TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 09.05.25

à : Maître Carole MESSECA

Copie exécutoire délivrée

le : 09.07.25

à : Maître Vincent LOIR

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/03001

N° Portalis 352J-W-B7J-C7NUM

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. DAMREMONT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0874

DÉFENDERESSE

Madame [T], [N] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Carole MESSECA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1157 substitué par Maître Victor KHAL, avocat au barreau de PARIS.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 juillet 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 09 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/03001 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NUM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 1971, Madame [H] [M], aux droits de laquelle vient la SCI DAMREMONT, a donné à bail à Madame [N] [C] un appartement à usage d’habitation situé au 5ème étage, bâtiment sur rue, gauche, dans l’immeuble du [Adresse 3].

Le bail est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et inclus la jouissance de deux caves situées au sous-sol (cave n°11 sur rue et cave n°16 sur cour) et d’une remise dans la cour de l’immeuble ainsi que l’a jugé le tribunal d’instance du 18ème arrondissement de Paris le 29 octobre 2008.

Par acte d’huissier de justice du 15 février 2006, la SCI DAMREMONT a donné congé à effet au 31 mai 2006 sur le fondement de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, Madame [N] [C] bénéficiant à compter de cette date du droit au maintien dans les lieux.

Madame [N] [C] est décédée le 15 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, la SCI DAMREMONT a assigné en référé Madame [T] [C], fille de son ancienne locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

À l’audience du 3 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI DAMREMONT, représentée par son conseil, a conclu au rejet des prétentions adverses et a sollicité l’expulsion immédiate de Madame [T] [C], sa condamnation à lui payer la somme de 1 681,54 euros d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 octobre 2024, charges en sus, outre 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

La SCI DAMREMONT fait pour l’essentiel valoir que Madame [T] [C] occupe le bien sans droit ni titre. Elle soutient qu’elle n’a jamais eu la qualité locataire et que les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 excluent la transmission du bail aux héritiers du preneur et du droit au maintien dans les lieux aux descendants de l’ancien occupant. Elle s’oppose à l’octroi de délais pour quitter les lieux en considération du temps dont elle a déjà bénéficié pour pourvoir à son relogement. Enfin, elle demande que l’indemnité d’occupation soit fixée par référence au dispositif d’encadrement des loyers.

Madame [T] [C], représentée par son conseil, a conclu au débouté des demandes, subsidiairement à l’octroi d’un délai jusqu’au 30 septembre 2025 pour quitter les lieux, et en tout état de cause à la condamnation de la SCI DAMREMONT à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Elle estime n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI DAMREMONT en l’absence d’urgence et de l’existence de contestations sérieuses. Elle prétend que le bail lui a été transmis de plein droit au décès de sa mère et qu’elle bénéficiait dès avant cette date du droit au maintien dans les lieux pour y avoir vécu à compter de l’âge d’un an. Elle considère que la demande d’indemnité d’occupation est contestable en ce qu’elle devrait être fixée au montant du loyer précédemment réglé par sa mère. Enfin, elle déclare avoir besoin de rester dans le logement le temps de terminer son traitement pour une leucémie et s’être déjà acquittée des indemnités d’occupation dues jusqu’au 3ème trimestre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 9 juillet 2025.

MOTIFS

Sur l’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

La SCI DAMREMONT fonde ses prétentions tant sur les dispositions de l’article 834 que sur celles de l’article 835 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’application de cet article n’est pas subordonnée à la preuve de l’urgence de la mesure sollicitée de sorte que les observations formulées à ce titre par la défenderesse sont sans incidence.

En outre, l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite qui résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En l’espèce, le bail à effet du 1er septembre 1971 consenti par Madame [H] [M], aux droits de laquelle vient la SCI DAMREMONT, à Madame [N] [C], mère de Madame [T] [C], est régi par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Par acte d’huissier de justice du 15 février 2006, la SCI DAMREMONT a notifié à Madame [N] [C] un congé, au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, pour mettre fin au bail au 31 mai 2006, sans contestation du droit au maintien dans les lieux.

Dès lors que le bail a été résilié avant le décès de Madame [N] [C], les dispositions de l’article 1742 du code civil dont la défenderesse revendique le bénéfice et qui prévoient que le contrat n’est point résolu par le décès du preneur ne trouvent pas application au cas d’espèce.

S’agissant du droit au maintien dans les lieux, l’article 17 de la loi du 1er septembre 1948 dispose qu’il s’agit d’un droit exclusivement attaché à la personne et non transmissible sous réserve des dispositions de l’article 5.

