

Motifs de la décision

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en vertu du jugement du 10 octobre 2019, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à effet du 1er avril 2019.

I – Sur la demande de complément d’expertise ou de contre-expertise formée par la SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT

La SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT soutient que le rapport d’expertise manque de rigueur et d’objectivité, nécessitant que soit ordonnée une contre-expertise.

Elle indique que l’analyse de l’expert ne prend pas en compte des éléments factuels, tels que les éléments comptables, lesquels ont été communiqués à l’expert, sans qu’elle-même ne les reçoivent, si bien que l’expert a manqué au principe du contradictoire. Elle conteste la moyenne retenue par l’expert du ratio de la recette des petits-déjeuners (13,5 %), soutenant qu’il aurait dû la calculer en faisant le rapport du chiffre d’affaires réalisé par cette activité et le chiffre d’affaires hors taxe de l’hébergement et non du chiffre d’affaires hors taxe total. Elle fait également valoir que l’expert a diminué la surface louée, en retenant un espace de 26 m² pour le SPA et en retenant une surface pondérée de 16 m², alors que la surface totale du SPA représente 110 m². Elle soutient que l’expert a également omis de prendre en compte la surface du belvédère situé en toiture qui est un espace commercialisable. Elle reproche également à l’expert de ne pas avoir vérifié la situation juridique des parkings, qu’elle met gracieusement à disposition du preneur, influant sur le transfert des charges augmentatives de loyer. Enfin, elle estime que l’expert judiciaire, dans la valorisation de l’hôtel et du taux de loyer à appliquer, que celui-ci était indépendant alors qu’il est franchisé « BRIT HOTEL ». La SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT regrette que l’expert n’ai pas profité de la contre-expertise ordonnée pour compléter son rapport et réviser son analyse à la lumière des éléments apportés par les parties.

La société ALGHOTEL s’oppose à une contre-expertise indiquant que le bailleur essaie de retarder la décision, alors que le juge dispose d’un rapport d’expertise amiable réalisé par M. [F] et des deux rapports de M. [W]. Elle fait valoir que l’expert a retenu la bonne méthode de calcul concernant le ratio de la recette des petits-déjeuners, ajoutant que le calcul retenu par le bailleur permet de surélever artificiellement ce ratio. Elle ajoute que le bailleur conteste de manière dilatoire la surface totale retenue par l’expert alors qu’elle n’avait pas évoqué ce point lors des opérations d’expertise. Elle indique que l’expert la surface du SPA revendiquée par la SCI n’est pas de 110 m² dès lors que viennent en déduction les deux accès personnels d’une surface de 19 m², ainsi que l’existence d’un local aménagé pour un veilleur de nuit, lequel préexistait au jour où elle est devenue exploitante des locaux, et qui constitue désormais une obligation. La SARL ALGHOTEL ajoute que l’expert a valorisé le prix de l’hôtel en tenant compte du parking de 30 places mis à sa disposition qui ne pourrait pas fonctionner sans cela.

En l’espèce, il ressort de la procédure que la SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT a contesté le premier rapport établi par l’expert le 5 novembre 2020 faisant notamment valoir un manquement au principe du contradictoire.

Le juge des loyers commerciaux, dans sa décision du 14 octobre 2021, a donc ordonné un complément d’expertise afin que l’expert renouvelle sa proposition de fixation de la valeur locative à l’aune des documents comptables produits et de l’examen des arguments des parties.

Il résulte du rapport complémentaire établi par l’expert le 19 octobre 2022 que le bailleur a eu communication des éléments comptables sollicités et qu’elle a confié leur examen à un conseil comptable. Par conséquent, les critiques du bailleur sur le manquement du respect du contradictoire sont sans objet. En outre, tout au long de l’expertise et notamment dans le cadre du complément d’expertise, les parties assistées par leur avocat, ont eu l’occasion de faire parvenir leurs observations à l’expert. L’expert a répondu aux observations qui lui ont été transmises avant la date du 28 février 2022, date limite qu’il avait fixée. Les parties ont échangé, après cette date, plusieurs autres dires qui, à juste titre, n’ont pas été pris en compte par l’expert.

