RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 30 décembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00986 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-REGN

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier lors des débats à l’audience du 25 novembre 2025 et de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S. CARMILA FRANCE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocate postulant au barreau de l’ESSONNE, vestiaire : Z et par Maître Catherine POPELARD, avocate plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : B82

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. OURS BLEU

dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 août 2025, la SAS CARMILA FRANCE a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SASU OURS BLEU, au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1231-1, 1231-6, 1343-2 et 1344 du code civil, 695 et suivants, 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, L.153-1, L.153-2, L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et L.143-2 et L.145-41 et suivants du code de commerce, aux fins de voir :

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial en date du 29 octobre 2020 liant les SAS CARMILA France et la SASU OURS BLEU pour le local situé dans la galerie marchande du Centre commercial Carrefour implanté [Adresse 6] à [Localité 3], est acquise depuis le 20 mars 2025 ;

— Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

— Ordonner à la SASU OURS BLEU de quitter le local situé dans la galerie marchande du Centre commercial Carrefour implanté [Adresse 6] à [Localité 3] sans délai ;

— Ordonner, à défaut de restitution volontaire, l’expulsion de la SASU OURS BLEU et de tous occupants de leur chef du local situé dans la galerie marchande du Centre commercial Carrefour implanté [Adresse 6] à [Localité 3] dans les 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Ordonner la mise sous séquestre des meubles, objets et de tous biens pouvant se trouver dans les lieux et susceptibles d’être vendus et leur vente aux enchères publique conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner la SASU OURS BLEU à titre provisionnel au paiement à la SAS CARMILA France de l’arriéré locatif au jour de l’acquisition de la clause résolutoire, à savoir le 20 mars 2025, soit la somme de 13.686,94 euros à valoir sur la créance de loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, augmenté des intérêts de retard calculés prorata temporis au taux conventionnel égal au taux légal majoré de 5 points à compter de chacune des échéances impayées ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner la SASU OURS BLEU à titre provisionnel au paiement à la SAS CARMILA France, en derniers ou quittances, d’une indemnité d’occupation d’un montant de 10.650,74 euros HT, à valoir sur les indemnités d’occupation laquelle sera augmentée des provisions sur charges, sur travaux, sur taxes ainsi que des frais d’assistance techniques et d’une participation au fonds marketing, frais, taxes conformément aux dispositions contractuelles et de la TVA au taux en vigueur, de tant que l’occupation se poursuivra jusqu’à remise effective des clefs à la SAS CARMILA France ;

— Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation comme l’aurait été le loyer contractuel sur l’indice des loyers commerciaux et ce, pour la première fois, au 1er janvier 2026 ;

— Autoriser la SAS CARMILA France, à titre provisionnel, à conserver le montant du dépôt de garantie lequel ne pourra s’imputer sur les sommes dues par la SASU OURS BLEU à un titre quelconque en vertu de l’article 7 du bail commercial ;

— Condamner la SASU OURS BLEU au paiement à la SAS CARMILA France de la somme de 2.750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SASU OURS BLEU aux entiers dépens en ce compris les coûts de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire, de notification de la présente assignation au créancier inscrit et, de levée de l’état des privilèges et nantissements au titre de l’article 696 du code de procédure civil.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, la présente procédure a été dénoncée au CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL en sa qualité de créancier inscrit.

