TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01477 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3JK3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 JANVIER 2026

MINUTE N° 26/00109

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Nous,Madame Diane OTSETSUI, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors des débats, et de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 24 Novembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Etablissement public EST ENSEMBLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R101

ET :

Monsieur [T] [G] [X] [S], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [N] [S], demeurant [Adresse 4]

Tous deux représentés par M^e Myriam BOUCHAOUCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

Monsieur [P] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

LA SOCIETE PACHA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Les 9 octobre, 02 et 18 novembre 2015, l’établissement public EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’Office public de l’habitat de [Localité 8], a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) PACHA, pour une durée de neuf années, un local situé [Adresse 5] à [Localité 8] (Seine-[Localité 9]), moyennant un loyer annuel de 16.536 euros, outre les charges et taxes.

Le 11 avril 2025, l’établissement EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier à la société PACHA ainsi qu’à Messieurs [N] [S], [T] [S] et [P] [L], cautions, un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 21 août 2025, l’établissement EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner la société PACHA et ses cautions, aux fins d’obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail au 12 mai 2025, soit un mois après le commandement de payer ;

— le rejet de toute demande de délai éventuellement sollicité par la défenderesse ;

— l’expulsion de la société PACHA et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au demandeur de choisir, aux frais, risques et périls de la société PACHA, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

— la condamnation solidaire de la société PACHA et de ses trois cautions à lui payer :

une provision de 12.878,57 euros au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte au 25 août 2025 ;une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier terme du loyer, assortie des intérêts au taux légal, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux ;la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 24 novembre 2025 et la décision mise en délibéré au 22 janvier 2026.

Bien que régulièrement assignés dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du Code de procédure civile, la société PACHA et Monsieur [P] [M] n’ont pas comparu.

En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du Code de procédure civile.

A l’audience, l’établissement EST ENSEMBLE HABITAT, représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son assignation et a actualisé le quantum de son arriéré.

Les consorts [S] ont conclu au débouté de l’établissement EST ENSEMBLE HABITAT outre sa condamnation à leur régler la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Ils font valoir au visa de l’article 2300 du Code civil qu’à la date de leurs conclusions, leurs engagements de caution étaient disproportionnés au regard de leurs situations financières.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du Code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1er du Code de commerce y figurent.

Le commandement du 11 avril 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 21.676,35 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, et 231,94 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 11 mai 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la société PACHA, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicitée par la société bailleresse pour permettre l’exécution forcée de l’expulsion, elle sera déboutée de sa demande d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur la demande de provision au titre des loyers et le moyen tiré de la disproportion des cautionnements consentis au preneur

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, il résulte de la jurisprudence applicable à l’article 2300 du Code civil que la disproportion de l’engagement de la caution doit être appréciée en prenant en considération l’endettement global de la caution y compris celui résultant d’engagement de caution antérieurement souscrits, pour autant que ces cautionnements ne soient pas, en tout ou partie, éteints.

En l’espèce, d’une part, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment les baux mentionnés ci-avant, le commandement de payer du 11 avril 2025 et le décompte actualisé au 20 novembre 2025, si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 4.297,00 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025, date du commandement de payer ; il sera dit qu’il n’y aura pas lieu à capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

D’autre part, les consorts [S] se bornent à produire leur avis d’imposition sur les revenus perçus en 2015 dont il ressort que l’un n’était pas imposable et l’autre, avait de faibles revenus. Ces seuls éléments ne permettent pas de caractériser une disproportion de leur engagement de caution au regard de la jurisprudence rappelée. En conséquence, ce moyen de défense sera rejeté.

La majoration de l’indemnité d’occupation sollicitée est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, les consorts [S], Monsieur [P] [M] et la société PACHA qui succombent seront condamnés aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 11 avril 2025.

Au cas présent, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail des 9 octobre, 02 et 18 novembre 2015, liant les parties sont réunies à la date du 11 mai 2025 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SARL PACHA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail des 9 octobre, 02 et 18 novembre 2015, situés [Adresse 7] (Seine-[Localité 9]), par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS le moyen tiré de la disproportion des cautionnements consentis à la SARL PACHA par Messieurs [N] [S], [T] [S], [P] [L] ;

CONDAMNONS solidairement la SARL PACHA, Messieurs [N] [S], [T] [S], [P] [L] à payer en deniers ou quittances à l’établissement EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 4.297,35 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNONS solidairement la SARL PACHA, Messieurs [N] [S], [T] [S], [P] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 11 mai 2025 minuit et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’il aurait dû payer si les baux des 9 octobre, 02 et 18 novembre 2015 ne s’étaient pas trouvés résiliés ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DISONS n’y avoir application de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS solidairement la SARL PACHA, Messieurs [N] [S], [T] [S], [P] [L] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 22 JANVIER 2026.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Diane OTSETSUI