TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 26/00168 – N° Portalis DB2G-W-B7K-JTRZ

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 07 mai 2026

PARTIE REQUERANTE :

OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4] (HAUT RHIN)

représentée par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE REQUISE :

Monsieur [F] [I], demeurant [Adresse 5] (HAUT-RHIN)

non comparant, ni représenté

Madame [J] [T] épouse [I], demeurant [Adresse 5] (HAUT-RHIN)

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 07 mai 2026,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 02 avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 août 2020, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné en location à Madame [J] [T] épouse [I] et Monsieur [F] [I] un logement à usage d’habitation situé au 3ème étage du [Adresse 6] à [Localité 2], moyennant un loyer initial mensuel de 376,27 euros outre les provisions mensuelles sur charges d’un montant de 174,36 €. Le 2 mars 2023, un bail portant sur la location d’un garage n° 22 situé [Adresse 7] à [Localité 2] a été signé entre les parties moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 34,01 €.

Le 8 octobre 2025, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait délivrer à Madame [J] [T] épouse [I] et à Monsieur [F] [I] un commandement de payer la somme de 2077,43 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 janvier 2026, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a assigné Madame [J] [T] épouse [I] et Monsieur [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE, statuant en référé, aux fins de :

Constater la résiliation de plein droit des contrats de location conclus entre les parties à la date du 9 décembre 2025, En conséquence,

Ordonner aux défendeurs de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision, Dire qu’à défaut pour les défendeurs d’avoir volontairement libérés les lieux et restitués les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, des immeubles appartenant au demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Dire et juger qu’à compter du 9 décembre 2025, les défendeurs seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, Condamner les défendeurs à payer à la partie demanderesse la somme de 2980,54 € au titre des loyers et charges locatives impayés à la date du 19 décembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de cette même date, Condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer,Les condamner solidairement au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 avril 2026.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, représenté par son conseil a repris les termes de son assignation et a maintenu l’intégralité des demandes. Elle produit un décompte arrêté à la date du 31 mars 2026 portant sur la somme de 1869,45 €.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice signifiés à étude, Madame [J] [T] épouse [I] et Monsieur [F] [I] n’étaient ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

A l’issue de l’audience, le tribunal a été destinataire d’un courriel émanant de Madame [J] [T] épouse [I] selon lequel elle se serait acquittée de l’intégralité de sa dette locative en date du 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 9 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 19 août 2020 contient une clause résolutoire en son article 4.5 ainsi que le bail du 2 mars 2023 se rapportant à la location d’un garage. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 octobre 2025 pour la somme en principal de 2077,43 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 9 décembre 2025.

Madame [J] [T] épouse [I] et Monsieur [F] [I] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation des contrats de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [J] [T] épouse [I] et Monsieur [F] [I] de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit la somme de 419,22 € au titre du loyer et 301,69 € au titre de la provision sur charges) et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les locataires sont non comparants et n’ont formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE produit à l’audience un décompte arrêté à la date du 31 mars 2026 démontrant que Madame [J] [T] épouse [I] et Monsieur [F] [I] restent devoir la somme de 1869,45 € terme de mars 2026 inclus. Le tribunal constate que le bailleur a pris en compte les versements effectués par les locataires et notamment le dernier versement en date du 27 mars 2026 d’un montant de 1500 €.

Néanmoins, il convient de déduire du décompte la somme de 160,15 € au titre des frais de recouvrement qui ne relève pas de l’arriéré locatif.

Madame [J] [T] épouse [I] et Monsieur [F] [I], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement. Si dans son courriel du 2 avril 2026 Madame [J] [T] épouse [I] indique avoir apuré sa dette locative, le tribunal constate qu’aucun justificatif le démontrant n’est produit.

Par conséquent, Madame [J] [T] épouse [I] et Monsieur [F] [I] seront donc condamnés, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 1709,30 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 8 janvier 2026.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, les défendeurs sont non comparants et le tribunal n’a pas connaissance de leur situation financière.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [J] [T] épouse [I] et Monsieur [F] [I] supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2020 entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE et Madame [J] [T] épouse [I] et Monsieur [F] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8] à [Localité 2] sont réunies à la date du 9 décembre 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2023 entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE et Madame [J] [T] épouse [I] et Monsieur [F] [I] concernant un garage n° 22 situé [Adresse 7] à [Localité 2] sont réunies à la date du 9 décembre 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les clauses résolutoires ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [T] épouse [I] et à Monsieur [F] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [T] épouse [I] et Monsieur [F] [I] d’avoir volontairement libérés les lieux et restitués les clés dans ce délai, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [J] [T] épouse [I] et Monsieur [F] [I] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [T] épouse [I] et Monsieur [F] [I] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 9 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, cette indemnité devant évoluer aux conditions du bail comme s’il s’était poursuivi entre les parties;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 419,22 € (quatre cent dix-neuf euros et vingt-deux centimes) au titre du loyer et 301,69 € (trois cent un euros et soixante-neuf centimes) au titre de la provision sur charges ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [T] épouse [I] et Monsieur [F] [I] à verser à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, à titre provisionnel, la somme de 1709,30 € (mille sept cent neuf euros et trente centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêté à la date du 31 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 8 janvier 2026 ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [T] épouse [I] et Monsieur [F] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DEBOUTE l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,