Appelée à l’audience du 14 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 25 novembre 2025 au cours de laquelle la SAS CARMILA FRANCE, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Au soutien de ses demandes, la SAS CARMILA FRANCE expose que, par acte sous seing privé des 29 et 30 octobre 2020, elle a donné à bail à la SASU OURS BLEU des locaux commerciaux situés au sein de la galerie marchande [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 26.860,85 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance. Elle précise que, par avenant des 25 et 26 mai 2023, elle a consenti à sa locataire un allègement du loyer de base de 10.846,16 euros, pour la période du 1er mars au 31 décembre 2023, suspendant l’indexation dudit loyer pour l’année 2023 et 2024, et a convenu d’une réduction du loyer de base à compter du 1er janvier 2024 fixant ainsi le loyer annuel de base hors taxes et hors charges à la somme de 20.675 euros. Puis, par avenant du 25 juillet 2024, elle indique avoir consenti un abandon de créance locative d’un montant de 13.672,95 euros TTC. Elle explique néanmoins que, sa locataire ayant cessé de procéder aux règlements de ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 19 février 2025 par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 12.442,66 euros. Ledit commandement étant demeuré infructueux dans le délai imparti, elle estime la clause résolutoire acquise et sollicite le bénéfice de ses effets.

Bien que régulièrement assignée, la SASU OURS BLEU n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SAS CARMILA FRANCE justifie, par la production du bail commercial du 29 octobre 2020 et de ses avenants, du commandement de payer du 19 février 2025 et du décompte locatif, que sa locataire a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes.

Le bail commercial, en page 35, article 28, stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, la SAS CARMILA France a fait délivrer le 19 février 2025 à sa locataire un commandement, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme en principal de 12.442,66 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2025 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce, le 19 février 2025 est demeuré infructueux. Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 20 mars 2025.

L’obligation de la SASU OURS BLEU de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SASU OURS BLEU, occupante sans droit ni titre, et de dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef et qu’à défaut la SAS CARMILA France est alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Enfin, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes formées à ce titre.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif versé aux débats que sont réclamés en paiement les loyers et charges impayés pour la période du mois de janvier 2025 au mois de septembre 2025, ainsi que des frais de commissaire de justice d’un montant de 185,65 euros, outre les provisions sur charges, taxes et frais d’assistance contractuellement dus. Ce décompte laisse apparaître un solde débiteur de 12.442,67 euros, soit une somme inférieure à celle réclamée par l’assignation.

Or, les frais de commissaire de justice relèvent des frais de procédure et seront traités au titre des dépens. Il convient donc de les déduire du solde débiteur.

En conséquence, il convient de condamner la SASU OURS BLEU à payer à la SAS CARMILA France la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 12.257,02 euros au titre des impayés locatifs et indemnités d’occupation arrêtés au mois de septembre 2025 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025, date de délivrance du commandement de payer.

Conformément à la demande de la SAS CARMILA France, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Cependant, la demande de majoration des intérêts de retard au taux légal s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande d’indemnité d’occupation majorée

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SASU OURS BLEU causant un préjudice à la SAS CARMILA France cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 20 mars 2025 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SASU OURS BLEU au paiement de ladite indemnité à compter du 1er octobre 2025, les sommes dues depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire étant comprises au titre de la provision allouée ci-dessus.

En revanche, la demande d’indexation annuelle de ladite indemnité s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SASU OURS BLEU, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice exposés pour la délivrance du commandement de payer, de l’assignation au créancier inscrit et de levée de l’état des privilèges et nantissements, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La SASU OURS BLEU est également condamnée à payer à la SAS CARMILA France la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial n°41 bis situé dans la galerie marchande du Centre commercial Carrefour implanté [Adresse 6] à [Localité 3], à la date du 20 mars 2025 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SASU OURS BLEU et/ou de tous occupants de leur chef des locaux loués situés dans la galerie marchande du Centre commercial Carrefour implanté [Adresse 6] à [Localité 3] ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SASU OURS BLEU à payer à la SAS CARMILA France la somme provisionnelle de 12.257,02 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de septembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 février 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration des intérêts au taux légal ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SASU OURS BLEU à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SAS CARMILA France aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 20 mars 2025 ;

CONDAMNE la SASU OURS BLEU à payer à la SAS CARMILA France, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’indexation de l’indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SASU OURS BLEU aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire et de levée de l’état des privilèges et nantissements ;

CONDAMNE la SASU OURS BLEU à payer à la SAS CARMILA France la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 30 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,