TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01721 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JL22

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Organisme [Localité 3] HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4] AGGLOMERATION, pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître François WELSCH de la SELARL SELARL WELSCH-VITOUX, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71 substitué par M^e Maeva VITOUX, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Q] [R] [P]

née le 31 Octobre 1987 à [Localité 3] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président, assisté d’Elodie PFEFFER auditrice de justice

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 14 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 février 2026 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 11 février 2022, l’Office public de l’habitat de [Localité 5] a donné à bail à Madame [Q] [R] [P] un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 6] à [Localité 6] pour un loyer mensuel initial hors charges de 415,75 €.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’habitat de [Localité 5] a fait signifier à Madame [Q] [R] [P] le 5 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, l’Office public de l’habitat de Saint-Louis Agglomération a fait assigner Madame [Q] [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2025.

A cette audience, l’Office public de l’habitat de Saint-Louis Agglomération a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Déclarer la présente requête recevable et bien fondée,

En conséquence,

— Dire et juger que le contrat de bail signé entre les parties en date du 11 février 2022 est résilié de plein droit aux torts de la défenderesse, par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, pour laquelle un commandement de payer a été signifié en date du 5 mars 2025,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts du locataire, du fait de ses manquements répétés à ses obligations,

— Ordonner en conséquence l’évacuation de Madame [Q] [R] [P] ainsi que tous occupants de son chef, de l’appartement situé au 1er étage du [Adresse 6] à [Localité 6], sous astreinte définitive d’un montant de 30 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir,

— Supprimer le délai de deux mois visé par l’article L412-1 du CPCE concernant l’évacuation après comandement de quitter les lieux,

— Autoriser la partie requérante à se faire assister d’un serrurier et de la force publique pour évacuer Madame [Q] [R] [P] ainsi que tous occupants de son chef, dudit appartement et au besoin autoriser le transport et l’entreposage des meubles meublants,

En toute hypothèse,

— Condamner Madame [Q] [R] [P] au paiement :

— Du montant de 13035,63 € au titre des loyers et charges dus jusqu’au mois d’avril 2025 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la présente demande,

— D’une indemnité d’occupation mensuelle de 950 € hors charges à compter du mois de mai 2025 jusqu’à évacuation définitive de la locataire,

— De la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile

— La condamner aux entiers frais et dépens de la procedure,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’Office public de l’habitat de [Localité 5], représenté par son conseil réitère ses prétentions.

Madame [Q] [R] [P] bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à étude n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné le 3 novembre 2025 dont il en a été donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 11 février 2022 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 11 février 2022 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 mars 2025, pour la somme en principal de 10552,35 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Madame [Q] [R] [P] sur laquelle pèse la charge de la preuve est non comparante et échoue par définition à la rapporter. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mai 2025.

Madame [Q] [R] [P] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [Q] [R] [P] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 827,76 € selon quittancement d’avril 2025 et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les conditions du bail résilié et sera majorée des charges locatives dûment justifiées. Le bailleur sollicite la somme de 950 € au titre de l’indemnité d’occupation mais ne justifie pas de ladite somme, sa demande sera donc rejetée.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la défenderesse est non comparante, n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire et ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’Office public de l’habitat de [Localité 5] produit dans le cadre de son assignation un décompte daté du 12 mai 2025 dans lequel il ressort que Madame [Q] [R] [P] reste devoir la somme de 13035,63 € terme d’avril 2025 inclus.

Madame [Q] [R] [P], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement et le bailleur justifie de la prise en compte des versements effectués par la locataire, dont le dernier en date du 10 octobre 2024.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Madame [Q] [R] [P] au paiement de la somme de 13035,63 €, terme d’avril 2025 inclus (loyers impayés et avance sur charges).

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Madame [Q] [R] [P] est non comparante, ne justifie pas de la reprise du paiement du loyer et le tribunal ne dispose pas des éléments permettant de vérifier qu’elle est en capacité financière de régler sa dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Q] [R] [P] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder au demandeur la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 février 2022 entre l’Office public de l’habitat de [Localité 5] et Madame [Q] [R] [P] concernant le logement situé au 1er étage du [Adresse 6] à [Localité 6] sont réunies à la date du 6 mai 2025 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Q] [R] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Q] [R] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office public de l’habitat de [Localité 5] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [Q] [R] [P] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

REJETTE la demande d’astreinte présentée par l’Office public de l’habitat de [Localité 5] ;

CONDAMNE Madame [Q] [R] [P] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 5] la somme de 13035,63 € (treize mille trente-cinq euros et soixante-trois centimes) au titre de l’arriéré de loyers et provisions sur charges arrêté à la date du 12 mai 2025 (échéance d’avril 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 16 juin 2025 ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Q] [R] [P] au montant du loyer et de la provision sur charges selon quittancement du mois d’avril 2025 soit la somme de 827,76 € (huit cent vingt-sept euros et soixante-seize centimes) ;

CONDAMNE Madame [Q] [R] [P] à payer à l’Office public de l’habitat de [Localité 5] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 mai 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

DEBOUTE l’Office public de l’habitat de [Localité 5] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [Q] [R] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [Q] [R] [P] à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 5] une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 février 2026, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,