TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01068 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JJD6

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 19 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur, [I], [U], né le 07 Juillet 1948 à, [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant, [Adresse 4]

représenté par M^e Marie-laure SCHOTT-RIESEMANN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 15

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur, [G], [J], né le 27 Juin 1983 à, [Localité 3] (HAUT RHIN), demeurant, [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame, [Q], [F] ,([T]), née le 13 Novembre 1997 à, [Localité 4] (ARDENNES), demeurant, [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 08 Janvier 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 1er mars 2024, Monsieur, [I], [U] a donné à bail à Monsieur, [G], [J] et à Madame, [Q], [F](, [T]) un appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 6] à, [Localité 5] pour un loyer mensuel initial de 800 € outre 150 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur, [I], [U] a fait signifier à Monsieur, [G], [J] et à Madame, [Q], [F] ,([T]) le 9 août 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, Monsieur, [I], [U] a fait assigner Monsieur, [G], [J] et Madame, [Q], [F] ,([T]) devant le tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 19 juin 2025 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

Par mention au dossier, l’affaire a été renvoyée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse.

A cette audience, Monsieur, [I], [U], représenté par son conseil, a repris les termes de ses conclusions des 6 juin 2025 et 8 décembre 2025 et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion sans délai des défendeurs et de tout occupant de leur chef,

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une provision de 9500 € sauf à parfaire au jour du jugement,

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 950 € à compter de la résiliation du bail et en tout état de cause depuis le 15 avril 2025 jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner solidairement les locataires à payer l’indemnité d’occupation fixée à 950 € jusqu’à libération complète des lieux,

— Condamner solidairement les défendeurs au versement d’un montant de 800€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement les débiteurs en tous les frais et dépens de la procédure, y compris le commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation et de notification à la CCAPEX.

Monsieur, [I], [U] précise qu’aucun versement n’est intervenu de la part des locataires. Il justifie avoir fait signifier aux locataires les conclusions du 8 décembre 2025 par acte de commissaire de justice.

Bien que régulièrement assignés par remise des exploits à étude et informés de l’audience de renvoi, Monsieur, [G], [J] et Madame, [Q], [F] ,([T]) n’étaient ni présents et personne pour les représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, les locataires ne donnant pas suite aux rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur, [I], [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 9 août 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 août 2024, pour la somme en principal de 2850 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 octobre 2024.

Monsieur, [G], [J] et Madame, [Q], [F] ,([T]) sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur, [G], [J] et Madame, [Q], [F] ,([T]) de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 950 € (800 € au titre du loyer et 150€ au titre de la provision sur charges) et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les conditions du bail résilié et sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur, [G], [J] et Madame, [Q], [F] ,([T]) n’ont formulé aucune demande et ne justifient pas avoir repris le paiement du loyer intégral avant l’audience.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

Monsieur, [I], [U] produit dans le cadre de l’assignation un décompte arrêté à la date du 15 avril 2025 démontrant que Monsieur, [G], [J] et Madame, [Q], [F] ,([T]) restent devoir la somme de 9500 € au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation, échéance d’avril 2025 incluse.

Monsieur, [G], [J] et Madame, [Q], [F] ,([T]), non comparants, n’apportent par définition aucun élément permettant de remettre en cause ledit montant. Ils ne justifient pas d’un paiement libératoire ou d’une cause les exonérant du paiement des loyers. En outre, il n’est pas produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Monsieur, [G], [J] et Madame, [Q], [F] ,([T]) seront donc condamnés au paiement de la somme de 9500 €.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail.

Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur, [G], [J] et Madame, [Q], [F] ,([T]), non comparants, n’ont formulé aucune demande et ne justifient pas avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur, [G], [J] et Madame, [Q], [F] ,([T]) supporteront in solidum la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard des démarches accomplies par Monsieur, [I], [U] une somme de 800 € lui sera allouée au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2024 entre Monsieur, [I], [U] d’une part et Monsieur, [G], [J] et Madame, [Q], [F] ,([T]) d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au, [Adresse 6] à, [Localité 5] sont réunies à la date du 10 octobre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur, [G], [J] et à Madame, [Q], [F] ,([T]) de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur, [G], [J] et Madame, [Q], [F] ,([T]) d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur, [I], [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur, [G], [J] et Madame, [Q], [F] ,([T]) conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur, [G], [J] et Madame, [Q], [F] ,([T]) au montant du loyer et de la provision sur charges dus au jour de la résiliation soit la somme de 950 € (neuf cent cinquante euros) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [G], [J] et Madame, [Q], [F] ,([T]) à payer à Monsieur, [I], [U] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 octobre 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE solidairement Monsieur, [G], [J] et Madame, [Q], [F] ,([T]) à verser à Monsieur, [I], [U] la somme de 9500 € (neuf mille cinq cent euros) comprenant le montant des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 15 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [G], [J] et Madame, [Q], [F] ,([T]) aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [G], [J] et Madame, [Q], [F] ,([T]) à payer à Monsieur, [I], [U] la somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 19 mars 2026, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,