TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00440

N° Portalis DB2G-W-B7H-IL2W

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

31 mars 2026

Dans la procédure introduite par :

Madame [R] [N] [U]

demeurant [Adresse 3] [Localité 2]

Monsieur [C] [I] [U]

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Olivia ZIMMERMANN de la SELARL ORION AVOCATS & CONSEILS ZIMMERMANN & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 27

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Madame [O] [K]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Philippe BERGERON de l’AARPI AARPI BERGERON ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 39

S.A.S.U. STAUB IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître William LAURENT, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 20 et Maître Stéphanie BOEUF, avocat plaidant, avocat au barreau de STRASBOURG

S.A.S.U. M-ENERGIES SERVICE

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Jean-luc ROSSELOT de l’ASSOCIATION MOSER ROSSELOT SCHULTZ, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 24 et Maître Alain BEHR, avocat plaidant, avocat au barreau de NANCY

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

Le Tribunal composé de Jean-Louis DRAGON, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 20 janvier 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[C] [U] et Mme [R] [Q] (les époux [X]) ont fait l’acquisition le 18 février 2022 auprès de Mme [O] [K] des lots 6,81 et 148 dans un ensemble immobilier en copropriété cadastré section MH numéro [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situé sur la commune de [Localité 2] [Adresse 8] moyennant un prix de 163 500 euros.

Cette vente a été négociée par l’intermédiaire de la SASU STAUB IMMO titulaire d’un mandat donné par Mme [K] en date du 11 mars 2021 avec une commission de 4000 euros à la charge de cette dernière.

La SASU M-ENERGIES SERVICE a réalisé le 15 février 2022, soit 3 jours avant la vente l’entretien annuel de la chaudière gaz du bien immobilier

Se plaignant d’un désordre en lien avec l’installation de chauffage, les époux [X] ont attrait Mme [K], la SASU STAUB IMMO et la SASU M-ENERGIES SERVICE devant le tribunal judiciaire de MUHOUSE aux fins de condamnation par acte introducitf d’instance transmis au greffe par voie électronique le 31 juillet 2023 signifié les 8 août, 9 août et 11 août 2023.

Par décision en date du 30 janvier 2025, le juge de la mise état a rejeté la demande d’expertise sollicitée par les époux [M].

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2025, les époux [M] sollicitent du tribunal de:

— déclarer irrecevables et mal fondés les défendeurs en toutes leurs demandes, fins et conclusions;

— en conséquence, les en débouter;

— juger que Mme [K] est tenue de la garantie des vices affectant l’immeuble;

— juger que la société SAUB IMMO et la société M-ENERGIES SERVICE ont engagé leurs obligations in solidum;

— condamner les défenderesses à leur régler la somme de 25572,62 euros au titre de la restitution du prix sur le fondement de l’article 1644 du Code civil ainsi qu’à la somme de 3000 euros au titre de dommages -intérêts au titre du préjudice de jouissance;

— condamner Mme [K] à leur payer la somme de 3500 euros au titre de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

— ordonner l’exécuton provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs conclusions, les époux [M] exposent que:

— leur système de chauffage a présenté des dysfonctionnements peu de temps après l’acquisition malgré une vérification effectuée quelques jours avant la vente par la société M-ENERGIES SERVICE;

— ces désordres ne pouvaient être ignorés de Mme [K] et sont liés à la conception de l’installation;

— la société M-ENERGIES SERVICE se devait de procéder au contrôle de l’embouement du circuit;

— l’agent immobilier se devait également s’assurer du bon fonctionnement de l’installation de chauffage et engage sa responsabilité au titre son devoir d’information et de conseil en omettant de vérifier l’état de l’installation de chauffe;

— ils sont fondés à obtenir la restitution d’une partie du prix et l’indemnisation du préjudice de jouissance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2025, la SASU M-ENERGIES SERVICE sollicite du tribunal de:

— débouter les requérants de leur demande en tant qu’elle est dirigée contre la société M-ENERGIES SERVICE;

reconventionnellement,

— les condamner à 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses conclusions, la SASU M-ENERGIES SERVICES expose que:

— il existe un mauvais fonctionnement de l’installation de chauffage du à un problème de conception qui ne lui est pas imputable;

— à titre subsidiaire, le devis produit est disproportionné.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, la SASU STAUB IMMOBILIER sollicite du tribunal de:

— déclarer les demandes irrecevables et en tout cas mal fondées;

— les en débouter ainsi que de l’intégralité de leurs fins, moyens et conclusions;

— les condamner aux dépens et au paiement de la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir au profit de la SASU STAUB IMMOBILIER.

