TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00609

N° Portalis DB2G-W-B7I-JAAO

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

03 mars 2026

Dans la procédure introduite par :

Madame [V] [K]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Alexandre TABAK de la SELARL ALEXANDRE TABAK AVOCAT, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Localité 2] représenté par son syndic la SAS SASIK

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL SELARL BOKARIUS – ARCAY & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande présentée par ou contre le syndicat à l’occasion de la vente d’un lot

Le Tribunal composé de Jean-Louis DRAGON, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 09 décembre 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [V] [K] est propriétaires des lots 442 et 444 au sein d’une résidence en copropriété située sur la commune de [Localité 3] [Adresse 5].

Par acte authentique du 15 décembre 2023, reçu par Me [E] [J], notaire à [Localité 3], Mme [K] a vendu le lot n°444 à M. [U].

Par courrier du 10 janvier 2024, le syndic de copropriété a formé opposition au prix de vente, faisant état d’une créance de 14.622 euros.

Par acte introductif d’instance transmis au greffe par voie électronique 4 octobre 2024, signifié le 7 novembre 2024, Mme [K] a attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SAS SASIK, exploitant sous l’enseigne SYNCHRO (ci-après le syndic de copropriété) aux fins de voir juger l’opposition comme étant nulle.

Aux termes de ses dernières écritures reçues par RPVA le 12 juin 2025, Mme [K] sollicite du tribunal de :

— juger que le décompte arrêté en date du 14 février 2024 portant sur un montant de 18.180 euros ne lui est pas opposable,

— juger que l’opposition dénoncée par le syndic en date du 10 janvier 2024 est nulle et de nul effet, subsidiairement non fondée,

— ordonner la main levée de l’opposition réalisée entre les mains du notaire,

— subsidiairement, enjoindre le syndic de copropriété à produire l’ensemble des pièces justificatives des charges de copropriété réclamées ainsi que la répartition des charges de copropriété appliquée et son mode de calcul, et ce sous astreinte de 200 euros par jour et par document au titre de l’astreinte définitive à compter du jour du jugement à intervenir,

— en tout état de cause, condamner le syndicat de copropriété à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens.

À l’appui de sa demande, Mme [K] expose, sur le fondement de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, pour l’essentiel :

— qu’il appartient au syndic de copropriété d’apporter les pièces justificatives permettant d’expliquer le rappel des charges sollicitées au titre de son compteur individuel ;

— que l’appel des charges doit être conforme aux décisions d’assemblées générales, au règlement de copropriété et aux modalités de notification, or le décompte du 14 mars 2024 présenté comporte des erreurs et n’est pas conformé à la loi et au règlement de copropriété ;

— qu’elle, et son compagnon, ne bénéficient plus de chauffage collectif depuis quatre ans au sein de son appartement, hormis dans la salle de bain où l’alimentation est électrique ;

— qu’un procès-verbal de constat, dressé en date du 16 décembre 2024 par Me [G], commissaire de justice, a constaté l’absence de chauffage au sein de son logement.

Aux termes de ses dernières écritures reçues par RPVA le 25 août 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :

— débouter Mme [K] de l’intégralité de ses fins et prétentions,

— condamner Mme [K] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner Mme [K] à lui payer la somme de 3.000 euros, outre intérêts de droit à compter de l’assignation, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner Mme [K] en tous frais et dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir :

— que Mme [K], et son compagnon M. [C], ont causé de multiples nuisances à la copropriété dès leur entrée dans les lieux,en utilisant les parties communes à des fins privatives, ont causé des nuisances sonores diurnes et nocturnes et ont procédé à des branchements pirates d’eau et d’électricité sur les compteurs des parties communes ;

— que Mme [K] a été défaillante dans le paiement des charges à compter du mois de juin 2023 ;

— que le décompte contesté n’a pas servi à l’opposition au prix de vente ;

— que Mme [K] ne démontre pas les erreurs commises dans la tenue de son compte individuel ;

— que la somme de 14.622.39 euros réclamée est justifiée et détaillée ;

— que Mme [K] a accès de manière constante aux documents au travers de son compte extranet personnel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2025.

À l’audience de plaidoirie du 9 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026 prorogée au 3 mars 2026.

Il est, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur les demandes de Mme [K]

Sur l’opposabilité du décompte arrêté au 14 février 2022

Il sera rappelé qu’au sens de l’article 4 du Code procédure civile, cette demande ne saurait s’analyser comme une prétention, étant précisé que l’opposition du syndic porte sur la somme de 14 622,39 euros et non de 18180 euros et que le défendeur ne sollicite aucune condamnation en paiement sur ce point et à titre reconventionnel.