Enfin, il apparaît que l’expert a rempli sa mission telle qu’elle lui avait été confiée par jugements des 10 octobre 2019 et 14 octobre 2021. Une analyse différente des constations de l’expert et une critique de la méthode appliquée et des valeurs retenues ne peuvent justifier qu’une mesure de contre-expertise soit ordonnée, étant rappelé qu’une expertise a pour but d’éclairer le juge afin de lui permettre de trancher les questions techniques qui lui sont soumises et non de conforter les prétentions des parties.

Par conséquent, la demande de contre-expertise de la SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT sera rejetée.

II- Sur le prix du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

Les caractéristiques du local concerné ;La destination des lieux ; Les obligations respectives des parties ; Les facteurs locaux de commercialité ; Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

1) Sur les caractéristiques des locaux

Il ressort du rapport d’expertise que les locaux, situés à [Localité 11], au [Adresse 4], sont compris dans un ensemble immobilier composé d’un bâtiment principal en agglomérés, sous enduit avec fermetures extérieures en aluminium double vitrage, aspecté au Nord sur l'[Adresse 8], comprenant un rez-de-chaussée, un étage partiel, avec extension sur deux niveaux sous toiture terrasse ou bacacier, à l’extrémité Ouest une remise en bois et d’un terrain au Nord partie à l’Est et à l’Ouest de l’ensemble immobilier, implanté sur le terrain proche de la limite Sud.

L’expert a relevé les locaux jouxtent une partie à usage de bureau réservée par le propriétaire, et une partie occupée par la société ORANGE à usage de bureau.

Les locaux sont implantés à [Localité 11], station balnéaire de la [14], bénéficiant d’une situation géographique intéressante entre [Localité 27] et [Localité 21] [Localité 22] distants respectivement de 15 et 60 kilomètres. L’hôtel est implanté à la jonction et l’angle de l'[Adresse 7] et de l'[Adresse 6], à environ 1 kilomètre du centre-ville de [Localité 11] et du [Localité 23] de [Localité 19] où se concentre l’activité touristique et commerciale.

L’expert judiciaire conclut que les locaux, situés en périphérie de la ville et en retrait du littoral, ne lui apparaissent pas de très bonne commercialité pour le type et la ville considérée, réduisant leurs potentialités.

La SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT conteste cette conclusion de l’expert, faisant valoir que l’hôtel est en concurrence avec des hôtels qui offrent une capacité d’accueil moindre, ainsi qu’une moins bonne accessibilité. Elle ajoute que l’hôtel n’est situé qu’à 1 kilomètre du port, soit 10 minutes à pied, et que le centre-ville de [Localité 11] se déplace de plus en plus vers le lieudit de [Localité 17].

Les locaux se composent :

— au rez-de-chaussée d’un sas d’entrée, d’un couloir de dégagement, de sanitaires, d’une réserve, d’une cuisine et local annexe, d’un salon, d’une salle de petit-déjeuner, d’une salle de restauration avec un coin cuisine, d’une salle de séminaire, d’un couloir de dégagement et d’un SPA, d’une pièce de chaufferie, du logement du gardien avec une cuisinette, de deux couloirs de circulation et de 15 chambres d’une surface de 13,8 à 15,4 m², dont deux grandes de 24 m²,

— au sous-sol, d’une cave et d’une réserve,

— à l’étage, d’un couloir de circulation et de 15 chambres d’une surface de 13,8 à 15,4 m²,

— sur le toit, d’un belvédère de 200 m².