Madame [T] [C] rappelle que cet article dans sa version en vigueur avant la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 conférait le bénéfice du maintien dans les lieux en cas de décès de l’occupant aux descendants qui vivaient avec lui depuis plus d’un an et précise que cette modification n’a pas eu pour effet de priver du droit au maintien dans les lieux les personnes qui en bénéficiaient antérieurement à la publication de la loi ainsi que le précise le point II de l’article 5.

Elle déclare qu’au 24 décembre 1986, date d’entrée en vigueur de la réforme, elle était âgée de 16 ans et vivait avec sa mère dans les lieux, ce qu’elle établit par la production de bons de commande à son nom mentionnant l’adresse du bail respectivement datés du 8 décembre 1982 et du 23 février 1983.

Elle revendique ainsi son droit au maintien dans les lieux au motif qu’elle en aurait bénéficié avant la modification de l’article 5.

Cependant, le droit au maintien dans les lieux s’apprécie au regard de la loi en vigueur à la date d’ouverture de ce droit, c’est-à-dire au jour du décès de l’occupant (Civ. 3ème 14 décembre 1994 n° 92-22.076 ; Civ. 3ème 23 juin 1998 n° 96-17.444).

Madame [N] [C] est décédée le 15 octobre 2024.

Ce sont donc les dispositions de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948, dans leur version actuellement en vigueur, modifiées en leur dernier état par la loi n° 2014-873 du 4 août 2014, qui s’appliquent, lesquelles ne prévoient plus la transmission du droit au maintien dans les lieux aux descendants, sauf aux enfants mineurs, jusqu’à leur majorité.

Tel n’est pas le cas de Madame [T] [C], qui est née le 4 mars 1970.

Il s’ensuit que la défenderesse ne dispose d’aucun droit ni titre pour se maintenir dans les lieux, ce qui caractérise de manière non sérieusement contestable un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupant son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève en cas de difficultés de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

En application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, la SCI DAMREMONT ne justifie pas d’une urgence particulière à récupérer son bien autre que celle de le relouer, tandis que Madame [T] [C], qui est actuellement soignée pour une leucémie, démontre, certificat médical à l’appui, avoir besoin de rester à Paris pour terminer son traitement. Elle a fait preuve de bonne foi en procédant de façon anticipée au règlement des indemnités d’occupation dues jusqu’à septembre 2025 inclus. Enfin sa demande de délais n’est pas excessive puisqu’elle sollicite le droit de rester dans les lieux que jusqu’en septembre 2025.

Il sera donc fait droit à sa demande selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation et des charges

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, que le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient allouer au requérant.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI DAMREMONT ne peut raisonnablement demander à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée par référence au dispositif d’encadrement des loyers, a fortiori en prenant en compte le loyer de référence majoré (27,40 euros/m² pour un appartement de trois pièces dans un immeuble construit avant 1946 dans le quartier « [Adresse 4] »), alors que l’expulsion de Madame [T] [C] a précisément pour objet de permettre de récupérer le « local en vue de le rénover et le remettre à la location » au prix du marché (cf. pièce défenderesse n°17) et qu’il n’est en outre pas certain qu’il réponde aux critères de décence de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002 ainsi qu’indiqué par Madame [F] [K] de la SCI DAMREMONT par mail du 22 décembre 2024 (cf. pièce défenderesse n°6).

L’indemnité d’occupation sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges normalement dus, soit à la somme de 2 754,09 euros par trimestre (loyer principal : 2 379,53 euros, acompte sur charges : 341,06 euros, entretien chaudière : 33,50 euros) et ce à compter du 4ème trimestre 2025, compte tenu des règlements déjà effectués par Madame [N] [C] et sa fille (pièces défenderesses n° 3, 16,17 et 19).

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [C], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera par conséquent déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de la SCI DAMREMONT présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite,

CONSTATONS que Madame [T] [C] est occupante sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation (5ème étage, bâtiment rue, gauche), de deux caves au sous-sol (cave n°11 sur rue et cave n°16 sur cour) et de la remise dans la cour de l’immeuble situés [Adresse 3], précédemment loués à Madame [N] [C] par Madame [H] [M] aux droits de laquelle vient la SCI DAMREMONT, à compter du décès de sa mère survenu le 15 octobre 2024,

ACCORDONS à Madame [T] [C] un délai jusqu’au 30 septembre 2025 pour quitter les lieux,

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SCI DAMREMONT pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [T] [C] à verser à la SCI DAMREMONT une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celle précédemment réglée par Madame [N] [C], soit actuellement la somme de 2 754,09 euros par trimestre, à compter du 4ème trimestre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI DAMREMONT,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Madame [T] [C] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,