Au soutien de ses conclusions, la SASU STAUB IMMOBILIER expose que:

— les demandeurs ne démontrent pas l’existence d’un vice antérieur à la vente;

— le système de chauffe était en parfait état de marche au moment de la visite;

— aucun manquement ne peut lui être imputé;

— le préjudice et le lien de causalité ne sont pas démontrés.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, Mme [K] sollicite du tribunal de:

sur la demande principale,

— déclarer les demandes des époux [Z] dirigées à son encontre irrecevables et mal fondées;

— débouter les époux [Z] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre;

à titre subsidiaire,

— réduire les demandes des époux [Z] dirigées à son encontre à de plus justes montants;

sur les appels en garantie

— déclarer les appels en garantie de Mme [K] recevables et bien fondées;

— condamner in solidum les professionnels de l’immobilier aux desquels elle a recouru, à savoir la SAS M-ENERGIE SERVICE et la SAS STAUB IMMOBILIER à garantir à Mme [K] quitte et indemne de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre;

en tout état de cause;

— rejeter toutes les demandes formulées à son encontre;

— condamner in soliidum les demandeurs à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens;

subsidiairement,

— condamner les parties aux dépens en proportion des demandes auxquelles elles auront succombées par application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses conclusions, Mme [K] expose que:

— elle n’est pas un professionnel de l’immobilier;

— elle est de bonne foi et n’avait pas connaissance du vice caché;

— elle peut donc se prévaloir de la clause d’exonération de garantie qui est opposable aux acquéreurs;

— elle est fondée à appeler en garantie les professionnels qui sont intervenus.

ll est, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure

A l’audience des plaidoiries en date du 20 janvier 2026, la décision a été mise en délibéré à la date du 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la demande de condamnation in solidum formée par les époux [U]

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la responsabilité de Mme [K]

Il résulte des articles 1641 et suivants du code civil que la garantie des vices cachés est due par le vendeur aux acquéreurs lorsque plusieurs conditions sont réunies :

— il doit exister un vice de la chose diminuant son usage ou la rendant impropre à sa destination ;

— ce vice doit avoir été caché aux yeux de l’acquéreur lors de la vente ;

— le vice doit être antérieur à la vente.

L’article 1642 du même code dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, l’acte de authentique de vente contient la stipulation suivante sous le paragraphe “ l’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison:

des vices apparents,des vices cachésS’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR”

Tout d’abord, il n’est pas contesté que Mme [K], coiffeuse de métier, n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier.

Pour attester de la connaissance du vice par l’acquéreur, les demandeurs produisent un avis d’expert rédigé par M.[F] le 17 février 2025. Ce dernier constate que la chaudière murale est mal positionnée avec une non-conformité au niveau des évacuations des fumées en raison d’une contrepente sur la ventouse. Il expose en outre avoir constaté une absence totale de circulation d’eau en raison des particules d’oxydes métalliques venant de la décomposition des radiateurs. L’expert privé conclut qu’il existe une corrosion du réseau, des radiateurs et de la chaudière rendant impossible la circulation générale dans le système de chauffage. Il souligne que Mme [K] ne pouvait ignorer le dysfonctionnement du chauffage.

Cependant, il est constant que le juge ne peut se fonder sur un rapport d’expertise privée non contradictoire qui ne serait pas corroboré par d’autres éléments fournis aux débats.

Or, il ressort des éléments produits que l’acte authentique de vente contient un paragraphe “contrôle de l’installation de gaz” précisant : “ conformément aux dispositions de l’article L134-9 du Code de la construction et de l’habitation, la vente d’un bien immobilier à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans doit être précédée d’un diagnostic de celle-ci.

Le VENDEUR déclare que le BIEN possède une installation intérieure de gaz de plus de quinze ans et en conséquence avoir fait établir un diagnostic répondant aux critères de l’article L271-6 du Code de la construction et de l’habitation le 2 février 2021 annexé. Les conclusions sont les suivantes : “L’installation ne comporte aucune anomalie”.

Selon attestation d’entretien annuel en date du 15 février 2022, la SASU M ENERGIES SERVICE a procédé à un contrôle de la chaudière et a précisé également ne pas avoir constaté d’anomalie.

Il est également fourni les attestations d’entretien de la chaudière effectué par la société [L] au titre des années 2018, 2019, 2020, 2021 indiquant l’absence anomalie sur l’appareil. Si l’expert privé considère ces dernières comme étant “tronquées par la production d’eau chaude sanitaire”, le rapport de M.[F] ne liste pas ces attestations comme faisant partie de la liste des documents réceptionnés.

Si les demandeurs allèguent avoir été privés de chauffage quelques jours après leur acquisition, il résulte des éléments fournis que la première facture postérieure à l’acquisition est effectivement celle de la SASU M-ENERGIES SERVICE en date du 30 mars 2022 soit plus d’un mois après l’acquisition, cette société ayant effectué un désembouage, suivie d’une intervention facturée par la même société le 24 mai 2022 pour un remplacement de pièce.

De surcroit, les conclusions de l’expert privé sont corroborées par le devis de la société J.SHAGUENE en date du 16 mars 2023 recommandant l’installation d’un réseau de distribution bitube en remplacement du circuit monotube révélant l’existence d’un problème de conception inhérent au sytème de chauffage.