L’expert conclut à une bonne impression des locaux qui sont encore récents et retient les éléments suivants :

— les locaux affectés à la restauration (environ 105 m²) se présentent en une surface ouverte aspectée l’accueil et le salon, la partie restauration pouvant être rejointe directement à partir de la terrasse en bois en façade nord sur le parking ; la pièce de séminaire d’environ 40 m² est une pièce aveugle éclairée par skydome et joignant la cuisine et la salle de restauration,

— les locaux à usage de SPA sont accessibles directement depuis l’extérieur par la façade Est du bâtiment, indépendamment depuis l’accès intérieur,

— Les chambres d’hôtel sont réparties sur deux niveaux et desservies par un escalier, avec ascenseur depuis l’accueil ; la gamme est équilibrée entre les chambres individuelles, doubles et familiales, chacune étant correctement équipée,

— le logement du gardien se présente en une chambre avec une cuisinette, une salle d’eau avec double et lavabo, adapté pour assurer la présence d’un responsable pour la sécurité de l’hôtel.

L’hôtel est classé dans la catégorie 3 étoiles.

2) Sur la valeur locative de la partie hébergement

Sur la valeur théorique annuelle de la partie hébergement

Selon l’article R. 145-10 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé de locaux monovalents est déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Il est d’usage, lorsqu’il s’agit de la fixation du prix du bail d’un hôtel , de se référer à la méthode hôtelière actualisée qui consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximum hors taxes issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement, un abattement pour remises à la clientèle, un taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement et son implantation, un pourcentage sur recettes et le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n’ayant pas fait accession au bailleur et certaines majorations.

En l’espèce, le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2019 doit être fixé, concernant la partie hébergement, en application de l’article R.145-10 du code de commerce et selon la méthode sus visée, point sur lequel les parties s’accordent.

Les parties sont en désaccord sur le nombre de chambres de l’hôtel. Si le bail commercial mentionne l’existence de 30 chambres, le preneur prétend qu’en raison d’une injonction administrative de la commission de sécurité, une chambre du rez-de-chaussée a été affectée en espace de stockage pour les draps et couvertures.

La SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT considère qu’il existe 30 chambres commercialisables.

Dans son rapport complémentaire, l’expert judiciaire a constaté qu’une chambre avait en effet était convertie en lingerie, mais qu’elle conservait ses potentialités originelles, si bien qu’il estimait pertinent le calcul de la valeur locative à partir du nombre de chambre théorique.

En l’espèce, il y a lieu de retenir l’existence de 30 chambres pour le calcul de la valeur locative, dès lors que la chambre convertie en lingerie pourrait de nouveau être commercialisable.

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Les parties sont également en désaccord concernant la configuration des chambres de l’hôtel.

Dans son rapport complémentaire, l’expert judiciaire a calculé la recette théorique annuelle HT en distinguant les prix des chambres selon leur classification affichée (chambre standard, confort ou familiale) et de la période d’occupation, la basse saison comprenant les mois de février, mars, octobre, novembre et décembre (soit 152 jours), la moyenne saison comprenant les mois d’avril, mai, juin et septembre (soit 121 jours) et la haute saison les mois de juillet et août (soit 62 jours), l’établissement étant fermé au mois de janvier.

L’expert a calculé la recette escomptable par chambre en multipliant le prix de la chambre selon la saison et le nombre de jours d’ouverture :

Une chambre standard : En basse saison 69 € x 152 = 10.488 €En moyenne saison 79 € x 121 = 9.559 €En haute saison 89 € x 62 = 5.518 €, soit un total de 25.565 €.Une chambre confort : En basse saison 79 € x 152 = 12.008 € En moyenne saison 89 € x 121 = 10.769 € En haute saison 109 € x 62 = 6.758 €, soit un total de 29.535 €.

Une chambre familiale :En basse saison 119 € x 152 = 18.088 € En moyenne saison 139 € x 121 = 16.819 € En haute saison 169 € x 62 = 10.478 €, soit un total de 45.385 €.