Sur la mainlevée de l’opposition

L’article 20 de la loi du 10 jullet 1965 dans sa version applicable au présent litige dispose que:

I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1.

***

L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 rappelle que :

Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

L’opposition doit énoncer le montant et les causes de la créance afin que le destinataire soit en mesure d’apprécier si la créance a ou non un caractère privilégié.

Si l’opposition est formée en vue de recouvrer des charges de copropriété impayées par le vendeur, le paiement ne peut être réclamé qu’à la condition que la fixation et la répartition de ces charges résultent de comptes régulièrement approuvés par une décision d’assemblée, non contestée dans les délais légaux ( Cass Civ 3ème 5 mai 2009 numéro 08-14.392).

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [K] a procédé à la vente du lot 444 le 15 décembre 2023 par acte authentique reçu par Me [J].

Par acte courrier en date du 10 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic a fait opposition sur le prix de vente faisant valoir une créance d’un montant de 14622,39 euros répartie ainsi:

“-charges du 01/04/2023 ( solde) :2752,23 euros;

— fonds travaux ALUR 01/04/2023: 63,83 euros;

— porte coupe-feu:108,64 euros

— remplacement BAES:237,42 euros

— charges du 01/07/2023:2935,63 euros;

— travaux filtre clarificateur :461,77 euros;

— étanchéité parkings:82,22 euros;

— charges du 01/10/2023:2935,69 euros

— fonds travaux ALUR 01/10/2023 :90,25 euros;

— solde travaux rempl.Surpresseur :-74,24 euros;

— solde charges au 30/06/2023: 4558,70 euros

— frais état daté:380 euros”

La demanderesse ne développe aucun moyen relatif à la régularité formelle de l’opposition.

Ceci étant observé, il doit être relevé que si l’opposition ne distingue pas entre les quatre types de créance prévue à l’article 5-1 sus-visé, cette absence n’étant pas néanmoins sanctionnée par la nullité de l’opposition (Cass Civ 3ème 27 n,ovembre 2013 numéro 12-27.385).

Si comme l’allègue la défenderesse, il appartient au copropriétaire de démontrer l’existence d’une erreur dans l’établissement de son décompte, c’est au syndicat de rapporter la preuve que le copropriétaire est effectivement débiteur des sommes conformément à l’article 1353 du Code civil. Cette preuve peut être rapportée par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédant et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de la créance.

Or, la défenderesse ne fournit aucun procès-verbal d’assemblée générale à l’exception d’un extrait incomplet de l’assemblée générale en date du 21 novembre 2023, ni le contrat du syndic justifiant le montant des frais de l’état daté à hauteur de 380 euros.

Par conséquent, le bien fondé de la créance, son caractère liquide certain et exigible n’étant pas démontré, la mainlevée de l’opposition sera ordonnée.

Les moyens relatifs aux nuisances causées par la demanderesse sont inopérants et ne concernent pas le présent litige.

Sur la demande subsidiaire d’enjoindre le syndic de copropriété à produire les pièces justificatives

La demande principale ayant été accueillie, cette demande subsidiaire ne sera pas examinée.

II) Sur la demande en paiement pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, il est nullement démontré que la Mme [K] ait agi de façon dilatoire ou abusive compte tenu de la solution apportée au présent litige.

La demande de condamnation en paiement de Mme [K] à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], [Adresse 8] sera rejetée.

III) Sur les autres demandes

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], [Adresse 8] sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], [Adresse 8] sera condamné au paiement de la somme de 1500 euros à Mme [V] [K] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], [Adresse 9], [Adresse 10] sera rejetée

La demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], [Adresse 8] sera également rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure nouvelle prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire

DECLARE recevable l’opposition effectuée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] ;

CONSTATE que la créance alléguée par le syndicat des copropriétaires n’est pas certaine, liquide et exigible ;

ORDONNE la main levée de l’opposition du 10 janvier 2024 faite entre les mains de Me [E] [J], notaire à [Localité 3], à la requête de la SAS SASIK, exploitant sous l’enseigne SYNCHRO prise en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], [Adresse 8] ;

REJETTE la demande de condamnation en paiement de Mme [V] [K] à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], [Adresse 8] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SAS SASIK, exploitant sous l’enseigne SYNCHRO au paiement de la somme de 1500 euros ( MILLE CINQ CENTS EUROS) à Mme [V] [K] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SAS SASIK, exploitant sous l’enseigne SYNCHRO au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], [Adresse 8] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SAS SASIK, exploitant sous l’enseigne SYNCHRO aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président