Dès lors, il n’est nullement établi que Mme [K] avait connaissance de l’existence d’un vice affectant l’installation dans sa conception.

Par conséquent, Mme [K] est fondée à se prévaloir de la clause stipulée dans l’acte authentique de vente et la demande de condamnation en paiement au titre de la restitution du prix et du préjudice de jouissance formée par M. [C] [U] et Mme [R] [U] à l’encontre de Mme [O] [K] sera rejetée.

Sur la responsabilité de la SASU M-ENERGIES SERVICE

Selon l’article 1241 du Code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Aux termes de l’article 2 de l’arrêté du 24 juillet 2020, l’inspection périodique d’un système thermodynamique ou d’un système de chauffage par effet joule prévue par l’article R. 224-43-2 du code de l’environnement comprend une visite sur site qui doit avoir lieu sur une installation en marche, partielle ou totale.

Cette visite porte sur les parties accessibles des éléments suivants du système : l’équipement thermodynamique, y compris le dispositif extérieur de rejet de chaleur ou de froid, ou le générateur à effet joule, le réseau de distribution de fluides, les unités intérieures, les systèmes d’alimentation d’air des locaux traités, les systèmes d’alimentation d’air des centrales de traitement de l’air et les conduits, les entrées d’air neuf et la régulation, et plus généralement tous les éléments accessibles du système thermodynamique ou du système de chauffage par effet joule.

En l’espèce, et comme indiqué supra, la SASU M-ENERGIES SERVICE a réalisé le 30 mars 2022 une opération de désembouage facturée pour un montant de 671,95 euros.

Il résulte des factures établies les 12 et 16 mars 2023 par M.[H] et de la facture en date du 13 mars 2023 de la société THERMILEC que ces derniers sont intervenus pour traiter des problèmes de circulation de chauffage de certains radiateurs ont réalisé des travaux de nettoyage et de désembouage.

Il n’est nullement établi qu’entre l’intervention de la SASU M-ENERGIES SERVICE le 30 mars 2022 et celles de M.[H] et de la société THERMILEC au mois de mars 2023, l’installation de chauffag ait été à nouveau défaillante, aucune facture de société n’étant produite sur cette période.

Dès lors, il n’est pas établi qu’au moment de la visite de la SAS M-ENERGIES SERVICE le 15 février 2022 le contrôle du désembouage n’est pas été réalisé dès lors d’une part que l’existence même d’un dysfonctionnement du système au moment de cette visite n’est pas démontrée et que d’autre part, le problème lié à la conception de l’installation n’a fait l’objet par conséquent d’aucune investigation.

Au regard de ces éléments, la demande de condamnation en paiement au titre de la restitution du prix et du préjudice de jouissance formée par M. [C] [U] et Mme [R] [U] à l’encontre de Mme [O] [K] sera rejetée.

Sur la responsabilité de la SASU STAUB IMMOBILIER

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Il est constant que l’agent immobilier, dans le cadre de son mandat d’entremise, n’engage sa responsabilité qu’en cas de faute prouvée. Il s’agit d’une obligation de moyens.

S’il intervient en sa qualité de négociateur, il est tenu d’un devoir d’information et de conseil à l’égard des parties quant aux modalités de l’opération et aux difficultés éventuelles, et doit fournir au mandant ou au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Il doit non seulement lui communiquer les informations en sa possession mais aussi procéder aux recherches d’informations complémentaires qui apparaissent nécessaires en considération de celles déjà rassemblées.

En l’espèce, il résulte des développements exposés ci-dessus que l’installation de chauffage est affectée d’un problème de conception qui ne s’est manifesté qu’après l’acte authentique de vente signé le 18 février 2022.

Par conséquent, la responsabilité de la SASU STAUB IMMOBILIER ne saurait être retenue en l’espèce et la demande de condamnation en paiement au titre de la restitution du prix et du préjudice de jouissance formée par M. [C] [U] et Mme [R] [U] à son encontre sera rejetée.

II) Sur les autres demandes

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [U] seront condamnés aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les époux [U] seront condamnés au paiement des sommes suivantes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile:

-1000 euros à Mme [O] [K];

-1000 euros à la SASU M-ENERGIES SERVICE;

-1000 euros à la SASU STAUB IMMOBILIER.

La demande formée à ce titre par les époux [U] sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de condamnation in solidum en paiement de Mme [O] [K], de la SASU M-ENERGIES SEVICE, de la SASU STAUB IMMOBILIER formée par M. [C] [U] et Mme [R] [U] au titre de la restitution du prix et du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE M. [C] [U] et Mme [R] [U] au paiement des sommes suivantes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile:

—  1000 euros (MILLE EUROS) à Mme [O] [K],

—  1000 euros (MILLE EUROS) à la SASU M-ENERGIES SERVICE,

—  1000 euros (MILLE EUROS) à la SASU STAUB IMMOBILIER ;

REJETTE la demande formée par M. [C] [U] et Mme [R] [U] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [U] et Mme [R] [U] aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président