Il a ensuite déterminé la recette théorique annuel HT, en retenant l’existence de 5 chambres standard, sur un total de 13 affichées, 17 chambres confort et 4 chambres familiales (8 chambres standard devenant 4 chambres familiales) :

5 x 25.565 € = 127.825 €17 x 29.535 € = 502.095 € 4 x 45.385 € = 181.540 €, soit un total de 811.460 €, soit une recette théorique annuelle HT arrondie de 737.690 € HT (811.460 € x 100/110).

La société ALGHOTEL ne conteste pas la configuration retenue par l’expert, si ce n’est qu’elle considère qu’il convient de retenir 29 chambres au lieu de 30.

La SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT considère que l’expert judiciaire n’a pas estimé que les chambres PMR qui bénéficient d’une tarification peuvent être transformées en chambres triples et ainsi se voir appliquer une tarification pour une chambre familiale. Elle retient une composition de 5 chambres standard, 15 chambres confort et 4 chambres familiales et 2 chambres triples assimilées à des chambres familiales et conclut à une recette théorique annuelle HT de 127.825 (5 x 25.565) + 443.025 (15 x 29.535) + 272.310 (6 x 45.385), soit 843.160 x 100/110 = 766.509 € HT.

Il convient de relever que si les deux grandes chambres confort peuvent accueillir un lit supplémentaire, il n’est pas démontré qu’elles deviennent pour autant des chambres bénéficiant de la tarification des chambres familiales.

Par conséquent, il y a lieu de retenir une recette théorique annuelle HT de 737.690 € HT.

b) Sur la valeur locative des recettes annexes

A titre principal, la société ALGHOTEL sollicite d’exclure les recettes du petit-déjeuner du calcul de la valeur locative de l’hôtel. La SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT conclut à la prise en compte de ces recettes et conteste le calcul de l’expert judiciaire.

L’expert a formulé deux propositions pour le calcul de la valeur les locaux à usage d’hôtel, l’une prenant en compte les recettes du petit-déjeuner et l’autre en les écartant. Il indique que si la méthode hôtelière exclut en principe de les prendre en compte, s’agissant d’un établissement sans restaurant, elles peuvent être intégrées dans le calcul dès lors que les petits-déjeuners sont servis dans une salle dédiée à cet usage.

Il est constant que la méthode hôtelière actualisée envisage la prise en considération des recettes annexes générées par l’activité exploitée dans les lieux loués en appliquant un taux différencié selon chaque type de recette, selon qu’elle a pu se réaliser grâce à l’outil immobilier et/ou au travail de l’exploitant.

En l’espèce, le petit-déjeuner étant servi dans une salle spécifiquement dédiée, il y a lieu de prendre en compte ces recettes, non négligeables, dans le calcul de la valeur locative de l’hôtel.

L’expert a estimé la valeur théorique HT de la recette du petit-déjeuner à 13,5 %, taux accepté, à titre subsidiaire, par le preneur. Pour ce faire, il a calculé au titre des exercices 2016 à 2019 le taux de recette des petits-déjeuners sur le chiffre d’affaires total net HT de l’hôtel :

Pour l’exercice 2016 : 52.335,66 € / 376.934,47 € x 100 = 13,88 %Pour l’exercice 2017 : 54.826,78 € / 405.398,99 € x 100 = 13,52 %Pour l’exercice 2018 : 54.797,77 € / 408.699,71 € x 100 = 13,41 %Pour l’exercice 2019 : 50.413,45 € / 383.113,76 € x 100 = 13,16 %.

La SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT conteste ce taux, estimant que l’expert judiciaire aurait dû calculer la proportion entre le chiffre d’affaires des petits-déjeuners et le chiffre d’affaires des chambres uniquement, soit un taux de 17,70 %.

En l’espèce, c’est à bon droit que l’expert a calculé la valeur théorique HT de la recette du petit-déjeuner en faisant la moyenne du rapport entre les recettes des petits déjeuner des exercices 2016 à 2019 sur le chiffre d’affaires total HT de l’hôtel. Cependant, l’expert a commis une erreur au titre de

l’exercice 2019, dès lors qu’il ressort de la pièce n°56 de la société ALGHOTEL que le chiffre d’affaires total HT est de 397.363 €, dont 52.443 € HT pour les petits déjeuners, ce qui fait un taux de 13,20 % pour cet exercice.

Dès lors, la valeur théorique HT de la recette du petit-déjeuner est de 13,88 + 13,52 + 13,41 + 13,20 / 4 = 13,50 x 737.690 = 99.588,15 € HT.

La recette théorique réalisable est donc de 737.690 € HT + 99.588,15 € HT, soit 837.278,15 € HT.

c) Sur le taux d’occupation

L’expert judiciaire a retenu qu’un taux d’occupation compris entre 47 % et 53 %, soit 50 %, était envisageable, considérant qu’il s’agissait d’un hôtel indépendant ne bénéficiant pas d’un très bon emplacement. L’expert s’est fondé sur les statistiques suivantes :

Selon une enquête de fréquentation hôtelière de l’Agence de Développement Touristique d’Ille-et-Vilaine, le taux d’occupation moyen de la communauté d’agglomération de [Localité 27] (dont [Localité 11] ne fait pas partie), pour les hôtels classés en trois étoiles, serait de 52,7 % ay 1er trimestre 2019, 53 % au 1er trimestre 2018, 57,6 % au 1er trimestre 2017 et 50,3 % au 1er trimestre 2016 ;Sans précision du type d’hôtel, d’autres éléments donnent, sur une large aire géographique littorale ([Localité 16], [Localité 27], [Localité 10], un taux d’occupation plus élevé : 61, 2 % en 2019, 60,10 % en 2018, 59,30 % en 2017, 56,7 en 2016 ; D’autres statistiques, excluant l’Ille-et-Vilaine, [Localité 24] Métropole, [Localité 27], [Localité 15] et en incluant [Localité 16], la [Localité 10] (donc [Localité 11]), donnent 51,40 % en 2018, 52,60 % en 2017, 50,70 % en 2016, et plus spécifiquement à [Localité 11] 52,60 % en 2016.

La société ALGHOTEL ne s’oppose pas au taux de 50 % retenu contrairement à la SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT qui sollicite l’application d’un taux de 53 %. Cette dernière évoque plusieurs données statistiques tels qu’une étude de l’Agence de Développement Touristique d’Ille-et-Vilaine de 2019 qui évoque un taux d’occupation de 61,2 % pour la zone [Localité 13], [Localité 27], [Localité 9].

Lors des opérations d’expertise, la SARL ALGHOTEL a communiqué à l’expert le taux d’occupation réel de l’hôtel sur les exercices 2016 à 2019 :

2016 : 41,51 %,2017 : 47.83 %, 2018 : 46.02 %,2019 : 47,77%.

Dans son rapport d’expertise amiable du 9 mars 2016, M. [N] [F] avait retenu un taux d’occupation de 45 % considérant l’emplacement de l’établissement, en périphérie du centre-ville de [Localité 11], et qu’il s’agissait d’une ville non comparable à [Localité 27] ou [Localité 15] sur le plan touristique.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de retenir un taux d’occupation de 50 %.

Le chiffre d’affaires théorique réalisable est donc, après application du taux d’occupation de 50 %, de 418.639,07 € HT.

Sur les remises commerciales

La société ALGHOTEL fait valoir que l’expert a commis un oubli dans le calcul de la valeur locative en ne retenant pas un abattement pour les commissions versées ni les remises commerciales versées aux centrales de réservation. Elle expose qu’elle a versé, en moyenne, sur la période comprise entre 2016 et 2019, la somme de 33.304 € comprenant les commissions sur les ventes reversées aux opérateurs en ligne, ainsi qu’au réseau BRITHOTEL au titre de la participation au plan de communication et e-distribution.

La SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT conclut au rejet de la demande d’abattement au titre des commissions versées par l’hôtel. Elle fait valoir que la société ALGHOTEL n’a jamais évoqué ce point lors de l’expertise judiciaire et qu’il ne peut être éclairé avec les seuls éléments qu’elle soumet, cette dernière ne justifiant pas du taux de commission appliqué par les organismes avec qui elle travaille, ni du nombre de chambres qu’elle propose par ce biais.

Il convient de relever que l’expert n’a pas tenu compte des diverses commissions que la société ALGHOTEL dit reverser et que cette dernière n’a évoqué ce point dans aucun de ses dires.

Cependant, il résulte de la pièce n°67 que la société ALGHOTEL a versé en moyenne au cours des exercices 2016 à 2019, la somme de 33.304 € au titre des commissions et redevances versées, somme qui correspond à environ 8 % du chiffre d’affaires théorique réalisable et qui sera donc déduite de celui-ci : 418.639,07 – 33.304 = 385.335,07 € HT.

Sur le taux de loyer

L’expert judiciaire a retenu un taux de loyer de 13 % considérant que l’hôtel est classé trois étoiles, ce que la SARL ALGHOTEL ne conteste pas.

La SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT considère qu’il faudrait appliquer un taux de 15 %. Elle fait valoir que la sous-évaluation du taux de loyer doit être corrélée à un transfert de charges et implique de ne pas appliquer un taux d’abattement pour transfert de charge de 7,5 %. Elle soutient que l’application d’un taux de loyer à 13 % et d’un abattement pour transfert de charges de 7,5 % diminue artificiellement le loyer par une double réduction identique.

Le taux de prélèvement sur recettes, dit taux d’effort, est inversement proportionnel à la catégorie hôtelière, dès lors qu’il tient au fait que la prestation immobilière est d’importance moindre que celles des prestations de confort dans les catégories les plus élevées.

Dans son rapport d’expertise amiable du 9 mars 2016, M. [F] avait retenu un taux de 13 %.

En l’espèce, il y a lieu de retenir un taux de 13 %, correspondant à la classe de l’hôtel au jour du renouvellement du bail commercial.

Dès lors, il y a lieu de retenir une valeur locative annuelle de l’hôtel de 385.335,07 € HT x 13 % = 50 093,55 euros.

3) Sur la valeur locative des locaux à usage autre que l’hôtel

Les parties s’accordent sur le calcul de la valeur locative des locaux autres que l’hôtel selon la méthode du mètre carré pondéré.

L’expert judiciaire retient une surface pondérée des locaux autres que l’hôtel de 188,19 m², arrondie à 188 m², en retenant :

4) Cave, réserves sous-sol : 14,5m² x 0,15 = 2,17 m²,

5) Accueil : 11,1 m² x 0,5 =5,55 m²,

6) [Localité 28] : 40 m² x 0,7 = 28 m²,

7) SPA : 16 m² x 1 = 16 m²,

8) Cuisine : 15 m² x 0,5 = 7,5 m²,

9) Bureau : 5,6 m² x 0,5 = 2,80 m²,

10) Réserve : 4,9 m² x 0,3 = 1,47 m²,

11) Salle de restaurant : 75 m² x 1 = 75 m²,

12) Salle de séminaire : 40 m² x 1 = 40 m²

13) Toilettes : 8 m² x 0,5 = 4 m²,

14) Accès personnel 1 : 9 m² x 0,3,

15) Accès personnel 2 : 10 m² x 0,3.

La SARL ALGHOTEL ne conteste pas ce calcul.

La SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT soutient que l’expert n’a pas pris en compte certaines surfaces. Elle regrette que l’expert :

— ait retenu une surface de 16 m² pour le SPA alors que sa surface est de 110 m², soit 94 m² manquant, – n’ait pas pris en compte la surface du belvédère de 200 m²,

— n’ait pas tenu compte de la surface du parking, soit 297,50 m².

Selon la méthode du mètre carré pondéré, la surface globale du local est pondérée en fonction de l’utilisation et des caractéristiques physiques des différentes parties du local pour l’activité exercée.

Concernant le belvédère et le parking, il ne s’agit pas de surfaces affectées à l’activité de restauration ou de SPA en particulier, mais à l’hôtel en général, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en tenir compte.

Concernant, la surface du SPA qui est contestée par la SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT, les éléments qu’elle produit, et notamment le schéma qui se trouve en page n°20 de son dernier mémoire, ne permettent pas de retenir une surface de 110 m². En revanche en page 9 de son rapport du 30 octobre 2020, l’expert a retenu une surface de 27 m² pour le dégagement et le SPA, alors qu’en page 11 du même rapport, il précisait que l’ensemble des surfaces affectées à l’exploitation de la partie SPA, non compris l’accès des personnels, représente environ 26 m².

Dès lors, il existe une incohérence entre ce qu’indique l’expert dans la description des locaux et la surface qu’il retient pour le SPA dans son calcul. Il y a lieu de retenir une surface du SPA de 26 m² et non de 16, et ainsi une surface au mètre carré pondérée de 198 m².

*

Au titre des références locatives retenues afin de fixer la valeur locative de cette partie des locaux, l’expert judiciaire cite les locations suivantes :

Restaurant avec bar au centre du bourg de [Localité 26] d’une surface de 108 m², loyer : 10.200 €, prix au m² : 94,44 € ; Restaurant avec bar situé intra-muros à [Localité 27] d’une surface de 41 m², loyer : 6.711 €, prix au m² : 163,68 € ;Restaurant avec bar en retrait façade maritime, proche plage, à [Localité 27], d’une surface de 64 m², loyer : 10.976 €, prix au m² : 171,5 € ;Restaurant situé dans une zone commerciale à [Localité 20], à l’entrée de [Localité 15], d’une surface de 112 m², loyer : 14.720 €, prix au m² : 131,42 €.

L’expert mentionne également les éditions [C] « [Localité 18] annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières » :

Au 1er janvier 2018, les prix de location de boutiques sur [Localité 11] : 1ère catégorie : 141 € le m², 2ème catégorie : 89 € le m², 3ème catégorie : 41 € le m² ;Au 1er janvier 2018, les prix de location de boutiques sur [Localité 11] : 1ère catégorie : 136 € le m², 2ème catégorie : 86 € le m², 3ème catégorie : 40 € le m².

En tenant compte de ces éléments, de la grande superficie des locaux qui induit un prix unitaire réduit, de la commercialité, de l’emplacement, de l’implantation de la surface dans l’ensemble à estimer, l’expert a retenu un prix de 100 € le mètre carré.

En l’espèce, au vu des éléments de comparaison, de la superficie des locaux et de leur emplacement, c’est à bon droit que l’expert a retenu un prix au mètre carré de 100 €.

Par conséquent, la valeur locative des locaux autres que ceux à usage d’hôtel sera évaluée à 198 m² x 100 € = 19.800 €.

Ainsi la valeur de l’ensemble sera fixée à 50.093,55 + 19.800 = 69.893,55 €.

4) Sur l’impôt foncier

Aux termes du premier alinéa de l’article R.145-8 du code de commerce, « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ».

L’expert judiciaire a déduit la taxe foncière de 8.546 € de la valeur locative. Si la SARL ALGHOTEL considère que c’est justifié, le bailleur s’y oppose, considérant que la contrepartie de la mise à la charge du preneur de cette taxe est la réduction de loyer, consentie lors de la cession du fonds de commerce, et l’usage à titre gracieux du parking au profit du preneur.

Même à considérer qu’il est d’usage en matière d’hôtel, le transfert de la taxe foncière au locataire constitue une charge exorbitante de droit commun qui doit se traduire par une minoration de la valeur locative, sauf si ce transfert de charge a une contrepartie et ce, en application de l’article R. 145-8 du code de commerce précité.

En l’espèce, si la SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT soutient que le paiement de la taxe foncière par le preneur est une contrepartie de la mise à disposition gratuite du parking, cela ne résulte ni du contrat de bail commercial, ni de l’avenant du 4 mai 2012.

Par conséquent, il y a lieu de déduire au réel le montant de cet impôt, comme l’a suggéré l’expert judiciaire, soit 8.546 €.

5) Sur l’abattement pour transfert de charges

L’expert judiciaire a retenu un abattement de 7,5 % au titre des travaux de remise aux normes pesant sur le preneur conformément au bail.

La SARL AGLHOTEL sollicite un abattement de 7,5 % à ce titre.

La SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT s’oppose à un abattement, considérant que selon les dispositions de l’article R.145-35 du code de commerce, il y a une répartition entre le bailleur et le preneur, et que ces charges ne sont pas augmentatives de loyer mais qu’elles sont comprises dans les charges courantes. Elle ajoute qu’il ressort de la comptabilité du preneur qu’au titre des années 2016 à 2019, la moyenne du coût de rénovation et d’entretien des locaux correspond à environ 5,81 % du chiffre d’affaires HT.

En vertu de l’article R.145-35 du code de commerce, ne peuvent être imputés au locataire :

1) Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2) Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent.

Suivant avenant du 4 mai 2012, les parties ont convenu que toutes les réparations, y compris les réparations locatives, occasionnées par la vétusté ou la force majeure, sont à la charge du bailleur. En conséquence, elles ont convenu de supprimer la clause du bail selon laquelle le preneur est tenu de faire entretenir et remplacer, en cas de vétusté ou force majeure, les installations à son usage personnel, ainsi que les fermetures et serrures des fenêtres, portes et volet, les glaces, vitres, parquets, carrelages, revêtement de sol.

Cependant, outre que le preneur conserve la charge de certains travaux d’entretien, il s’oblige à se conformer pendant la durée du bail aux règlements, arrêtés, injonctions administratives ou toutes modification le concernant.

Dès lors, il y a lieu de retenir un abattement au titre du transfert des charges de 5 %, soit 69.893,55 x 5% = 3.494,67.

En conclusion, la valeur locative des locaux loués s’élève à : 50 093,55 € + 19.800 € – 8.546 € – 3.494,67 = 57.852,88 euros, arrondie à 57.853 euros, hors taxes et hors charges.

Sur les autres demandes

Le juge des loyers commerciaux qui fixe le prix du loyer révisé à un montant inférieur à celui du loyer versé par le preneur est compétent pour statuer sur la demande de restitution du trop-perçu.

Il convient en l’espèce de condamner la SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT à verser à la SARL ALGHOTEL le trop-perçu de loyer pour la période ayant commencé à courir au 1er avril 2019.

Par application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du premier mémoire notifié par la SARL ALGHOTEL, soit le 4 septembre 2019, puis au fur et à mesure des échéances échues.

Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil.

Conformément aux dispositions de l’article L.145-57 du code de commerce, dans le délai d’un mois qui suivra la signification de la décision définitive au preneur, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement et que faute de l’une ou l’autre des parties de procéder à la signature dudit bail, le jugement fixant le prix et les conditions du nouveau bail vaudra bail.

Les considérations d’équité justifient de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

PAR CES MOTIFS

Le juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle en principal de 57.853 €uros hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2019, le loyer du bail renouvelé entre la SARL ALGHOTEL et la SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT pour les locaux situés [Adresse 1] à [Adresse 12] ;

Condamne la SCI BRETAGNE INVESTISSEMENT à verser à la SARL ALGHOTEL le trop-perçu de loyer depuis 1er avril 2019 ;

Dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre les montants réglés depuis cette date courent à compter de chaque échéance annuelle depuis le 4 septembre 2019 ;

Dit que les intérêts se capitaliseront annuellement ;

Dit que dans le délai d’un mois qui suivra la signification de la décision définitive au preneur, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement et que faute de l’une ou l’autre des parties de procéder à la signature dudit bail, le présent jugement fixant le prix et les conditions du nouveau bail vaudra bail ;

Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire .

Le Greffier Le Juge des Loyers Commerciaux